中新網(wǎng)8月18日電 據《新京報》報道，由于人工成本與能耗成本不同，廣州物業(yè)費要普遍低于北京，但在表面成本存在差異的同時(shí)，背后隱含的制度差別也許才是根本原因。
一方面廣州業(yè)主有強烈的法制維權意識，通過(guò)成立業(yè)委會(huì )來(lái)爭取降低物業(yè)費，另一方面廣州政府規定普通住宅也按政府指導價(jià)格收費，期間有一個(gè)浮動(dòng)比例。而在北京實(shí)行的是市場(chǎng)成交價(jià)，當業(yè)委會(huì )難以成立時(shí)，開(kāi)發(fā)商就有相當的操作空間。
北京物業(yè)費比廣州約貴1元以上
“北京的物業(yè)管理費真貴�！辩娤壬鷣�(lái)自廣州，家里小區品質(zhì)不錯，物業(yè)費只要1塊錢(qián)，而北京他朋友家所在小區的物業(yè)費卻高達2.8元/平方米/月，鐘先生對此不解。
確實(shí)，與北京相比廣州的物業(yè)費普遍要低一些，據廣州物業(yè)管理協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)張朝德介紹，目前廣州住宅項目的物業(yè)管理收費中，高檔住宅為每月2元-2.5元/平方米，普通住宅收費在每月1.5元-1.8元/平方米，這與北京動(dòng)輒就接近甚至超過(guò)每月3元/平方米的收費標準形成強烈的反差。
事實(shí)上，即使兩地的開(kāi)發(fā)商相同、品質(zhì)接近，廣州的物業(yè)費也比北京有相當差距。比如，合生集團在廣州和北京同時(shí)開(kāi)發(fā)有名為珠江帝景的高檔精裝修項目，同為康景物業(yè)集團公司管理，北京的住宅每月收取2.96元/平方米，而在廣州只要1.8元/平方米。北京天鵝灣的物管費高達每月3.9元/平方米，與其檔次相當的廣州天鵝灣物管費則要少得多。富力集團開(kāi)發(fā)的北京富力城物管費為每月2.8元/平方米，而其在廣州開(kāi)發(fā)的富力千禧花園，物管費每月僅為1.5元/平方米。初步比較，同品質(zhì)的物業(yè)，北京的物業(yè)費要比廣州貴1元/平方米/月以上。廣州的物業(yè)費為什么如此便宜？
人工與能耗成本不同是重要原因
在北京物業(yè)管理協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)董賢鈞看來(lái)，北京物業(yè)費普遍高于廣州，主要是和北京的各項成本有關(guān)系�！氨热缭诠芾矸⻊�(wù)費用支出方面，北京員工的工資成本要比廣州的高�！迸e例來(lái)說(shuō)，目前北京普通住宅保安工資一般在1000元/月，而在廣州只需要600元/月左右。在北京物業(yè)管理公司一個(gè)中層干部收入在4000元/月左右，在廣州則達不到這個(gè)水平。
除了人工成本外，還有北京的能耗支出也高于廣州。一個(gè)主要的方面是水價(jià)的差距大。目前北京的水費是3.7元/噸，而廣州的費用則大約只有1.99元/噸。
此外，北京悅豪物業(yè)管理有限公司董事長(cháng)鄧南宇分析說(shuō)，由于南北不同緯度造成的房屋設備設施不同和城市形態(tài)不同，北京的物業(yè)管理還要包括供暖設備的維護；夏天北京的綠化成本要高于廣州；北京的容積率低于廣州，因此物業(yè)單位面積承擔的物業(yè)費理論上要高于廣州。再加上北京整體較高的勞動(dòng)力成本、物價(jià)等因素，綜合算下來(lái)，北京物業(yè)管理支出成本要高于廣州，而高出的支出成本必然要在物業(yè)費中體現。
北京實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)
廣州實(shí)行政府指導價(jià)
然而成本之間的差距遠不能概括北京與廣州物業(yè)費的差額�！皬V州物業(yè)管理市場(chǎng)相對比北京要成熟一些，物業(yè)管理公司在市場(chǎng)化運作能力要高一些，在成本控制方面比較合理。公司的規范經(jīng)營(yíng)在一定程度上也導致物業(yè)費比較合理�！睆埑卤硎�，此外廣州業(yè)主有一定的物業(yè)服務(wù)消費意識，如果對其不滿(mǎn)，不以拒交物業(yè)費作為維權的方式，而通過(guò)成立業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司進(jìn)行協(xié)商解決矛盾。一旦認定物管公司服務(wù)水平和其所收取的物業(yè)費用不相符，業(yè)主就會(huì )解聘公司。
