“買(mǎi)車(chē)容易養車(chē)貴，開(kāi)車(chē)方便停車(chē)難”，已成為近年來(lái)廣州日益凸顯的一大社會(huì )問(wèn)題，特別是市內停車(chē)位的嚴重緊缺，更是亟待解決的現實(shí)問(wèn)題。據統計，以最低需求量算，目前廣州需要車(chē)位大約50萬(wàn)個(gè)，而實(shí)際供應能力只是30萬(wàn)個(gè)左右，相對缺口數達40%。更為嚴峻的是，這個(gè)缺口還在日益增大，速度驚人。然而，一面是車(chē)位越來(lái)越緊張，另一面卻是大家越來(lái)越不愿意投資車(chē)位。新城市地產(chǎn)董事長(cháng)曹志偉認為，在廣州，車(chē)位的成本是由市場(chǎng)化因素決定的，但因車(chē)位的租價(jià)受到了行政手段的干預，而成了背離價(jià)值的計劃經(jīng)濟產(chǎn)品，所以導致車(chē)位基本無(wú)投資價(jià)值。
政府：資源首先保障住宅用地
廣州市交委有關(guān)負責人表示，建筑物規劃配建停車(chē)泊位指標低，是引起停車(chē)難的根本原因。全市私人小汽車(chē)近75%集中在老八區，老城區原有建筑物配建車(chē)位不足，新建商住小區由于建設的車(chē)位不足，基本是投入使用后不久就出現車(chē)位供不應求的現象。
據了解，廣州市政府也曾多次提出要大力建設公共車(chē)位。但按照一個(gè)標準地下車(chē)位平均建筑面積50平方米，地上車(chē)位平均建筑面積40平方米計算，若按建筑密度50%的規劃要求(一般只有35%)，即便在地面蓋8層樓高的專(zhuān)業(yè)停車(chē)場(chǎng)，在市中心每建多1萬(wàn)個(gè)車(chē)位，也起碼要占用10萬(wàn)平方米土地(1萬(wàn)個(gè)車(chē)位×每個(gè)40平方米/8層/50%密度)，這在市中心可用土地面積出讓單價(jià)折合超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的今天，意味著(zhù)政府要減少20億的財政收入(尚未計算車(chē)位建設費用投入)，而且征地拆遷相當困難。另外，面對日趨上漲的房?jì)r(jià)，政府的資源首要是大力保障住宅用地的供應量，這使得公共車(chē)位的用地更缺乏。
發(fā)展商：不劃算導致不愿意投資
作為開(kāi)發(fā)商之一的曹志偉表示，其實(shí)在技術(shù)上而言，這并不存在什么難度，但經(jīng)濟效益方面的極不劃算，是導致了發(fā)展商不愿意投資建車(chē)位的主因。他給記者算了一筆賬：地下車(chē)庫的造價(jià)高昂，即便賣(mài)到20萬(wàn)元/車(chē)位，扣除開(kāi)發(fā)建設成本和各項稅費及財務(wù)費用后，銷(xiāo)售利潤率僅有1.74%。
而出租的利潤也不樂(lè )觀(guān)，假定發(fā)展商以2000元的月租出租自建的車(chē)位，計提折舊不計資金成本(利息)的話(huà)，收益率僅有2.64%，這還未計算保險費和可能發(fā)生的丟車(chē)賠償在內�？梢�(jiàn)發(fā)展商愿賣(mài)不愿租的真正原因，在車(chē)位出租收益率極低甚至為負數的情況下，發(fā)展商情愿賣(mài)掉車(chē)位，收回成本再投資商業(yè)或住宅。
私人投資：車(chē)位放租的收益是負數
如果是私人小業(yè)主投資住宅車(chē)位，那就更是得不償失。舉例來(lái)說(shuō)，某業(yè)主用優(yōu)惠價(jià)15萬(wàn)元投資了自己小區的一個(gè)車(chē)位用來(lái)出租，按政府限價(jià)規定，室內停車(chē)場(chǎng)的月保最高限價(jià)只有400元，還要包括管理費在內。這樣，扣除交給物管公司的管理費200元，只有200元收入，即便不計任何的稅費和折舊，投資年回報僅200元×12/150000元=1.6%，比銀行存款利率還低。若計算稅費和折舊，則是負數。這樣看來(lái)，私人投資車(chē)位放租的收益是負數，還不如用這筆資金去購買(mǎi)商鋪收租更劃算。
專(zhuān)家建議 把停車(chē)場(chǎng)建在地面或以上
由于廣州的特殊地質(zhì)條件和規劃要求，導致了車(chē)位建設成本的增高。一般地下室的造價(jià)已達到2400～3000元/平方米，相比之下，如果把停車(chē)場(chǎng)建在地面或以上，那么工程造價(jià)將大大降低，比如把停車(chē)場(chǎng)建在架空層，成本只是1000～1200元/平方米。但是，按照現行廣州規劃部門(mén)的規定，如果在架空層建設車(chē)位，也要占用容積率指標，這在廣州市中心六區樓面地價(jià)達到4000～8000元/平方米，個(gè)別樓面地價(jià)近萬(wàn)元的情況下，拿寶貴的建樓指標來(lái)建車(chē)位，顯然也是不可行的。而如果地面以上樓層建停車(chē)場(chǎng)不計容積率，那么每個(gè)車(chē)位的成本就主要是工程造價(jià)1000～1200元/平方×40平方/個(gè)=4萬(wàn)～4.8萬(wàn)元/個(gè)，再加上一些稅費，價(jià)格就可控制在5萬(wàn)~6萬(wàn)元的合理水平內。
這樣，既可減少政府的巨額投入，又可避免發(fā)展商的投資虧本，還可以滿(mǎn)足廣大車(chē)主的切實(shí)需求。而在地面以上建車(chē)場(chǎng)，還可減少地下室施工的危險，減少對地下水系的破壞，又沒(méi)有增加到商業(yè)和住宅的容積率，也不會(huì )增加老城區的人口負擔。
因此專(zhuān)家建議，既然私家車(chē)是一種奢侈消費，政府應該適當放開(kāi)價(jià)格，讓市場(chǎng)自己調節。鼓勵多種形式建設、經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)，并在規劃指標的計算方式等方面作出適當的調整，只有投資收益率提高到正常水平，才會(huì )有投資者愿意投資建設，解決供不應求的矛盾。(羅莎琳)
