一直以來(lái)是非頗多的湯臣一品近日在網(wǎng)上房地產(chǎn)推出429個(gè)車(chē)位，單間價(jià)格52.5萬(wàn)元。200余套套房源，配備429個(gè)車(chē)位，這個(gè)一戶(hù)兩位的比例著(zhù)實(shí)有些奢侈。根據規定，出售型車(chē)位的買(mǎi)家必須是小區業(yè)主，而目前湯臣一品內僅有業(yè)主3位，加上項目?jì)绕渲幸粭潣且艳D售為租，不禁讓人疑惑，這么多車(chē)位賣(mài)給誰(shuí)？
行情
投資潛力大 開(kāi)價(jià)不離譜
9月25日，湯臣一品在網(wǎng)上房地產(chǎn)掛出房源429套，這是繼2005年10月底和2006年8月初之后第三次開(kāi)盤(pán)。不過(guò)此次開(kāi)出的房源均是地下車(chē)位，單間銷(xiāo)售價(jià)格52.5萬(wàn)元。
從目前陸家嘴中心的停車(chē)難問(wèn)題和高額停車(chē)費來(lái)看，也許相對于湯臣一品的業(yè)主來(lái)說(shuō)，投資者對該項目的車(chē)位會(huì )更有興趣。雖然“天價(jià)樓王”的車(chē)位價(jià)格明顯超過(guò)隔壁樓盤(pán)車(chē)位價(jià)格一半，但根據浦東陸家嘴中心商務(wù)區目前的停車(chē)費來(lái)說(shuō)，52.5萬(wàn)元的車(chē)庫投資潛力還是相當巨大。
陸家嘴中心的停車(chē)難問(wèn)題一直比較突出。去年年中，曾因為停車(chē)難導致區域停車(chē)費全面上漲，但仍難改變車(chē)位緊張的局面。富都世界發(fā)展有限公司副總經(jīng)理顏鵬曾向媒體介紹，原來(lái)濱江大道只有一個(gè)停車(chē)場(chǎng)，大約能停250輛車(chē)。由于收費比較低廉，附近不少寫(xiě)字樓的上班族都把車(chē)停到該車(chē)庫，這使得前來(lái)觀(guān)光游覽的游客無(wú)處停車(chē)。正大廣場(chǎng)B1層新增的300個(gè)停車(chē)位8月1日起正式面向大眾運營(yíng)，陸家嘴地區的停車(chē)難問(wèn)題略微緩解。新增的停車(chē)場(chǎng)收費與原有的B3層相同，第一小時(shí)10元，第一小時(shí)以后每半小時(shí)5元，全天80元。
如此看來(lái)，若是能買(mǎi)下湯臣一品的車(chē)位對外出租，相當有市場(chǎng)。以每個(gè)車(chē)位8%的合理年租金回報進(jìn)行粗略計算，52.5萬(wàn)元的總價(jià)，年租金回報為41600元。也就是說(shuō)，每個(gè)車(chē)位的月租金必須達到3500元左右，買(mǎi)家才能得到8%的年投資回報。
浦東新區物價(jià)局公布《住宅物業(yè)管理區域機動(dòng)車(chē)停放收費管理規定》，自今年1月1日起，高標準停車(chē)庫長(cháng)期停放，每車(chē)每月由600元調整為500元，租金上限是500元／月，否則就是違規。顯然，3500元／月的天價(jià)停車(chē)費是違規的，就算沒(méi)有這一規定，也難有人買(mǎi)單。若是以小時(shí)計算，以15元／小時(shí)的費用出租，一天若能租夠8小時(shí)(工作時(shí)間)，便有120元／日的收入，月租金收入即3600元，正好滿(mǎn)足了年租金回報8%的要求。實(shí)際上，一天保證8個(gè)小時(shí)的出租時(shí)間，在陸家嘴金融中心來(lái)說(shuō)，就是小菜一碟了。
現狀
僅三名業(yè)主有資格購買(mǎi)車(chē)位
網(wǎng)上房地產(chǎn)數據顯示，至今為止，一品開(kāi)盤(pán)的地下車(chē)位未有一間成交。記者致電湯臣一品售樓處，以投資者的身份要求購買(mǎi)該項目的地下車(chē)庫�！败�(chē)庫是和住宅一起賣(mài)的，只有買(mǎi)了住宅才能買(mǎi)車(chē)庫�！笔蹣切〗惚硎�，投資者欲購車(chē)庫是不可能的。
由于開(kāi)價(jià)過(guò)高，單套公寓動(dòng)則上億，湯臣一品的房源兜兜轉轉僅成功售出3套，因此，目前有資格購買(mǎi)這批車(chē)位的只有3名業(yè)主。而近日，湯臣集團在中期業(yè)績(jì)報告中披露，集團計劃在今年三季度推出湯臣一品4棟中的一棟用于對外出租，共涉及房源74套。這也是湯臣一品因涉嫌“捂盤(pán)惜售”成為市房地局首批專(zhuān)項檢查對象之后，首次調整市場(chǎng)策略。并且，湯臣集團發(fā)布的中期業(yè)績(jì)報告中顯示，到目前為止，湯臣一品項目已收取超過(guò)2億港元的銷(xiāo)售收入；在4棟住宅物業(yè)中，兩棟已對外出售，而另外兩棟則保留作投資用途。如此一來(lái)，按照售樓小姐的說(shuō)法，小區車(chē)位的目標客戶(hù)又少了一半。
記者感到十分疑惑，既然車(chē)位沒(méi)有充足的買(mǎi)家，開(kāi)發(fā)商又為何拿到網(wǎng)上“叫賣(mài)”？
分析
只是走過(guò)場(chǎng) 并非真想賣(mài)
“如果是網(wǎng)上房地產(chǎn)的銷(xiāo)售信息，這個(gè)是按照規定走的程序，說(shuō)明湯臣的車(chē)庫是可售的，但作為商品房的配套，確實(shí)只有業(yè)主能夠買(mǎi)賣(mài)�！睒I(yè)內物業(yè)專(zhuān)家劉生敏告訴記者。
