業(yè)主：開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)代收這些費用，相當于間接融到一筆資金。繳來(lái)的錢(qián)款不僅可以作為一筆巨大的流動(dòng)資金，還可以產(chǎn)生利息。
開(kāi)發(fā)商：房地產(chǎn)公司是有實(shí)力的，根本不需要賺取這點(diǎn)利息，而且，公司也向業(yè)主承諾，這筆資金存在銀行所產(chǎn)生的利息將如數退還給業(yè)主。
盡管?chē)叶悇?wù)總局明確規定契稅要由征收機關(guān)直接征收，不得委托其他單位代征，但由于目前相關(guān)文件對開(kāi)發(fā)商能否代收專(zhuān)項維修基金沒(méi)有作出明確的規定，不少開(kāi)發(fā)商借機將代收這兩項費用與交房入住進(jìn)行強行捆綁，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商為此矛盾不斷。法律界人士呼吁：相關(guān)法律法規應進(jìn)一步明確、完善，對開(kāi)發(fā)商違規行為的監督辦法及相應懲罰措施也應有所明確。惟有如此，才能避免業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的矛盾越鬧越大。
緣起：鼓樓庭院部分業(yè)主拒絕收房
日前，在福州市鼓樓區鼓樓庭院購買(mǎi)了一套價(jià)值35萬(wàn)多元樓房的李先生高高興興地來(lái)到售樓部準備收房。然而，工作人員的一席話(huà)讓李先生的情緒一下子跌到了谷底。原來(lái)，在開(kāi)發(fā)商福建華事達房地產(chǎn)有限公司送達的《入伙通知書(shū)》中，開(kāi)發(fā)商提出了一些讓辦理按揭付款的業(yè)主不能接受的條件，包括：入伙時(shí)應在開(kāi)發(fā)商財務(wù)部交付房屋專(zhuān)項維修基金6014元，房產(chǎn)證契稅4770元，還有煤氣初裝費3140元/戶(hù)，合計13924元。開(kāi)發(fā)商在確認業(yè)主身份以后，要求業(yè)主必須先繳納這些費用，才能接著(zhù)辦理后面的收房手續。
“開(kāi)發(fā)商在業(yè)主收房時(shí)強行代收維修基金和契稅，明顯不符合國家規定�！崩钕壬榷辔晦k理按揭付款的業(yè)主當即對此提出質(zhì)疑，“只有到辦理產(chǎn)權證時(shí)，才需要業(yè)主提供維修基金繳納證明，而開(kāi)發(fā)商為業(yè)主辦理產(chǎn)權證的承諾還有近兩年時(shí)間，開(kāi)發(fā)商為何急著(zhù)讓業(yè)主交納這筆錢(qián)呢？另外，開(kāi)發(fā)商讓業(yè)主將錢(qián)匯入企業(yè)賬戶(hù)，資金的安全怎能得到保障？”
面對開(kāi)發(fā)商的要求，鼓樓庭院部分業(yè)主表示拒絕收房。
癥結：法律空白致不合理收費頻發(fā)
國家稅務(wù)總局《關(guān)于征收機關(guān)直接征收契稅的通知》中明確規定：各級征收機關(guān)一律不得委托其他單位代征契稅，契稅要由征收機關(guān)直接征收。對此，福建省財政廳有關(guān)負責人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)也表示：“開(kāi)發(fā)商無(wú)權代收契稅，我們沒(méi)有、也不能委托他們代收。業(yè)主應在辦理產(chǎn)權證時(shí)自己到交易部門(mén)交納。如果開(kāi)發(fā)商強制收取，業(yè)主可以上告到法院�！痹撠撠熑送瑫r(shí)坦言，對開(kāi)發(fā)商的這一行為，目前財政部門(mén)沒(méi)辦法制止。
至于專(zhuān)項維修資金，福州市房地產(chǎn)管理局向記者出示了一份榕房物[2005]45號文件，文件第二條第二項規定：“買(mǎi)受人在辦理房屋權屬登記手續前，應持《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》與購房發(fā)票，到福州市房地產(chǎn)管理局核定物業(yè)專(zhuān)項維修資金繳齊金額后，到福州市房地產(chǎn)管理局指定的物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)代管銀行辦理物業(yè)專(zhuān)項維修資金開(kāi)戶(hù)及繳存手續”。由于文件對開(kāi)發(fā)商能否代收專(zhuān)項維修資金沒(méi)有作出明確的規定，因此，不少開(kāi)發(fā)商便將代收這兩項費用與交房入住進(jìn)行強行捆綁。
