周二本報(北京晨報)《今后買(mǎi)房有望實(shí)現“零物業(yè)費”》的報道引起了讀者的廣泛關(guān)注，一位姓張的先生致電記者表示，他們社區也早在去年就拿到了“業(yè)權收益”，只不過(guò)數量不大。他倡導所有社區的業(yè)主都要積極爭取屬于自己的這部分權益。正在追索前期物業(yè)啟動(dòng)經(jīng)費的健翔園業(yè)委會(huì )主任任晨光說(shuō)，他們小區每年至少有上百萬(wàn)元的業(yè)權收益，這筆錢(qián)的去向卻沒(méi)人說(shuō)得清。
一些小區已嘗到“業(yè)權”甜頭
記者采訪(fǎng)了解到，已經(jīng)獲得“業(yè)權收益”的絕不止華遠尚都國際中心和華遠盈都兩家物業(yè)的業(yè)主們，北京新世紀家園業(yè)委會(huì )去年也拿到了10萬(wàn)元的收益。該小區業(yè)委會(huì )成員王燕女士告訴記者，2004年小區業(yè)委會(huì )成立后就很重視這個(gè)問(wèn)題，和物業(yè)公司約定所有公共收益采取三七分成的分配方式，業(yè)主享有70%利益。小區公共收益主要來(lái)自公共區域的廣告收入，2005年業(yè)主分配得到10萬(wàn)元，今年略有增加，大概有20萬(wàn)元左右。王燕還告訴記者，美麗園、萬(wàn)泉新新、新標等社區的業(yè)主也都獲得了公共收益。
記者注意到，華遠地產(chǎn)旗下的兩家物業(yè)是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)向業(yè)主承諾并分配公共收益的。在業(yè)主入住前雙方通過(guò)補充協(xié)議的方式約定，所有公共收益均歸業(yè)主所有，并直接沖抵和減免物業(yè)費。而和上述兩家物業(yè)相比，其他已經(jīng)取得“業(yè)權收益”的小區，則絕大多數沒(méi)有遇到像華遠一樣主動(dòng)送出“奶酪”的開(kāi)發(fā)商，由于小區沒(méi)有業(yè)委會(huì )，業(yè)主個(gè)人不可能從公共收益中得到任何利益，小區公共收益一般都被物業(yè)公司占有和處分。已經(jīng)得到收益的小區業(yè)主多是成立業(yè)委會(huì )后，通過(guò)追索方式向物業(yè)公司力爭得到的。
每年上百萬(wàn)元收益去向不明
還有一些小區業(yè)主已經(jīng)意識到“業(yè)權”的存在，但維權之路舉步維艱。本報多次報道的海淀區健翔園小區業(yè)委會(huì )和前期物業(yè)公司的訴訟糾紛中，除了要求移交“物業(yè)啟動(dòng)性經(jīng)費”以外，還包括要求返還本小區公共房屋出租收益及廣告公共收益的訴訟請求。在向物業(yè)公司多次索要無(wú)果的情況下，業(yè)委會(huì )將北京健翔物業(yè)管理公司告上了法庭，目前正在等待法院的判決。
健翔園業(yè)委會(huì )主任任晨光介紹說(shuō)，從小區業(yè)主入住至今，小區的地下車(chē)庫、電梯廣告以及其他一些公共收益的去向一直是個(gè)謎。小區的業(yè)主們對此也頗多疑惑，“你看我們小區不大，但聽(tīng)說(shuō)居民樓上的一塊廣告牌一年的收入能有好幾十萬(wàn)�！睂τ诠彩找�，健翔園的一位業(yè)主還給記者算了這樣一筆賬：一個(gè)ATM取款機一年進(jìn)賬3萬(wàn)元左右、快餐廳月租金5000元、電梯廣告一年2萬(wàn)元、地下停車(chē)位及戶(hù)外廣告牌……每年至少有上百萬(wàn)元的收益，而對于這筆錢(qián)究竟是進(jìn)了物業(yè)的腰包還是開(kāi)發(fā)商的口袋，沒(méi)人說(shuō)得清，業(yè)主沒(méi)有得到任何利益。
隨著(zhù)《物權法》的實(shí)施，小區公共區域產(chǎn)權歸屬問(wèn)題已經(jīng)明確，越來(lái)越多的業(yè)主開(kāi)始關(guān)注小區公共區域經(jīng)營(yíng)收益的分配問(wèn)題。北京業(yè)申委召集人之一陳兵在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，業(yè)申委對于屬于業(yè)主的公共利益非常重視，目前，業(yè)申委正在組織各小區業(yè)委會(huì )開(kāi)展學(xué)習宣傳《物權法》活動(dòng)，并積極支持各社區對于物業(yè)啟動(dòng)經(jīng)費、公共收益方面的維權和訴訟活動(dòng)。
新聞鏈接