劉生敏表示，之所以定出這樣的規定，在于便于車(chē)庫的管理。如果業(yè)主把車(chē)庫賣(mài)給小區以外的“外人”，那么，小區內的其他業(yè)主有權享受的配套設施必然相應減少。部分業(yè)主暫時(shí)不需要車(chē)庫，但未來(lái)要買(mǎi)卻買(mǎi)不到的情況必然出現。另外，作為負責小區管理的物業(yè)公司，顯然不希望車(chē)庫賣(mài)給外人，因為車(chē)庫賣(mài)給外人給管理帶來(lái)困難，也給小區安全埋下隱患。因此，才有了車(chē)庫出售給小區業(yè)主的規定。
根據今年10月1日開(kāi)始實(shí)施的《物權法》第七十四條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。 規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。也就是說(shuō)，小區的車(chē)庫如果擁有獨立的小產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商可以選擇出售，也可以將之保留。比如湯臣一品的“隔壁鄰居”盛大金磐花園自2005年開(kāi)盤(pán)479間地下車(chē)位以來(lái)，已銷(xiāo)售過(guò)半，單間銷(xiāo)售價(jià)格為28萬(wàn)元，另外，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示盛大金磐項目中有104個(gè)地下車(chē)位未納入網(wǎng)上銷(xiāo)售，也就是說(shuō)，這104個(gè)地下車(chē)位由開(kāi)發(fā)商保留出租。
但網(wǎng)上信息顯示，湯臣一品所有的車(chē)庫都為可售狀態(tài)，并無(wú)保留，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商選擇將之出售。湯臣一品售樓處工作人員亦表示，“車(chē)庫是隨房子一起賣(mài)的�！卑凑諟家黄番F有的銷(xiāo)售進(jìn)度，車(chē)庫的銷(xiāo)售進(jìn)程只會(huì )更加緩慢。既然如此，湯臣集團大可保留車(chē)位出租，又何苦偏要繞彎走過(guò)場(chǎng)。
可以看出，湯臣一品的車(chē)位租賃業(yè)務(wù)將會(huì )是一筆不菲的租賃業(yè)務(wù)。429個(gè)車(chē)位，按照56萬(wàn)元、每年8%的回報計算，車(chē)庫的年租金收入可以超過(guò)1900萬(wàn)元。對于維護車(chē)庫日常開(kāi)支綽綽有余。
“即使走房屋出租的路線(xiàn)，開(kāi)發(fā)商也不能隨便出售車(chē)庫，一般來(lái)說(shuō)只能自己持有�！眲⑸舾嬖V記者。對于湯臣在今年9月發(fā)布的轉售為租的消息后又賣(mài)出項目?jì)鹊能?chē)庫，專(zhuān)家更是感嘆不明所以，“出于管理上以及使用上同樣的理由，有獨立產(chǎn)權的車(chē)位不能夠出售給租客，因為實(shí)在是不利于管理，而且租客變化太大�！�
背景
銷(xiāo)售不暢只得轉售為租
去年8月初，在經(jīng)歷了9個(gè)月的零成交之后，湯臣一品高調宣布售出A棟首套價(jià)值1.3億元的復式豪宅，在去年11月和今年2月又先后售出第二套和第三套房源。隨后又經(jīng)歷了今年2月至今又將近9個(gè)月的零成交。自2005年10月首度開(kāi)盤(pán)以來(lái)，到今天，湯臣一品只有3套房源的成交記錄，銷(xiāo)售不暢顯而易見(jiàn)。
從上述對湯臣一品叫賣(mài)車(chē)位的分析中，看得出湯臣集團頗有在該項目上走房東路線(xiàn)的傾向。湯臣一品工作人員曾向媒體記者透露，用于出租的B號樓租金至少在1萬(wàn)美元／月／套以上，將樓盤(pán)轉售為租能增加公司部分收入。
由于湯臣一品此前銷(xiāo)售不佳，湯臣集團業(yè)績(jì)已經(jīng)出現下滑。上海某知名代理公司一位高層管理人員分析：“其實(shí)主要原因是賣(mài)不動(dòng)了，湯臣一品才考慮拿出一棟樓來(lái)出租，這已經(jīng)是下下策。湯臣集團投資幾十億卻銷(xiāo)售不出去，只能做房東，自己持有，現在已經(jīng)騎虎難下�！�
事實(shí)上，湯臣一品的房東身份轉型其實(shí)十分合理，比起其坐等“售空”，倒還是走出租路線(xiàn)來(lái)得實(shí)惠。據介紹，湯臣一品周邊300平方米公寓月租金就達到了1萬(wàn)美元，該盤(pán)準備用來(lái)出租的B棟樓最小戶(hù)型為400平方米，最大戶(hù)型為1200平方米，“租金最高甚至可能接近3萬(wàn)美元”。網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，湯臣一品擬推出的74套租賃住宅都在400平方米以上，據此分析租金應在1萬(wàn)美元／月以上。而其物業(yè)管理費也因為天價(jià)樓盤(pán)的身價(jià)而高達每月15元／平方米，核算下來(lái)，即使租賃面積最小的一套，每月物業(yè)管理費也高達6000多元。如此來(lái)說(shuō)，若是公寓和車(chē)位均能成功出租，租金回報不菲。(徐健 趙一蕙)
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