律師：開(kāi)發(fā)商向業(yè)主收費不合理
面對業(yè)主的質(zhì)疑，福建華事達房地產(chǎn)有限公司相關(guān)負責人解釋說(shuō)，開(kāi)發(fā)商這樣做實(shí)屬“無(wú)奈”。據這位負責人介紹，購房者在貸款手續的辦理過(guò)程中，應銀行的要求，開(kāi)發(fā)商需要為買(mǎi)房人提供階段性擔保，簽訂相關(guān)協(xié)議，并押給銀行一定的擔保金。開(kāi)發(fā)商提供階段性擔保的時(shí)間是從銀行放貸至樓盤(pán)的所有房屋產(chǎn)權證辦妥為止，因此開(kāi)發(fā)商的擔保金只有在所有房屋產(chǎn)權證辦好后才能拿回。如果買(mǎi)房人不按時(shí)繳納契稅、專(zhuān)項維修資金，產(chǎn)權證不能及時(shí)辦理，開(kāi)發(fā)商就不能及時(shí)拿回那筆擔保金�！拔覀兙团龅竭^(guò)這么一位業(yè)主，3年多了都不辦理產(chǎn)權證，作為開(kāi)發(fā)商，我們這樣做也是在維護自己的利益�！�
這位負責人告訴記者，開(kāi)發(fā)商這么做也是為業(yè)主著(zhù)想，統一由開(kāi)發(fā)商代收這兩筆費用，到時(shí)再由開(kāi)發(fā)商統一代辦產(chǎn)權證，可為業(yè)主省時(shí)省力。他強調，對這一收房要求，業(yè)主是清楚的，因為在購房合同附件中已明確約定：買(mǎi)受人應于交房前將這兩項費用預交給出賣(mài)人。至于資金安全，該負責人稱(chēng)，這筆資金是專(zhuān)款專(zhuān)戶(hù)，公司并不能動(dòng)用該筆資金。
對開(kāi)發(fā)商的這一做法，福建凱峰律師事務(wù)所陳錦卿律師認為，在交房時(shí)要求業(yè)主交納這些費用不合理。即使在購房合同中約定由開(kāi)發(fā)商代辦產(chǎn)權證，也應當是在辦理產(chǎn)權證時(shí)繳納這些費用。
質(zhì)疑：代收是開(kāi)發(fā)商牟利的幌子
對開(kāi)發(fā)商為買(mǎi)房人提供階段性擔保一事，中國銀行福州分行一工作人員稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商押給銀行擔保金那是幾年前的事了。由于競爭激烈，現在除為客戶(hù)辦理公積金貸款的開(kāi)發(fā)商需押擔保金，進(jìn)行商業(yè)貸款的開(kāi)發(fā)商基本不需要押給銀行擔保金了。但擔保協(xié)議依然需要簽，這是因為在房屋產(chǎn)權證辦好前，購房者若惡意不還貸，銀行可向購房者追討，也可向開(kāi)發(fā)商追討�！暗珜τ谝恍┮幠］^大的企業(yè)，銀行與之簽訂的協(xié)議也只是一種形式�！�
既然開(kāi)發(fā)商不需要交擔保金了，階段性擔保協(xié)議也流于形式，那么，開(kāi)發(fā)商關(guān)于代收契稅、專(zhuān)項維修資金的理由已經(jīng)站不住腳了。因此，在業(yè)主們看來(lái)，福建華事達房地產(chǎn)有限公司是打著(zhù)“維護自身利益，為業(yè)主提供方便”的幌子為自己牟利。
業(yè)主李先生直言不諱：開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)代收這些費用，相當于間接融到一筆資金。假設一套總價(jià)30萬(wàn)元的普通商品房，需交納的契稅(1.5%)為4500元，專(zhuān)項維修資金(2%)為6000元，共10500元。一個(gè)樓盤(pán)假設有300套住房，均以10500元計算，就有315萬(wàn)元的資金。如果房屋總價(jià)高，樓盤(pán)規模大，資金數額將更可觀(guān)。由于從交房至辦理產(chǎn)權證中間間隔1年左右時(shí)間，這個(gè)時(shí)間差容易受開(kāi)發(fā)商控制，繳來(lái)的錢(qián)款不僅可以作為一筆巨大的流動(dòng)資金，還可以產(chǎn)生利息。
