昨天，隨著(zhù)湯臣集團發(fā)布中期業(yè)績(jì)報告，天價(jià)樓盤(pán)“湯臣一品”再度成為焦點(diǎn)。中報披露，集團計劃在今年三季度推出“湯臣一品”4棟中的一棟用于對外出租。這也是“湯臣一品”因涉嫌“捂盤(pán)惜售”成為市房地局首批專(zhuān)項檢查對象之后，首次調整市場(chǎng)策略。不過(guò)，據記者調查，目前小陸家嘴地區豪宅租賃市場(chǎng)明顯供大于求，動(dòng)輒幾千美元一個(gè)月的租金也往往“有價(jià)無(wú)市”。
月租金估計不低于五千美元
湯臣集團發(fā)布的中期業(yè)績(jì)報告中顯示，到目前為止，“湯臣一品”項目已收取超過(guò)2億港元的銷(xiāo)售收入；在4棟住宅物業(yè)中，兩棟已對外出售，而另外兩棟則保留作投資用途；集團現正計劃于今年第三季度推出一棟住宅大樓(共74套)用作對外出租。
不過(guò)，當記者聯(lián)系湯臣集團香港總部時(shí)，相關(guān)負責人仍謹慎出言：“具體三季度何時(shí)將租賃項目推向市場(chǎng)還沒(méi)有時(shí)間表，包括租金水平等在內的詳細租賃方案還在研究之中�！�
從中介公司了解的情況顯示，目前小陸家嘴區域能看見(jiàn)江景、300平方米以上大房型的租賃價(jià)格約在5000美元/月�！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”信息顯示，“湯臣一品”擬推出的74套租賃住宅都在400平方米以上，據此分析租金應在5000美元/月以上。而其物業(yè)管理費也因為天價(jià)樓盤(pán)的身價(jià)而高達每月15元/平方米，核算下來(lái)，即使租賃面積最小的一套，每月物業(yè)管理費也高達6000多元。如按日計算，日租金約200美元，相當于上海目前豪華五星級酒店的價(jià)格。
豪宅“售改租”動(dòng)機有二
據了解，現在一些市中心區域都有高檔樓盤(pán)計劃“轉售為租”，其中有的是開(kāi)發(fā)商行為，有的是投資商間接運作。
業(yè)內人士透露，“湯臣一品”將要出租的房源位于小區東邊，不靠江邊，以400平方米以上的大房型為主，從品質(zhì)、面積和區位來(lái)看，與周邊的“財富海景”比較類(lèi)似，市場(chǎng)能夠接受的租賃價(jià)格約為每月8000美元。然而，“財富海景”因租金高而租賃情況并不好，在信義房產(chǎn)有30多套房源掛牌租賃，但至今只租出3套。
荒島房產(chǎn)分析人士認為，眾多“轉售為租”的案例顯示，開(kāi)發(fā)商通常有兩方面動(dòng)機：一種是樓盤(pán)當初定價(jià)較高，開(kāi)發(fā)商短期內銷(xiāo)售壓力大，通過(guò)“轉租”來(lái)調整開(kāi)發(fā)策略；另一種是企業(yè)看好樓市后期表現，希望把市中心物業(yè)作為資產(chǎn)運營(yíng)，出租能夠為公司帶來(lái)長(cháng)期穩定的利潤。
周邊豪宅市場(chǎng)明顯供過(guò)于求
“湯臣一品”數十套租賃房源進(jìn)入市場(chǎng)一定會(huì )沖擊小陸家嘴高端物業(yè)租賃市場(chǎng)�！斑@里有些豪宅幾個(gè)月才能租出去一套房”，中原地產(chǎn)有關(guān)人士昨天向記者這樣表示。根據中原地產(chǎn)、信義房產(chǎn)等提供的數據，浦東小陸家嘴地區高端租賃市場(chǎng)相對集中，其中世茂濱江約占50%的市場(chǎng)份額，仁恒濱江花園、匯豪天下各約占30%、15%的份額，除此以外，“財富海景”等高端樓盤(pán)也有少量對外租賃�？偠灾�，小陸家嘴地區高端物業(yè)租賃并不活躍，掛牌出租的物業(yè)不少，但出租成功率不高，供求之比約為20：1。
租賃行情低迷顯然與該區域租賃價(jià)格高密切相關(guān)，根據中原地產(chǎn)提供的數據，陸家嘴區域樓層較高、能看江景的300平方米大房型租賃價(jià)格達到5000美元/月；區域內目前租賃價(jià)格最高的樓盤(pán)是“財富海景”，其339平方米的三房租賃價(jià)格高達8000-10000美元/月。
[相關(guān)新聞]"湯臣一品"調查仍未有結果
今年6月6日，上海市房屋土地資源管理局宣布，將對滬上房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行專(zhuān)項檢查，首批專(zhuān)項檢查對象為"湯臣一品"、"嘉和國際大廈"、"經(jīng)緯城市綠洲"三個(gè)商品房開(kāi)發(fā)項目。這三家在售樓盤(pán)都涉嫌"捂盤(pán)惜售"、"虛擬交易"等不規范行為。
目前此項檢查是否已有結果？"湯臣一品"出租物業(yè)是否與檢查相關(guān)？昨天，記者未能從市房地局得到明確答復。不過(guò)，市房地局有關(guān)人士10天前接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾表示，"湯臣一品"的調查現在仍然未出結果，這次的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治，將是一次面對所有進(jìn)入預售環(huán)節樓盤(pán)的檢查，并非針對個(gè)別樓盤(pán)。
[背景鏈接]"話(huà)題"不斷的"湯臣一品"
●2005年10月初，"湯臣一品"亮相滬上"頂級私人物品展"，售價(jià)宣稱(chēng)將超過(guò)1萬(wàn)美元/平方米，當年10月29日正式對外預售，標價(jià)11萬(wàn)元/平方米，成為內地最高價(jià)樓盤(pán)。
●2006年7月，湯臣集團委托戴德梁，赴紐約、倫敦、迪拜、新加坡等城市，將"湯臣一品"中的一整幢樓向全球推銷(xiāo)，但至今未果。
●2006年8月，湯臣集團以1.3億元價(jià)格售出第一套"湯臣一品"(約13萬(wàn)元/平方米)；隨后的幾個(gè)月中，"湯臣一品"又先后賣(mài)出兩套住宅。
●2007年6月6日，市房地局宣布進(jìn)行專(zhuān)項檢查，"湯臣一品"成為首批檢查對象之一。
●2007年6月7日，湯臣集團發(fā)布澄清公告稱(chēng)，"湯臣一品"開(kāi)發(fā)建設及銷(xiāo)售方面未有違規行為，該發(fā)展項目也未受到中國稅務(wù)部門(mén)任何調查。隨后，湯臣集團在香港上市的股票恢復交易。(劉暢 林勁榆)
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