位于北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區的大雄城市花園近日鬧出兩起官司：先是已在小區電梯內張掛廣告的北京融眾廣告公司將小區業(yè)委會(huì )和物業(yè)公司——北京中協(xié)物業(yè)公司告上法庭，理由是物業(yè)公司違反合同約定，擅自將小區電梯內的廣告拆除；在該案審理中，物業(yè)公司提出反訴，稱(chēng)在小區內張掛廣告的合同是他們受到業(yè)委會(huì )和廣告公司欺詐的情況下簽的，要求法院撤銷(xiāo)合同。日前，物業(yè)公司提出的反訴案在大興法院開(kāi)庭審理。
□案件背景
大雄城市花園有1400多戶(hù)居民。2006年4月，融眾廣告公司與北京中協(xié)物業(yè)公司、大雄城市花園小區業(yè)主委員會(huì )簽訂電梯媒體合同，約定廣告公司占用該小區30部電梯，發(fā)布120塊鏡框廣告。3年的合同期，每半年支付1.5萬(wàn)元。
2006年12月，物業(yè)公司將這些廣告拆除。后廣告公司將物業(yè)公司和業(yè)委會(huì )起訴到大興法院，要求兩被告賠償他們遭受的損失40多萬(wàn)元。
就在此案尚未宣判前，物業(yè)公司提出反訴，要求法院撤銷(xiāo)合同。
□庭審現場(chǎng)
原告 物業(yè)公司——受到欺詐后才簽訂合同
在4月29日庭審現場(chǎng)，物業(yè)公司反訴稱(chēng)，2006年4月，小區業(yè)委會(huì )主任閆某拿著(zhù)蓋有業(yè)委會(huì )公章和融眾廣告公司公章的電梯媒體合同書(shū)到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司配合，共同簽訂小區電梯廣告合同書(shū)。
業(yè)委會(huì )表示，業(yè)主大會(huì )已同意并授權業(yè)委會(huì )簽訂該合同，因業(yè)委會(huì )無(wú)法向廣告公司開(kāi)發(fā)票，電梯廣告也需物業(yè)公司維護管理，所以要求物業(yè)公司一起簽訂合同。
物業(yè)公司稱(chēng)，為配合業(yè)委會(huì )工作，他們在合同書(shū)上蓋了章。但當年年底，小區部分業(yè)主投訴稱(chēng)，物業(yè)公司和業(yè)委會(huì )違反《物業(yè)管理條例》規定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，擅自允許廣告公司利用公共電梯發(fā)布廣告盈利，要求拆除。物業(yè)公司才得知，簽訂電梯廣告合同未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意。
“我們是在重大誤解和受欺詐的情況下才簽訂的這份合同！我們要求法院把合同撤銷(xiāo)！”物業(yè)公司在庭上大喊冤枉。
為此，物業(yè)公司在法庭上提交了6份內容一樣、只有簽名不同的證人證言，同時(shí)還有其中兩位業(yè)主以證人身份出庭作證。
第一被告 廣告公司——業(yè)委會(huì )就代表業(yè)主大會(huì )
涉案廣告的張掛是否經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )討論通過(guò)？廣告公司代理人說(shuō)，業(yè)委會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，不管是否通過(guò)業(yè)主大會(huì )同意，對他們來(lái)說(shuō)，業(yè)委會(huì )就代表業(yè)主大會(huì )。涉案合同是在業(yè)委會(huì )、物業(yè)公司和廣告公司三方協(xié)商下簽訂的，不存在隱瞞。
“即使有少數業(yè)主投訴，那也由行政主管部門(mén)來(lái)拆。且少數業(yè)主不代表全體業(yè)主的意思�！睆V告公司代理人補充道。
第二被告 業(yè)委會(huì )——業(yè)委會(huì )獲業(yè)主大會(huì )授權
業(yè)委會(huì )的代理人向法官承認，在電梯內張掛廣告一事并沒(méi)有經(jīng)業(yè)主大會(huì )討論。但他們認為，在小區業(yè)主公約里已規定，對共用部分設置廣告等一切商業(yè)活動(dòng)，需經(jīng)業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司協(xié)調辦理�！熬褪钦f(shuō)業(yè)主大會(huì )已授權業(yè)委會(huì )與物業(yè)協(xié)商共用設施的使用，該合同是三方協(xié)商后簽訂的，不存在欺詐！”
□案件焦點(diǎn)
電梯內廣告收益咋分配
法官在庭上特意問(wèn)雙方，廣告費用給誰(shuí)了？物業(yè)公司說(shuō)，業(yè)委會(huì )先將第一筆款1.5萬(wàn)元支票給了他們，但隨后又領(lǐng)走了1.2萬(wàn)元，只留下3000元作為物業(yè)管理廣告的費用�！八麄冋f(shuō)廣告費要沖抵業(yè)主物業(yè)費的，但我們一分沒(méi)看到�！�
業(yè)委會(huì )承認，他們確實(shí)拿回了1.2萬(wàn)元，但不是用于某個(gè)人使用，而是用在了業(yè)委會(huì )的辦公、打印等方面了。他們認為，廣告款就是應該給業(yè)主委員會(huì )。
