上�！段餀喾ā返谝话缸蛱斐鰻t。南匯法院依據《物權法》判決一起商品房預售合同糾紛案中，關(guān)于小區地面停車(chē)位和地下自行車(chē)停車(chē)庫的歸屬。業(yè)主龔先生要求房地產(chǎn)公司返還購買(mǎi)小區地面汽車(chē)停車(chē)位1萬(wàn)元、賠償相應利息損失的訴訟請求獲得了法院支持。同時(shí)記者了解到，《物權法》實(shí)施后，由于缺乏相關(guān)細則引發(fā)的爭議不斷涌現，目前，最高人民法院正在緊鑼密鼓地制定《物權法》的司法解釋。
●直擊
業(yè)主起訴：已“買(mǎi)斷”車(chē)位，物業(yè)還收管理費
2005年2月，龔先生一家花了50余萬(wàn)元從上海興吉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司購買(mǎi)了一套南匯區惠南鎮康達公寓的房屋。在小區開(kāi)盤(pán)后，開(kāi)發(fā)商還同時(shí)向業(yè)主公開(kāi)出售小區的停車(chē)位�！爱敃r(shí)覺(jué)得有個(gè)自己的停車(chē)位，以后停車(chē)方便，再加上小區內很多業(yè)主都買(mǎi)了，我們擔心今后會(huì )停不了車(chē)，也毫不猶豫地掏了錢(qián)�！�2006年年初，龔先生一家花了33000元買(mǎi)下了一個(gè)地下自行車(chē)停車(chē)庫和一個(gè)地面停車(chē)位。其中地下自行車(chē)停車(chē)庫23000元，地面停車(chē)位1萬(wàn)元。
“本以為我們已經(jīng)買(mǎi)斷了這兩個(gè)停車(chē)位，可以隨意使用，沒(méi)想到小區物業(yè)入駐后，竟開(kāi)始向業(yè)主收停車(chē)費，還美其名曰是管理費�！�2006年5月，開(kāi)發(fā)商交房后，物業(yè)的這一行為讓龔先生一家大惑不解。龔先生的女兒告訴記者：“不知道這錢(qián)是進(jìn)了物業(yè)自己的口袋，還是放入了業(yè)主的維修基金。如果放入維修基金，那還說(shuō)得過(guò)去。但是物業(yè)對于這筆錢(qián)的去向一直沒(méi)有個(gè)明確的說(shuō)法�！饼徬壬患冶汩_(kāi)始了與物業(yè)長(cháng)達一年多的漫漫交涉。希望物業(yè)能明示這筆管理費的去處。
但物業(yè)一直無(wú)動(dòng)于衷，管理費照收不誤，卻沒(méi)有一句解釋�！巴＼�(chē)位是小區的公共配套設施，開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有權利對外出售的�！苯衲�9月龔先生一家向南匯法院提出了起訴，要求開(kāi)發(fā)商返還當時(shí)用于購買(mǎi)地下自行車(chē)停車(chē)庫和地面停車(chē)位的33000元錢(qián)，并賠償相應利息損失。
庭審爭議：開(kāi)發(fā)商是否有權出售車(chē)庫車(chē)位？
《物權法》從今年10月1日起正式實(shí)施，在《物權法》實(shí)施后第一個(gè)工作日，法院開(kāi)庭審理了龔先生家的這一案件。庭審中，龔先生認為，地下車(chē)庫和地面停車(chē)位是屬于全體業(yè)主的，根據上海市物業(yè)管理規定開(kāi)發(fā)商無(wú)權出售。因此其所取得的款項屬于不當得利，應當予以返還，并賠償相應利息損失。
而開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，小區業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間并沒(méi)有簽訂合同，約定地上停車(chē)位和地下自行車(chē)車(chē)庫歸業(yè)主所有。因此開(kāi)發(fā)商有權銷(xiāo)售地下車(chē)庫和地面停車(chē)位的使用權，不存在33000元不當得利之說(shuō)，故不同意返還。
法院判決：地面停車(chē)位歸全體業(yè)主所有
幸運的是，龔先生一家成了《物權法》實(shí)施后，滬上首個(gè)受益者。
南匯法院一審支持了龔先生一家關(guān)于地面汽車(chē)停車(chē)位的訴請。根據《中華人民共和國物權法》第七十四條第三款之規定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
現開(kāi)發(fā)商將車(chē)位出售給龔先生，與法有悖，開(kāi)發(fā)商應當將收取的款項退還龔先生，故法院對原告該項訴請予以支持。
而針對地下自行車(chē)停車(chē)庫，根據《上海市住宅物業(yè)管理規定》第二十條第一款第(三)項規定，物業(yè)管理區域內按規劃配建的非機動(dòng)車(chē)車(chē)庫歸全體業(yè)主所有。