業(yè)權收益沖抵物業(yè)費尚存難點(diǎn)
對于公共收益的處分，華遠的做法是將收益所得和物業(yè)結余扣除成本和稅金后，按套內每平方米計算收益，然后根據每戶(hù)面積分配所得，款項進(jìn)入各戶(hù)的物業(yè)費賬戶(hù)，直接沖抵下一年度的物業(yè)費。
記者采訪(fǎng)了解到，北京新世紀家園并沒(méi)有將所得收益按戶(hù)分配并沖抵物業(yè)費。王燕解釋說(shuō)，沒(méi)有把收益款用來(lái)沖抵物業(yè)費，原因是收益額并不是很高，加上一些業(yè)主根本不交物業(yè)費，業(yè)委會(huì )沒(méi)有權利主動(dòng)替別人交物業(yè)費，因此沖抵起來(lái)比較麻煩。去年所得的10萬(wàn)元款項主要用在了業(yè)委會(huì )的正常開(kāi)支和為業(yè)主的一些服務(wù)上，今年業(yè)委會(huì )準備為小區安裝一套衛星電視接收天線(xiàn)。
記者隨機采訪(fǎng)了幾位業(yè)主，多數人表示，如果自己小區存在公共收益就會(huì )主動(dòng)爭取，但主要寄希望于業(yè)委會(huì )的努力，業(yè)主希望收益可以用來(lái)沖抵物業(yè)費，有的小區或許存在收益高而物業(yè)費低的現象，不排除業(yè)主用來(lái)沖抵其他費用如采暖費或直接分配到業(yè)主手中。
可能產(chǎn)生收益的小區公共設施
會(huì ) 所
一些小區會(huì )所被物業(yè)公司改為經(jīng)營(yíng)用房或者部分改為經(jīng)營(yíng)用房，違不違法，主要看會(huì )所的產(chǎn)權歸誰(shuí)。如果業(yè)主購房款的公攤面積不含會(huì )所，會(huì )所屬于開(kāi)發(fā)商所有。如果已經(jīng)公攤，就歸全體業(yè)主共有。只有業(yè)主大會(huì )才能決定會(huì )所的用途，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司擅自占用或經(jīng)營(yíng)屬于侵權，業(yè)主可以要求返還收益。
停車(chē)位收費
與會(huì )所等情況類(lèi)似，應當按產(chǎn)權確定收益歸誰(shuí)。
地面停車(chē)位
就是小區道路上的停車(chē)位，除了物業(yè)公司的管理成本外，其他收益應為小區全體業(yè)主共有。
地下車(chē)庫停車(chē)位
如果未公攤，則收益不屬于業(yè)主共有；如果業(yè)主已經(jīng)公攤，則該項收益扣除物業(yè)公司的管理成本外，應歸業(yè)主共有。
廣 告
廣告是公共收益最重要的“大頭”�？墒亲鳛闃I(yè)主，對不同項目，廣告收益難以搞清楚。
樓體廣告
包括樓外立面或樓頂，這是收益最大的。一些地段好、比鄰馬路、交通發(fā)達的住宅小區或寫(xiě)字樓會(huì )有，寫(xiě)字樓的位置較好，樓體廣告的價(jià)格動(dòng)輒幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)元。
樓內廣告
高檔的寫(xiě)字樓一般都有液晶電視廣告，費用一般為每年數千到上萬(wàn)元不等；寫(xiě)字樓的電梯廣告，其價(jià)格與寫(xiě)字樓的檔次掛鉤。在寫(xiě)字樓大堂、大廳中，各種展板、電子顯示屏也是要收費的。
路邊、綠化帶
欄板廣告、告示牌
有些公司會(huì )主動(dòng)向物業(yè)公司免費提供欄板、告示牌等，里面含有廣告。
業(yè)主活動(dòng)用房
業(yè)主活動(dòng)用房是一項絕對屬于全體業(yè)主共有的財產(chǎn)，是供全體業(yè)主活動(dòng)、休閑的公共空間，物業(yè)公司不能以任何名義改變其用途，但有的被用以經(jīng)營(yíng)或出租。如超過(guò)三分之二的業(yè)主認為部分可以出租，可以委托物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。除了管理成本外，經(jīng)營(yíng)收益應當歸業(yè)主共有。
展臺、活動(dòng)、促銷(xiāo)
在小區，經(jīng)常有拉著(zhù)條幅或者搭設展臺進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)的，這些物業(yè)公司都是收費的，根據實(shí)際情況收費不等。這筆費用也應當納入公共收益的范圍，歸全體業(yè)主共有。（韓全義/文 楊利/制表）
