上海市房屋土地資源管理局日前印發(fā)了《關(guān)于貫徹實(shí)施〈中華人民共和國物權法〉做好本市物業(yè)管理有關(guān)工作若干意見(jiàn)的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，昨日，該局就市民關(guān)注的一些問(wèn)題進(jìn)行了首次官方解讀。
上海房地局方面表示，《通知》不僅明確一個(gè)產(chǎn)權證計為一個(gè)業(yè)主人數，還對費用分攤、收益分配及原業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主公約有所介紹。房地局相關(guān)負責人向《每日經(jīng)濟新聞》進(jìn)一步指出，《通知》還詳細規定了費用分攤、收益分配有“法定”、“約定”之分�！段餀喾ā穼ㄖ锛捌涓綄僭O施的費用分攤、收益分配采取約定優(yōu)先原則，“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定�！薄锻ㄖ贩謩e就業(yè)主大會(huì )成立前和成立后如何約定進(jìn)行了規范。
具體為：業(yè)主大會(huì )成立前，為確保公平，防止建設單位利用房屋銷(xiāo)售優(yōu)勢做出不合理的約定，保護購房人的合法權益不受侵犯，建筑物及其附屬設施的維修、更新、改造、養護費用分攤或者利用物業(yè)共有部分所獲收益分配，按照《上海市住宅物業(yè)管理規定》的規定執行，即主要按照房屋建筑面積比例計算。
業(yè)主大會(huì )成立后，則可以通過(guò)管理規約等方式對建筑物及其附屬設施的維修、更新、改造、養護費用分攤或者利用物業(yè)共有部分所獲收益分配進(jìn)行約定。沒(méi)有約定或者約定不明的，按照房屋建筑面積比例計算。
“原業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主公約也將‘變臉’”該負責人說(shuō)。同時(shí)，由于投票規則、計票方式等的變化，原業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主公約的部分內容也出現與上位法不一致的情況。因此《通知》規定，《物權法》施行前制定的 《業(yè)主大會(huì )議事規則》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主臨時(shí)公約》的部分條款與《物權法》相抵觸的，10月1日后，應按《物權法》執行；業(yè)委會(huì )應對原《業(yè)主大會(huì )議事規則》、《業(yè)主公約》作修訂，并在下次業(yè)主大會(huì )召開(kāi)時(shí)，提交業(yè)主大會(huì )表決。
據透露，目前市房地局已就新的業(yè)主大會(huì )議事規則、相關(guān)管理規約示范文本進(jìn)行修訂，并在部分區縣試點(diǎn)后印發(fā)。(張駿斕)
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