中新網(wǎng)10月30日電 物權法實(shí)施后，全國各地出現業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司之間因為地面車(chē)位的歸屬問(wèn)題發(fā)生矛盾甚至訴諸法律的情況，對于此種現象，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳偉今日給出了一個(gè)系統的闡述——
陳偉在30日下午接受中國政府網(wǎng)專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示：首先，地面停車(chē)位涉及兩個(gè)問(wèn)題，一是停車(chē)位的歸屬問(wèn)題，是停車(chē)費的歸屬問(wèn)題。停車(chē)位的歸屬《物權法》第74條有明確規定，也就是可以根據74條判斷停車(chē)位的歸屬，一個(gè)是約定，一個(gè)是占用道路和其他場(chǎng)地的車(chē)位應該屬業(yè)主共有，但是物權法實(shí)施前是比較麻煩的事，實(shí)際上現在說(shuō)的都是物權法實(shí)施以前的事，因為根據法不溯及既往的原則，應該分不同的性質(zhì)，比如危改房、經(jīng)濟適用房和商品房的情況是不一樣的，不應該簡(jiǎn)單認定由業(yè)主共有或者某個(gè)開(kāi)發(fā)商所有。
停車(chē)費的歸屬法律是有明確規定的，也就是《物業(yè)管理條例》第55條規定。利用物業(yè)共用部位共用設施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)首先應該征得業(yè)主大會(huì )、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)同意，其次要辦理有關(guān)手續，利用共用設施和共用設備經(jīng)營(yíng)所得收益一個(gè)是補充專(zhuān)項資金，另外可以按照業(yè)主大會(huì )決定使用。
在現實(shí)中如何判斷呢？根據條款的有關(guān)規定，業(yè)主要主張地面停車(chē)收益必須有三個(gè)前提條件：一是地面停車(chē)位應該明確歸屬業(yè)主共有情況下才能主張權利；二是業(yè)主主張權利應該是在2003年9月1日以后；三是業(yè)主主張權利的前提應該是經(jīng)營(yíng)者的停車(chē)費在扣除經(jīng)營(yíng)成本、報酬、稅金后還有盈余。我們現在大量的地面停車(chē)位為什么收費呢？實(shí)際上有兩個(gè)依據，一是具有合同的依據，也就是同大多數物業(yè)管理企業(yè)是根據停車(chē)合同收費的，第二全國很多大城市物價(jià)部門(mén)都制定了停車(chē)收費標準，也就是說(shuō)現行地面停車(chē)收費是有政策依據。
陳偉表示，對于現階段一些業(yè)主在《物權法》出臺后反映因為占用業(yè)主共用道路和其他場(chǎng)所的車(chē)位屬于業(yè)主共有，而主張不交停車(chē)費或者主張停車(chē)收益的情況要做具體的判斷。首先對物權法實(shí)施以前沒(méi)有明確歸屬的地面車(chē)位和沒(méi)有明確性質(zhì)的停車(chē)收益，如果很簡(jiǎn)單地采取追討舊帳的情況是不太妥當的，因為法律不能溯及既往，否則會(huì )引發(fā)很多矛盾；其次，對一些經(jīng)濟適用住房和普通住宅小區，在物權法出臺前在測算物業(yè)管理總體收入的時(shí)候把地面停車(chē)的收入是計算在內的，也就是說(shuō)在這種情況下制定出的物業(yè)管理費的收費標準是偏低的，所以在物業(yè)費沒(méi)有調整的情況下如果簡(jiǎn)單認為停車(chē)收益歸業(yè)主所有，實(shí)際上是不符合當時(shí)物業(yè)服務(wù)費定價(jià)的實(shí)際情況的。因為當時(shí)定價(jià)的時(shí)候已經(jīng)考慮到停車(chē)收入的因素，所以?xún)r(jià)格定得比較低，如果停車(chē)收益再歸業(yè)主所有，那么現在很多經(jīng)濟適用房等政策性住宅小區的管理費是入不敷出的。
此外，陳偉指出，按照物權法第74條第三款中的規定歸業(yè)主所有是沒(méi)有問(wèn)題的，但是這個(gè)共有并不意味著(zhù)每個(gè)業(yè)主都單獨所有車(chē)位，有很多小區并不能保證每個(gè)業(yè)主都有車(chē)位，所以在這種情況下停車(chē)業(yè)主所交的停車(chē)費扣除管理費用以外的剩余收益應該歸全體業(yè)主所有。如果業(yè)主地面停車(chē)不交費可能導致不良后果：一，車(chē)位管理要失去經(jīng)費來(lái)源；二，對其他無(wú)車(chē)業(yè)主也是利益侵占，因為沒(méi)有車(chē)的業(yè)主沒(méi)有占用車(chē)位，但是停車(chē)位這一公共資源被部分有車(chē)業(yè)主占用了，理應在經(jīng)濟上付出代價(jià)。(據中國政府網(wǎng)文字直播整理）
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