廣告公司的代理人則說(shuō)，合同是三方都在場(chǎng)簽訂的，1.5萬(wàn)元錢(qián)是他們給了物業(yè)公司，業(yè)委會(huì )當時(shí)也在場(chǎng)，至于后來(lái)的事他們不清楚。
□律師說(shuō)法
電梯廣告收益屬于全體業(yè)主
房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師秦兵表示，根據《民法通則》、《合同法》以及今年10月1日即將生效的《物權法》，小區電梯廣告投放的問(wèn)題可以分三個(gè)方面來(lái)看：
首先是誰(shuí)能決定電梯廣告投放。從法理上來(lái)說(shuō)，對一棟樓內電梯投放廣告，只有本樓業(yè)主作為電梯的所有權人，有權利決定是否懸掛電梯廣告。
第二是業(yè)主通過(guò)什么形式表達同意。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，授權業(yè)委會(huì )對電梯進(jìn)行管理。業(yè)委會(huì )委托物業(yè)公司執行具體事務(wù)，如電梯廣告投放。
第三是電梯廣告的收益歸誰(shuí)。所有權人依法享有獲益，執行具體事務(wù)的人可得到相應的勞務(wù)費用。因此，電梯廣告的全部收益依法屬于全體業(yè)主，物業(yè)公司作為執行者可以根據事前與業(yè)主簽訂的合同，由業(yè)委會(huì )支付其與電梯廣告養護等勞務(wù)成本相應的勞務(wù)費用。另外，如果投放廣告的廣告公司已經(jīng)支付了物業(yè)公司的勞務(wù)成本，則電梯廣告全部收益都應歸業(yè)主所有。
□記者調查
方南家園：廣告收益交給業(yè)委會(huì )
日前，記者分別走訪(fǎng)了市內幾家不同檔次的住宅小區，探訪(fǎng)小區內電梯廣告的投放情況和收益去向。
豐臺區方南家園小區二期的兩棟住宅樓內，共有6部電梯。每部電梯的3面內壁上都各有1個(gè)廣告欄。廣告內容涉及汽車(chē)、保險等內容。
負責小區物業(yè)管理的天雨榮鑫物業(yè)公司表示，在小區電梯內投放廣告是業(yè)委會(huì )同意的。工作人員拿出一份去年3月9日業(yè)委會(huì )公布的有關(guān)電梯廣告投放的公告。公告上稱(chēng)，物業(yè)公司聯(lián)系專(zhuān)業(yè)廣告公司投放廣告，電梯廣告每季收益2000元，除十分之一留作物業(yè)正常的廣告設施維護費用外，其他按季交給業(yè)委會(huì )。
華騰園：部分收益補貼保安費
華騰園小區樓內的電梯，3面內壁上都裝有廣告欄，廣告欄上沒(méi)有標明投放廣告的公司。北京龍騰世紀物業(yè)管理有限公司負責電梯廣告投放的任女士表示，小區內有13棟樓，每棟樓中3部電梯，每部電梯里都有廣告投放。任女士稱(chēng)，這些廣告的收益物業(yè)公司都變相返還給業(yè)主，一部分用來(lái)作為電梯維修費，一部分補貼到保安費中。任女士說(shuō)，這些用途都得到了業(yè)委會(huì )的認可。
光熙門(mén)北里：收益去向說(shuō)不清楚
西壩河光熙門(mén)北里小區7號樓的電梯內，內壁上裝了一個(gè)廣告欄。廣告欄分上下兩層，上面是北京某廣告公司的廣告使用說(shuō)明，下面則是一幅飲料促銷(xiāo)活動(dòng)的海報。
記者從華燕物業(yè)公司了解到，公司負責的光熙門(mén)北里小區7、8、9、10和19號樓，共有10部電梯。每部電梯都裝上了廣告欄，外包給北京聰匯實(shí)創(chuàng )廣告有限責任公司做廣告投放�！斑@樓以前是單位宿舍，也沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )，我們也不清楚廣告費給了誰(shuí)�！蔽飿I(yè)客服的工作人員詢(xún)問(wèn)經(jīng)理后表示，負責廣告的人不在公司，現在誰(shuí)都說(shuō)不清這部分收益到底歸了誰(shuí)。
麗水嘉園：收益由物業(yè)公司保管
位于六里屯的麗水嘉園小區4號樓內有兩部客梯和一部貨梯。兩部客梯的三面內墻都裝上了廣告欄，分別是汽車(chē)、銀行和西餅屋的廣告。
北京市麗水嘉園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心物業(yè)部吳經(jīng)理表示，原先廣告收益都是由物業(yè)公司保管，存在相應賬戶(hù)上。2007年3月前后，北京市出臺了相關(guān)規定，要求這筆錢(qián)必須要花在房屋的大修上。
吳經(jīng)理說(shuō)，廣告收益是小區業(yè)主共有的，業(yè)委會(huì )成立后，可由業(yè)主討論決定錢(qián)款的使用。物業(yè)公司除將一部分廣告收益用作廣告設施的日常維護外，沒(méi)有動(dòng)用過(guò)這筆錢(qián)。
華遠尚都、盈都：收益返還業(yè)主
去年3月7日，華遠地產(chǎn)宣布，根據項目入住前與業(yè)主簽訂的補充合同，將華遠尚都和華遠盈都的“業(yè)權”收入100多萬(wàn)元，按照華遠“業(yè)權”分配原則，在扣除成本和稅金后全部返還給業(yè)主，沖抵業(yè)主需要交納的物業(yè)費。今年3月，兩個(gè)項目的物業(yè)——北京市首旅酒店物業(yè)管理有限公司再次向業(yè)主分配了業(yè)權經(jīng)營(yíng)收益。（郭志霞 高珊珊 胡楠）
