買(mǎi)房了，交了專(zhuān)項用于住宅公共部位和共用設施、設備的維修養護基金，可等房屋需要維修甚至急需維修的時(shí)候，還得等三分之二業(yè)主投票通過(guò)。全國政協(xié)委員、廣州市番禺祈福新邨房地產(chǎn)有限公司董事長(cháng)彭磷基對于房屋“養老錢(qián)”這種看得著(zhù)用不著(zhù)的狀態(tài)“開(kāi)炮”:建議具體項目使用應該由“事前同意”改為“事后審查”，盤(pán)活住宅專(zhuān)項維修基金，切實(shí)維護業(yè)主利益。
現狀 “三分之二”看死房屋“養老錢(qián)”
目前全國各地尤其是北京這樣較發(fā)達城市，有許多房屋已經(jīng)進(jìn)入大修期。彭磷基委員說(shuō)，房屋的“養老錢(qián)”對物業(yè)的維護、更新與保值以及安全使用都具有至關(guān)重要的作用�？墒顷P(guān)于專(zhuān)項維修基金的收取、管理、使用、續籌制度尚未有一部完整的法律進(jìn)行規范，沒(méi)有建立起行之有效、合理完善的制度。2003年實(shí)行的《物業(yè)管理條例》也只在相關(guān)章節中對其使用作了比較原則性的規定，其中維修金的使用需業(yè)主三分之二投票通過(guò)的規定在實(shí)踐中根本無(wú)法操作，成為維修基金合理使用的最大障礙。
彭磷基委員認為看似保護了業(yè)主對維修基金所有權的“三分之二”條款讓房屋“養老錢(qián)”真的成了看得著(zhù)用不著(zhù)的死錢(qián)。對專(zhuān)項基金使用設置的這道關(guān)卡使得共用設施、設備損壞了卻無(wú)法得到及時(shí)維修更新，最終損害的還是廣大業(yè)主的利益。
對策一 事前同意變事后審查
針對這些問(wèn)題，彭磷基委員建議修改“三分之二”條款，明確業(yè)主只需對專(zhuān)項維修基金總體使用方案行使決定權，對總體使用方案中的每一項具體項目的使用由事前同意程序改為事后審查程序，即在總體使用方案中將專(zhuān)項維修基金支出的項目按照用途進(jìn)行分類(lèi)，比如日常維護、臨時(shí)損壞、增設設施、更新改造以及情況緊急的使用等，將某些日常的、臨時(shí)損壞方面的使用支出授權給物業(yè)管理公司決定，增設設施、更新改造等方面的支出由管理公司事前作出預算方案，按預算方案執行，對于那些情況緊急需要動(dòng)用專(zhuān)項維修基金的項目，應賦予物業(yè)管理公司“先斬后奏”的權利。
對策二 3個(gè)“緊箍咒”看住基金用途
同時(shí)還要給物業(yè)公司戴上行之有效的“緊箍咒”:為了防止物業(yè)管理公司濫用這一權利，可以從法律上授予業(yè)主定期對各項支出進(jìn)行事后審查，若出現濫用、挪用等侵犯業(yè)主權益的情況可以通過(guò)法律途徑追究物業(yè)公司法律責任；還可以配合存儲基金銀行的評估，對物業(yè)管理公司的報價(jià)進(jìn)行審核，避免虛報費用擴大支出；第三就是建立完善的財務(wù)審計制度，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的財務(wù)審計中介機構對專(zhuān)項維修基金的使用進(jìn)行定期審計，審計機構對全體業(yè)主負責。（孫穎）
