因為物業(yè)糾紛，合肥市明珠苑小區業(yè)主委員會(huì )與安徽昌皖房地產(chǎn)公司和萬(wàn)國物業(yè)管理公司對簿公堂。日前，法院做出一審判決，明珠苑小區業(yè)主依法取得了面積為1040平方米的地下車(chē)庫的所有權以及其他權利。這是安徽省首起業(yè)主要求物業(yè)返還物管用房等小區公用設施并得到法院支持的案例。
據業(yè)主陳女士介紹，原物管公司在收繳物業(yè)管理費、地下車(chē)庫使用等方面不規范，并且沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )，也沒(méi)有簽訂正式合同。2005年4月，小區經(jīng)民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，并于當年9月在合肥市房產(chǎn)局正式備案。
2005年10月21日，萬(wàn)國物業(yè)管理公司正式退出明珠苑小區的物業(yè)管理，但未與小區業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行物業(yè)管理的交接。業(yè)主委員會(huì )多次向合肥市房產(chǎn)局物業(yè)處反映情況。經(jīng)過(guò)三方多次協(xié)商，萬(wàn)國公司于2005年12月26日向小區業(yè)主委員會(huì )移交了部分資料和物品，但拒絕移交涉及小區全體業(yè)主利益的相關(guān)圖紙，特別是物管用房、商業(yè)用房以及1000多平方米的地下停車(chē)庫。為此，2006年，明珠苑小區物業(yè)管理委員會(huì )一紙訴狀將小區開(kāi)發(fā)商昌皖公司以及萬(wàn)國公司告上法庭。
對小區業(yè)主委員會(huì )的訴訟要求，被告昌皖公司認為，規劃部門(mén)沒(méi)有審批在小區內建車(chē)庫和值班室。當初在業(yè)主購房時(shí)，昌皖公司也沒(méi)有在購房合同中明確約定車(chē)庫以及值班室的歸屬。從昌皖公司提供的購房合同以及由合肥三維測繪公司的測繪報告中，可以看出地下車(chē)庫并沒(méi)有分攤到業(yè)主的房屋面積中。因此，昌皖公司認為，車(chē)庫不是小區的公用配套設施。對業(yè)主的這部分訴訟請求，被告不能滿(mǎn)足。
法院經(jīng)審理后認為，合肥市規劃局頒發(fā)的規劃許可證上載明一號樓有地下層，并且在規劃局給小區業(yè)主委員會(huì )的信訪(fǎng)答復中明確該地下層規劃為地下車(chē)庫。同時(shí)，昌皖公司在與業(yè)主訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中也明確有地下車(chē)庫的公共配套建筑，且該地下層也實(shí)際作為地下車(chē)庫在使用。因此，地下層應為地下車(chē)庫。雖然昌皖公司沒(méi)有在合同中與業(yè)主明確約定車(chē)庫等公用房屋的權屬，但在合同中這樣承諾：“與商品房正常使用有直接關(guān)系的基礎設施和公共配套設施地下車(chē)庫、小區道路于完成時(shí)提供�！备鶕戏适腥嗣裾�68號令規定，開(kāi)發(fā)建設單位應無(wú)償向業(yè)主委員會(huì )提供住宅區域內按規劃建設的公用設施。
本案爭議的三個(gè)焦點(diǎn)
焦點(diǎn)一：明珠苑小區是否具備原告主體資格。法院認為：明珠苑小區業(yè)主委員會(huì )系依法成立并經(jīng)備案的自治組織，符合“其他組織”的條件，且為了維護小區業(yè)主的公共利益，對公共設施可以以自己的名義起訴。
焦點(diǎn)二：是否適用行政規章。法院認為：本案所涉小區規劃于2000年，建成于2003年，應以當時(shí)的合肥市人民政府第68號令為依據來(lái)確定業(yè)主委員會(huì )和開(kāi)發(fā)單位之間的權利義務(wù)關(guān)系。
焦點(diǎn)三：地下層是否為地下車(chē)庫和公用配套設施。法院認為：根據合肥市規劃局的答復和開(kāi)發(fā)公司與業(yè)主訂立的購房合同，可以確定地下層是車(chē)庫。該地下停車(chē)場(chǎng)是物業(yè)管理區域內配套的附屬物，即使其屬于與其他建筑物相區別的獨立特定物，其仍屬小區公共部分。公共部分的權利是隨著(zhù)自用部分的取得而取得，除非開(kāi)發(fā)商在出售物業(yè)時(shí)在合同中明確約定地下停車(chē)場(chǎng)屬于開(kāi)發(fā)商所有。
新《物權法》頒布之前，小區物業(yè)糾紛按什么標準處理？
●安徽省社科院法學(xué)研究所所長(cháng)李小群副研究員：
此案地下車(chē)庫是否屬于小區的公用配套設施是爭議的最大焦點(diǎn)。
地下車(chē)庫問(wèn)題一直是小區物業(yè)管理的焦點(diǎn)問(wèn)題，它不同于道路、綠化帶、電梯等公共設施，即便是在新的《物權法》中，對于地下車(chē)庫的歸屬問(wèn)題仍然沒(méi)有非常明晰的界定。具體就本案而言，購房合同是否事先約定和車(chē)庫成本是否在購房成本之中兩個(gè)條件事關(guān)案件的最終判決。雖然對于地下車(chē)庫面積是否公攤界定非常困難，但由于房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有事先約定，所以應按合同約定處理。
●安徽金華安律師事務(wù)所律師郝朝進(jìn)：
新的《物權法》規定車(chē)位權屬由買(mǎi)賣(mài)雙方約定，這相當于表明地下車(chē)庫權屬可能變成純市場(chǎng)行為。在新的《物權法》還沒(méi)有正式實(shí)施之前，合肥市已有的兩份政府規章和文件對此案的判決具有重要影響。一是合肥市人民政府第68號令規定開(kāi)發(fā)建設單位應無(wú)償向業(yè)主委員會(huì )提供按規劃建設的農貿市場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)(庫)等公用設施；二是合肥市房地產(chǎn)管理局的有關(guān)文件明確地下機動(dòng)車(chē)停車(chē)位的銷(xiāo)售、轉移對象為本小區的業(yè)主。
無(wú)論如何，物管公司在退出小區時(shí)，應該移交小區的所有公用配套設施，至于配套設施該如何使用，應該按約定處理。(胡曉斌 陳華)
