“不是我不明白，這世界變化快”，“北京北”的業(yè)主們就遇到這樣一個(gè)不明不白的事：開(kāi)發(fā)商在售樓的時(shí)候說(shuō)是要建網(wǎng)球場(chǎng)的地方，卻突然通知要建設一個(gè)開(kāi)閉站(電力設施，指只有接通斷開(kāi)功能的配電站)。
記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，“北京北”并不是一個(gè)特例，在北京的住宅小區中，開(kāi)發(fā)商變更小區規劃的情況屢屢發(fā)生，有關(guān)業(yè)內人士透露，這樣的情況能占到北京住宅小區總數量的80%左右。
天上掉下個(gè)開(kāi)閉站
“買(mǎi)樓的時(shí)候我為什么不知道？怎么突然多出了一個(gè)開(kāi)閉站呢？真像天上掉下來(lái)的一樣�！薄氨本┍薄钡囊幻麡I(yè)主小范對記者說(shuō)，“北京北”的開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售4、5、7、8、10號樓時(shí)明確社區內包含網(wǎng)球場(chǎng)，并在沙盤(pán)上明示了具體位置，但最近卻發(fā)通知說(shuō)，要在原網(wǎng)球場(chǎng)的位置，建設一個(gè)10KV開(kāi)閉站。
在業(yè)主看來(lái)，小區內建設如此大的開(kāi)閉站不僅侵占了大家的公攤面積，而且降低了本小區的居住品質(zhì)，減少了小區住房的升值空間。
“既然之前的規劃要建設開(kāi)閉站，為什么在賣(mài)房的時(shí)候不告訴我們，如果知道有開(kāi)閉站，我就不會(huì )選擇購買(mǎi)。這算不算是欺詐行為呢？”小范對記者說(shuō)。
對于突然增加的、建在網(wǎng)球場(chǎng)位置的開(kāi)閉站，“北京北”的開(kāi)發(fā)商新天麓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的解釋是：20平方米左右的新建小區必須建電力開(kāi)閉站，10KV的電力形成的電磁場(chǎng)對人體的健康沒(méi)有影響。
在一份由新天麓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司起草的《10kv開(kāi)閉站釋疑》的書(shū)面材料中，記者發(fā)現，開(kāi)發(fā)商反復強調了開(kāi)閉站的建設是“經(jīng)過(guò)規劃部門(mén)的嚴格審批的，滿(mǎn)足北京市建筑和規劃規范要求”，“開(kāi)閉站的報批程序自始至終都是在政府規定的范圍內正常進(jìn)行”。
“作為開(kāi)閉站的用地早在總體規劃審批中已明確標為‘市政站點(diǎn)’，開(kāi)閉站是對已經(jīng)過(guò)規劃部門(mén)審批的小區總體規劃中‘市政站點(diǎn)’功能的進(jìn)一步深化和明確，因此開(kāi)閉站不是新增加的建筑�！痹摴居嘘P(guān)負責人說(shuō)。
開(kāi)發(fā)商覺(jué)得自己也很委屈。按照他們的說(shuō)法，10號樓和11號樓之間的“市政站點(diǎn)”在2006年10號樓開(kāi)盤(pán)前就已經(jīng)確定了，至于這個(gè)市政站點(diǎn)究竟是做什么的，多大規模，他們不知道，當然也談不上隱瞞了。
難找的“規劃部門(mén)”
開(kāi)閉站的建設真的是如開(kāi)發(fā)商所說(shuō)，是“經(jīng)過(guò)規劃部門(mén)的嚴格審批”嗎？
“開(kāi)發(fā)商在書(shū)面材料中強調，二十萬(wàn)平米左右的小區必須建開(kāi)閉站，但開(kāi)發(fā)商在這里忽略了開(kāi)閉站的規模，他們要建的可是個(gè)280平米、可能要為周邊小區供電的開(kāi)閉站��！”“北京北”的一名業(yè)主張先生對記者說(shuō)。
他的疑問(wèn)是：這樣的開(kāi)閉站應該屬于市政公用設施，怎么會(huì )建在我們住宅小區內？
“北京北的事情我們知道一些，業(yè)主曾經(jīng)到我們這里信訪(fǎng)過(guò)�！�7月4日，昌平區規劃局綜合科的一位負責人對記者說(shuō)。
“關(guān)于開(kāi)閉站，開(kāi)發(fā)商在審定設計方案的時(shí)候是有的，但他們給業(yè)主看的沙盤(pán)是沒(méi)有的。至于應不應該建？建設多大，這是管理科的事，他們負責審批，你應該問(wèn)他們。據我所知，目前開(kāi)閉站還沒(méi)有批�！痹撊耸空f(shuō)。
記者隨后和管理科聯(lián)系，得到的答復是：這是市政科的事，包括業(yè)主的有關(guān)信訪(fǎng)都是由他們回復的。
