爭議一：
車(chē)位屬開(kāi)發(fā)商所有
出售也需業(yè)主同意？
天河某小區日前貼出了通知，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)將出售其擁有產(chǎn)權的部分車(chē)位。通知一出立即引起了業(yè)主的強烈不滿(mǎn)，業(yè)主認為，即使車(chē)位的產(chǎn)權歸開(kāi)發(fā)商，但若出售的話(huà)，還需征得半數以上的業(yè)主同意。但發(fā)展商卻堅持：自己的車(chē)位就擁有買(mǎi)賣(mài)的權利。
分析：《物權法》第三十九條規定：“所有權人對自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利”。第七十四條中規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定”。這就是說(shuō)，如果確定產(chǎn)權屬于開(kāi)發(fā)商的話(huà)，在“首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”的前提下，發(fā)展商是可以對其進(jìn)行處置的。
至于業(yè)主的理解，有關(guān)法律人士表示可能是針對“沒(méi)有約定或者約定不明情況下車(chē)庫的歸屬”而言的，但是對于這類(lèi)歸屬問(wèn)題，相關(guān)政策文件并沒(méi)有提及，在這種情況下，建議可通過(guò)業(yè)主大會(huì )來(lái)決定。
《物權法》在10月1日正式實(shí)施后，關(guān)于住宅小區停車(chē)位的糾紛并沒(méi)有停息。事實(shí)上，由于《物權法》中對停車(chē)位的部分問(wèn)題沒(méi)有作出明確的規定，導致了一些新?tīng)幾h的產(chǎn)生。以下是最近發(fā)生在廣州一些小區的三種車(chē)位爭議，屬懸而未決的問(wèn)題，值得法律專(zhuān)家和業(yè)內人士共同探討。
爭議二：
確保業(yè)主“優(yōu)先權”
車(chē)位不可賣(mài)給外人？
海珠區某小區近日將開(kāi)發(fā)商所擁有的地下車(chē)庫停車(chē)位進(jìn)行公開(kāi)出售，導致業(yè)主停車(chē)緊張，從而引發(fā)了業(yè)主不滿(mǎn)。但開(kāi)發(fā)商表示，這批車(chē)位屬于開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商有權對車(chē)位作出處理。
分析：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”，這是《物權法》對于車(chē)位處理方式規定的一個(gè)前提。也就是說(shuō)，即便是屬于開(kāi)發(fā)商所有的車(chē)位，也應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。但是如何實(shí)現“首先”，相關(guān)政策并沒(méi)有明確。
在近日出臺的《廣州市停車(chē)場(chǎng)條例》草案稿中對“首先”的問(wèn)題有部分描述：“建設單位擁有所有權的車(chē)位、車(chē)庫，應當優(yōu)先出售或出租給業(yè)主；在建筑區劃內充分公示后沒(méi)有業(yè)主愿意購買(mǎi)或承租的，可以向業(yè)主以外的單位或個(gè)人出售或出租�！卑凑者@個(gè)規定，“充分公示后沒(méi)有業(yè)主愿意購買(mǎi)或承租”是確保業(yè)主優(yōu)先的保證。
從目前的相關(guān)政策來(lái)看，“首先權”的規定比較原則，缺乏可操作性。首先，從開(kāi)發(fā)商的角度看，一個(gè)樓盤(pán)的業(yè)主通常是分批入住的，是不是開(kāi)發(fā)商需要征求所有業(yè)主意見(jiàn)，并且預期到未來(lái)還有業(yè)主有車(chē)位需求后，才能對車(chē)位出售？如果這樣，這將是一個(gè)漫長(cháng)的過(guò)程。
其次，從業(yè)主的角度看，車(chē)位緊缺，開(kāi)發(fā)商完全可能以畸高的價(jià)格迫使業(yè)主放棄“優(yōu)先權”，從而達到變相剝奪業(yè)主“優(yōu)先權”的目的。遇到這些問(wèn)題時(shí)該如何處理？看來(lái)要解決問(wèn)題，需要出臺更具體、更具操作性的政策。
爭議三：
業(yè)主共有的車(chē)位收益
到底如何使用和分配？
海珠區某小區的物管公司在小區道路辟出停車(chē)位，并對外出租。后經(jīng)業(yè)主交涉，物管公司承諾將停車(chē)位優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主使用。但對于停車(chē)位的收益問(wèn)題，物管公司則堅持要將收益用于“補充轉向維修資金”。由于業(yè)主找不到對于“共有車(chē)位收益”問(wèn)題的有關(guān)規定，只好無(wú)奈同意物管公司的決定。
分析：停車(chē)位的權屬問(wèn)題，《物權法》的規定已經(jīng)非常清晰和明了。按照《物權法》第七十四條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有�！钡�，對于停車(chē)位收益的歸屬問(wèn)題，《物權法》和相關(guān)政策并沒(méi)有明確規定。記者查閱了外地相關(guān)政策，在北京的《物業(yè)管理規定》中規定：“居住區露天停車(chē)場(chǎng)(位)的經(jīng)營(yíng)收益應主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用”。但在最新的《廣州市物業(yè)管理規定》(送審稿)中，卻沒(méi)有找到相關(guān)的規定。
律師表示，停車(chē)位收益的歸屬，要看車(chē)位的所有權歸誰(shuí)，由所有權來(lái)決定處分權和收益權。小區內業(yè)主共有停車(chē)場(chǎng)，收益的歸屬等問(wèn)題應該由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )來(lái)討論決定，物業(yè)公司無(wú)權作出決定。如果物管以承包或報酬等方式經(jīng)營(yíng)道路停車(chē)位，則扣除物管成本后的收益歸業(yè)主所用；如果經(jīng)營(yíng)成本來(lái)自物業(yè)管理費，則收益無(wú)條件歸業(yè)主所有。還有一些尚待解決的問(wèn)題，包括公共道路停車(chē)位的收益歸全體業(yè)主所有，具體如何操作？怎么入賬和交稅？車(chē)輛出現丟失或損壞時(shí)，業(yè)主如何共同承擔責任？(黃濤)
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