近日,新疆烏魯木齊市宏怡花園小區業(yè)主委員會(huì )在小區內舉行了物業(yè)公司招標會(huì ),新疆華景物業(yè)發(fā)展有限公司成功中標,隨后雙方簽訂物業(yè)合同,小區曾經(jīng)的物業(yè)———新疆深發(fā)展物業(yè)管理有限公司被迫撤離。
對此,深發(fā)展物業(yè)公司總經(jīng)理倪自鳴表示,公司與宏怡花園小區簽訂的物業(yè)合同期限是到2008年5月30日結束,公司并不認可目前小區業(yè)主委員會(huì )的這種做法,他們將利用法律武器維護自己的權益。
業(yè)主與物業(yè)公司“積怨重重”
10月8日,烏魯木齊市宏怡花園小區業(yè)主委員會(huì )將一紙解聘通知書(shū)送交到與其合作的物業(yè)服務(wù)單位———新疆深發(fā)展物業(yè)管理有限公司。業(yè)主委員會(huì )副主任魯衛斌說(shuō),經(jīng)民意調查,小區內1201戶(hù)業(yè)主,其中860戶(hù)業(yè)主同意解聘深發(fā)展物業(yè)公司。
魯衛斌細數了物業(yè)公司的幾項服務(wù)不作為:物業(yè)公司收取的業(yè)主物業(yè)費,均未開(kāi)具正規發(fā)票;對小區內現有公共設施,物業(yè)公司很少維修;物業(yè)公司5年來(lái)收取車(chē)輛占道費用50余萬(wàn)元,但未說(shuō)明如何使用;小區綠化不達標,單元防盜門(mén)有80%損壞,一直沒(méi)有維修。
小區業(yè)主謝世超老大爺提起房屋供暖問(wèn)題是一肚子的煩惱,從2002年買(mǎi)房入住后,每年冬天供暖后,室溫始終達不到標準。多次向物業(yè)公司反映,要求給予解決,物業(yè)公司總是敷衍推脫。業(yè)主洪艷說(shuō),來(lái)家里做客的朋友形容她居住的小區是“垃圾小區、貧民窟”,她堅決認為應該換個(gè)物業(yè)公司來(lái)管理這個(gè)小區。
“公司在服務(wù)上可能有些不到位,但不像業(yè)主所說(shuō)得那么嚴重,我們畢竟是靠業(yè)主吃飯。其實(shí)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾好多來(lái)自于業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的不了解!蹦咦曾Q說(shuō)。
公共綠地、水電暖、保安是由物業(yè)公司管理服務(wù)。至于房屋問(wèn)題,在施工完畢后5年內屬于原施工單位,5年后則需使用房屋維修公用基金,但業(yè)主對此不清楚,多數矛盾和投訴都是針對房屋問(wèn)題,由此和物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛和積怨。
倪自鳴告訴記者,業(yè)主投訴物業(yè)公司的事例很多,但物業(yè)公司卻很少投訴住戶(hù)。因為作為物業(yè)服務(wù)企業(yè),對不繳納物業(yè)費用的業(yè)主,除了起訴法院就沒(méi)有其他的解決方法,這對物業(yè)公司來(lái)說(shuō),花時(shí)間、花精力,得不償失。
“下課”走人不是唯一解決途徑
據了解,烏魯木齊市目前有物業(yè)服務(wù)公司300多家,已納入物業(yè)管理有1089個(gè)區域,住戶(hù)總人口占城市常住人口的50%。由于缺少支持等多種原因,全市目前僅有業(yè)主委員會(huì )120多個(gè),尚不足物業(yè)管理區域的15%,一些業(yè)主委員會(huì )還不能很好地發(fā)揮作用。此外,絕大多數物業(yè)管理公司是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設單位自行成立的下屬實(shí)體,獨立的專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司不足10%。由于沒(méi)有業(yè)主組織,物業(yè)服務(wù)公司又不是自主選聘,更無(wú)法簽訂物業(yè)服務(wù)合同,因此,各種糾紛時(shí)有發(fā)生。
烏魯木齊市房產(chǎn)局物業(yè)監管處朱燕飛告訴記者,去年烏市就吊銷(xiāo)了41家物業(yè)公司的資質(zhì)。
烏魯木齊市物業(yè)管理協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)許健認為,許多業(yè)主以為換個(gè)新的物業(yè)服務(wù)公司就應該比老的物業(yè)公司好,這其實(shí)是進(jìn)入了一個(gè)思維盲點(diǎn)。當雙方出現矛盾時(shí),業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)公司應以協(xié)商合作為主,共同把小區管理好,靠讓物業(yè)公司“下課”手段解決問(wèn)題,并不是一個(gè)好辦法。由于目前相關(guān)法規不是十分健全,再加上物業(yè)公司互相惡性競爭,許健擔心一些業(yè)主在不明真相的情況下,盲目跟風(fēng),容易進(jìn)入解聘物業(yè)公司的誤區,這樣容易把物業(yè)市場(chǎng)搞亂。雙方產(chǎn)生問(wèn)題后應多協(xié)商、多交流、多溝通,把服務(wù)做到位。
和諧共處才是發(fā)展大計
據了解,除季節性供暖投訴以外,從今年起,物業(yè)服務(wù)正成為烏魯木齊市民投訴的熱點(diǎn)。
今年1月至6月,烏魯木齊市12319城市管理服務(wù)中心共受理市民反映的問(wèn)題24739件,其中物業(yè)服務(wù)投訴占三成左右,被列為首位。經(jīng)分類(lèi)統計,市民投訴的物業(yè)服務(wù)問(wèn)題主要集中在兩方面:物業(yè)公司采取停電、停水的辦法催繳相關(guān)費用,影響住戶(hù)正常生活;小區環(huán)境臟、亂、差,物業(yè)公司不履行職責,不為住戶(hù)提供相應的服務(wù)。
許健認為,業(yè)主與物業(yè)之間如魚(yú)和水的關(guān)系,維護好雙方共同利益是今后發(fā)展的方向。物權法中將物業(yè)管理企業(yè)修改為物業(yè)服務(wù)企業(yè),從管理到服務(wù)兩個(gè)字的轉變,是一個(gè)本質(zhì)的轉變,也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)理念上的轉變。
物業(yè)的發(fā)展主題是服務(wù),它的職能是對業(yè)主的服務(wù)。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè),如何提高對業(yè)主專(zhuān)業(yè)化服務(wù)質(zhì)量,滿(mǎn)足業(yè)主需求,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一個(gè)新的課題。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè),只有強化自身優(yōu)勢,形成良好的服務(wù)理念,才能在市場(chǎng)上生存。
朱燕飛說(shuō),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應加強行業(yè)自律,主動(dòng)公布收費和服務(wù)信息,自覺(jué)規范物業(yè)服務(wù)行為,促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)和諧相處。同時(shí),對物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在的問(wèn)題,要及時(shí)向業(yè)主們征求意見(jiàn),獲得廣大業(yè)主的理解和支持,提高業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的認同度,這樣既有利于完善管理,促進(jìn)自身發(fā)展,也有利于化解與業(yè)主之間的矛盾,最終達到和諧相處的目的。(潘從武 吳亞?wèn)| 井波)