“我們科主要是負責大的、區域性的市政工作，而北京北的市政只屬于小區的配套設施，不在我們的審批范圍，具體哪個(gè)科室在辦，我也不清楚。但從程序上看肯定是沒(méi)有什么問(wèn)題的�！笔姓频囊晃回撠熑藢τ浾哒f(shuō)。
但他同時(shí)告訴記者，開(kāi)發(fā)商所提到的總體規劃只是一個(gè)上游規劃，而開(kāi)閉站是控制性規劃，應該是在賣(mài)房之前有一個(gè)明確的公示。作為小區的配套站點(diǎn)，開(kāi)閉站放在哪里要看開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的協(xié)調結果。
記者希望就開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的“已取得了規劃部門(mén)就建設10KV開(kāi)閉站的規劃意見(jiàn)書(shū)”，求證區規劃局有關(guān)領(lǐng)導。辦公室有關(guān)人員的答復是：這需要聯(lián)系市規委，我們領(lǐng)導接受采訪(fǎng)必須要經(jīng)過(guò)市規委的同意。
規劃部門(mén)的答復讓一些業(yè)主很失望�！拔矣X(jué)得在這樣的矛盾糾葛中，政府有不可推卸的責任，正是因為政府責任的缺失才給開(kāi)發(fā)商的違規操作提供了空間，而業(yè)主卻只能對既定的結果進(jìn)行微弱的維權和反抗�！睒I(yè)主范先生對記者說(shuō)。
面對規劃變更，政府應有所作為
7月3日，中國消費者協(xié)會(huì )在京發(fā)布《12城市商品住房消費者滿(mǎn)意度調查報告》，報告顯示：被調查的12個(gè)城市中，消費者對現住房屋的開(kāi)發(fā)商廣告宣傳內容的誠信滿(mǎn)意度指數為62.50，對開(kāi)發(fā)商廣告宣傳內容的兌現程度評價(jià)“一般”。
記者在采訪(fǎng)中了解到，涉及房地產(chǎn)商誠信的“小區規劃變更”現象在現實(shí)中屢屢發(fā)生，北京的太月園社區、美麗園社區都曾因此而引起大眾的廣泛關(guān)注。
一位房地產(chǎn)人士也告訴記者，“小區規劃”往往是開(kāi)發(fā)商手中的一個(gè)“誘餌”，等業(yè)主發(fā)現后，開(kāi)發(fā)商亦有應對之術(shù)。
“業(yè)主可以退房，我們可以按有關(guān)約定賠償，但現在我們的房子可以賣(mài)8000多，對我們沒(méi)有損失，有損失的倒是業(yè)主�！毙绿炻捶康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司一位銷(xiāo)售人員對記者說(shuō)。
“很明顯，這是迫使業(yè)主在房?jì)r(jià)上漲的行情面前放棄追究責任�！痹摲康禺a(chǎn)業(yè)內人士說(shuō)。
“這樣的事情太多了。有承諾的設施‘消失’的，有原本沒(méi)有的設施突然‘出現’的�！北本┲�(zhù)名的房地產(chǎn)律師秦兵對記者說(shuō)。
根據他多年從事房地產(chǎn)糾紛的經(jīng)驗，秦兵透露，在北京，大約有80%左右小區存在規劃變更的情況。
秦兵說(shuō)，雖然《商品房銷(xiāo)售管理辦法》早有規定，商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規劃。然而，卻并未明確規定如何去規范行政規劃部門(mén)的行為，出了問(wèn)題，購房者也不知該找誰(shuí)說(shuō)理。
“規劃頻繁變更的一個(gè)很大的原因，在于有關(guān)部門(mén)不承擔責任，沒(méi)有壓力，沒(méi)有相關(guān)的制約機制�！鼻乇f(shuō)。在他看來(lái)，一些名氣大的開(kāi)發(fā)商，往往因有巨大的資金而得到政府某些部門(mén)的特殊“優(yōu)待”，某些部門(mén)甚至給這些開(kāi)發(fā)商大開(kāi)“綠燈”。
“政府部門(mén)應該為大眾服務(wù)，面對掌握絕對優(yōu)勢和資源的開(kāi)發(fā)商，面對絕對的賣(mài)方市場(chǎng)，如果政府部門(mén)還不站在民眾的一邊，民眾將何去何從？維權又有何意義？”業(yè)主范先生對記者說(shuō)。
在他看來(lái)，能否讓政府部門(mén)更好地承擔管理者的職責，減少違規事件的發(fā)生可能才是根本，畢竟沒(méi)有業(yè)主愿意去抗議去上訪(fǎng)去維權，大多數人只想有個(gè)安定的家。
秦兵認為，開(kāi)發(fā)商之所以敢這么做，就是因為業(yè)主不能聯(lián)合起來(lái)。所以當前的關(guān)鍵是業(yè)主自己組織起來(lái)，成立業(yè)主委員會(huì )，保護自己的權益，同時(shí)要明確簽訂維權協(xié)議，自己開(kāi)展維權活動(dòng)。否則一定失敗。