而在北京，成立業(yè)委會(huì )難已經(jīng)成為阻礙物業(yè)費降低的絆腳石�！霸诒本I(yè)主委員會(huì )成立難是一個(gè)普遍現象，由于業(yè)主委員會(huì )不能及時(shí)成立，導致即使物業(yè)管理公司高收費，業(yè)主也很難更換物業(yè)管理公司�！甭蓭熋蠎椛f(shuō)。
目前一個(gè)客觀(guān)事實(shí)是，北京近3000多個(gè)小區，成立業(yè)主委員會(huì )的不到300家，由于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )，開(kāi)發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司就一直在持續其和開(kāi)發(fā)商簽訂的前期管理合同，而這個(gè)前期物業(yè)管理合同的收費一般是相當高的。比如北京天鵝灣的物業(yè)管理費高達每月3.9元/平方米，華業(yè)玫瑰東方每月3.5元/平方米，逸翠園每月3.7元/平方米，動(dòng)輒前期物業(yè)管理公司的費用超過(guò)每月3元/平方米。
值得注意的是兩地關(guān)于物管收費不同的政府規定也導致不同結果。自今年開(kāi)始，北京市新的物業(yè)管理條例實(shí)行，除了經(jīng)濟適用房和回遷房實(shí)行物業(yè)管理收費政府指導價(jià)外，北京其他住宅全部實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。因為前期物業(yè)管理由開(kāi)發(fā)商定價(jià)，因此物業(yè)管理費的高低很大程度上就由開(kāi)發(fā)商決定。而在廣州普通住宅的物業(yè)管理也必須按照政府指導價(jià)格來(lái)征收。政府的指導價(jià)格分三個(gè)等級，每個(gè)等級都有一定上下浮動(dòng)范圍，但最高等級的最高價(jià)不超過(guò)1.96元/平方米/月。
大多數樓盤(pán)貴于2元/平方米/月
北京物業(yè)費收費水平如何？《新京報》記者就此隨機選擇了16個(gè)小區，分已經(jīng)成立業(yè)委會(huì )與未成立業(yè)委會(huì )的兩種情況進(jìn)行了調查。既有大盤(pán)、名盤(pán)，也有小盤(pán)；既有大戶(hù)型豪宅，也有小戶(hù)型項目。調查中，物業(yè)費最低的為1.8元/平方米/月的東領(lǐng)鑒筑，最高的為3.9元/平方米/月的天鵝灣，其他樓盤(pán)多數在2元/平方米/月以上，物業(yè)費在2.8元/平方米/月以上的達到7個(gè)。未成立業(yè)委會(huì )的樓盤(pán)物業(yè)費要普遍高于成立業(yè)委會(huì )的樓盤(pán)。
據了解，在今年之前，北京物業(yè)收費所執行的是196號文件。其對物業(yè)收費進(jìn)行政府指導價(jià)，規定的標準較細，在執行的過(guò)程中，多數物業(yè)是按規定的上限收取費用，還有不少高于標準價(jià)，則是物業(yè)公司針對具體單個(gè)收費項目向工商、物價(jià)部門(mén)提出申請，經(jīng)過(guò)審批后修改實(shí)施。
從今年1月1日起，《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(試行)》實(shí)施。目前，小區物業(yè)費的收取執行市場(chǎng)調節價(jià)和政府指導價(jià)兩種辦法，前者的收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。后者則由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市房管部門(mén)制定的基準價(jià)標準及浮動(dòng)幅度，每?jì)赡旯家淮�。后者主要針對�?jīng)濟適用房和回遷房。目前，北京多數新建小區均實(shí)行的是市場(chǎng)調節價(jià)。
新的物業(yè)收費辦法實(shí)施后，在具體操作過(guò)程中由于業(yè)委會(huì )的缺位，或者業(yè)委會(huì )談判協(xié)調能力的欠缺，多數小區尚未能真正做到和物管公司面對面談判，協(xié)商出一個(gè)大家都能接受的合理價(jià)格。因此，大多數小區仍在沿用已被廢止的196號文件給出的標準。(張學(xué)冬 谷欣）