對李先生的這種說(shuō)法，華事達相關(guān)負責人強調，華事達是一家有實(shí)力的公司，根本不需要賺取這點(diǎn)利息，而且。公司也向業(yè)主承諾，這筆資金存在銀行所產(chǎn)生的利息將如數退還給業(yè)主。記者發(fā)稿時(shí)，李先生等人打來(lái)電話(huà)稱(chēng)，經(jīng)消委會(huì )的協(xié)調，目前開(kāi)發(fā)商已不再收取維修基金了，前提是業(yè)主必須寫(xiě)一份承諾，保證準時(shí)交納該筆費用。
“契稅、物業(yè)專(zhuān)項維修資金的交納問(wèn)題，是當前業(yè)主與開(kāi)發(fā)商交房沖突中的主要問(wèn)題之一。因此，相關(guān)法律法規應進(jìn)一步明確、完善，此外，對開(kāi)發(fā)商違規行為的監督辦法及相應懲罰措施也應有所明確，否則，類(lèi)似鼓樓庭院業(yè)主與開(kāi)發(fā)商這樣的矛盾將不會(huì )終止�！狈山缛耸亢粲跽f(shuō)。
契稅與專(zhuān)項維修資金(相關(guān)鏈接)
什么是契稅？
契稅,是指以所有權發(fā)生轉移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買(mǎi)賣(mài)，房屋贈與，房屋交換等。
如何計算契稅？
各類(lèi)土地、房屋權屬轉移，方式各不相同，契稅定價(jià)方法也各有差異。契稅的計稅，歸結起來(lái)有3種：
一、是按成交價(jià)格計算。成交價(jià)格經(jīng)雙方敲定，形成合同，稅務(wù)機關(guān)以此為據，直接計稅。這種定價(jià)方式，主要適用于國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買(mǎi)賣(mài)。
二、是根據市場(chǎng)價(jià)格計算。土地、房屋價(jià)格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運會(huì )主辦城市后，奧運村地價(jià)立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時(shí)，定價(jià)依據只能是市場(chǎng)價(jià)格，而不是土地或房屋原值。
三、是依據土地、房屋交換差價(jià)定稅。隨著(zhù)二手房市場(chǎng)興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房?jì)r(jià)格30萬(wàn)元，B房?jì)r(jià)格40萬(wàn)元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬(wàn)元，同理，土地使用權交換，也要依據差額。等額交換時(shí)，差額為零，意味著(zhù)，交換雙方均免繳契稅。
什么是專(zhuān)項維修資金？
專(zhuān)項維修資金，是指物業(yè)保修期滿(mǎn)后用于物業(yè)共用部位、共用設施設備發(fā)生損壞時(shí)，進(jìn)行中修、大修、翻新和更新改造等所需儲存的資金。
為什么要建立專(zhuān)項維修
資金？
根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。設立專(zhuān)項維修資金的目的，主要是用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修更新和改造。這是保障物業(yè)管理區內公共設施、共用部位完好使用和維護業(yè)主長(cháng)遠利益的必要措施。建立專(zhuān)項維修資金，將有利于提高和保持房屋完好率，延長(cháng)房屋的使用壽命，有利于城市統一規劃，美化市容市貌，為廣大業(yè)主提供舒適的生活環(huán)境，進(jìn)而達到物業(yè)保值增值的目的。
專(zhuān)項維修資金由誰(shuí)繳交？
專(zhuān)項維修資金由業(yè)主繳交。但商品房預售許可證在1998年9月30日后核發(fā)、且購房者與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同在2003年9月1日前的，由建設單位繳交。合同另有約定的除外。
專(zhuān)項維修資金繳交的標準如何？
標準為購房款的2%，首期為住宅(含別墅)建筑面積40元/m2，非住宅建筑面積50元/m2。不足購房款2%部分，按業(yè)主大會(huì )決定的方案交納。(俞鳳瓊 徐志南)