而對于本案中的地下自行車(chē)車(chē)庫，是開(kāi)發(fā)商利用地下空間投資建造的，且已形成可獨立使用構筑物，不屬于小區共用的公共設施，其所有權理應歸開(kāi)發(fā)商所有，因此開(kāi)發(fā)商當然有權出售地下自行車(chē)車(chē)庫。
原告上訴：堅持地下停車(chē)庫也屬于業(yè)主
“我們始終堅持地下自行車(chē)停車(chē)庫屬于業(yè)主共有的�！彪m然取得了滬上《物權法》第一案的勝利，但對于法院的這一判決，龔先生一家表示要上訴�！拔覀儗⒈M快向市一中院提起訴訟，因為關(guān)于地下自行車(chē)車(chē)庫我們沒(méi)有得到訴請�！�
●影響
業(yè)主踴躍維權法院底氣更足
滬上《物權法》第一案一審判定后，記者在第一時(shí)間來(lái)到了康達公寓，在得知龔先生一家打贏(yíng)了官司后，小區內的不少業(yè)主也躍躍欲試�！拔覀儺敃r(shí)也購買(mǎi)了小區的地面停車(chē)位，法院的這個(gè)判決增加了我們維權的信心。我們也準備通過(guò)司法途徑，為自己維權�！�
業(yè)主躍躍欲試想維權，勢必會(huì )引發(fā)一波訴訟潮。對此，法院方面顯然已經(jīng)做好了充分的準備�！爸灰聦�(shí)清晰，證據確鑿，并能參照《物權法》，法院肯定會(huì )受理的�！�
滬上《物權法》第一案的判決保障了有車(chē)業(yè)主的合法利益，但一些法律界人士也提醒，即使車(chē)位歸全體業(yè)主，業(yè)主也不能隨意停放車(chē)輛。
上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師王展告訴記者，對于小區內業(yè)主共有部分的公共場(chǎng)所可不可以停車(chē)、停車(chē)該不該收費、收益的歸屬等問(wèn)題應該由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )來(lái)討論決定，并通過(guò)制定管理公約的形式規范管理�！艾F在很多小區沒(méi)有成立業(yè)委會(huì )，或者業(yè)委會(huì )已經(jīng)解體，而要在車(chē)位收費等問(wèn)題上維護全體業(yè)主的權益，成立業(yè)委會(huì )迫在眉睫。否則，有些業(yè)主的權益會(huì )面臨很大的損失�！�
●延伸
《物權法》相關(guān)細則或將盡快出臺
《物權法》實(shí)施后，很多法律界人士認為，作為國家立法的《物權法》，很多規定只是原則性的，在具體實(shí)施過(guò)程中必須以司法解釋加以彌補。記者了解到，目前最高人民法院正在緊鑼密鼓地制定《物權法》的司法解釋。上海市高級人民法院也專(zhuān)門(mén)就民事審判適用《物權法》所有權部分的相關(guān)問(wèn)題展開(kāi)討論。
《物權法》第74條第2款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定�！毕嚓P(guān)法律專(zhuān)家認為：該款“規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫”可理解為一定的構筑物，如地下空間的停車(chē)位、地上建造的車(chē)庫等。另外，雙方當事人之間的約定應當有兩種情況：一種是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的約定，另一種是業(yè)主與業(yè)主之間的約定，這種情況下車(chē)位、車(chē)庫的權屬已轉移至業(yè)主的名下，業(yè)主再次轉讓時(shí)，基于車(chē)位、車(chē)庫的從屬性，受讓對象應有所限制�！段餀喾ā返�74條第1款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要�！币虼耸茏寣ο蟊仨毐ＷC業(yè)主的需要。
至于車(chē)位的收益，《物權法》第74條第3款規定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有�！眴蝹�(gè)業(yè)主使用車(chē)位應根據公平合理原則或業(yè)主大會(huì )通過(guò)的規則使用，收益歸全體業(yè)主，不屬于開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司，但物業(yè)公司管理車(chē)位發(fā)生費用可以扣除。(陳軼珺 宋超）
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