[核心提示]
設立物業(yè)和業(yè)委會(huì )共管賬戶(hù)，防止物業(yè)公司私吞公共收益以及長(cháng)時(shí)間不公布各種賬目的可能。聘請中介機構實(shí)現三方共管，防止業(yè)委會(huì )和物業(yè)公司之間相互勾結，侵害業(yè)主利益�！段餀喾ā穼�(shí)施以來(lái)，滬上小區涌現出一批“意見(jiàn)領(lǐng)袖”，針對大城市居民小區的物業(yè)管理積弊，各種創(chuàng )新舉措層出不窮，力求在基層“自治”上取得突破。
-撤換物業(yè)
對比履約情況為物業(yè)“揭短”
2006年1月，三湘世紀花城業(yè)委會(huì )通過(guò)公開(kāi)招標模式，結束了小區兩個(gè)“管家”共管的局面，三湘物業(yè)管理公司憑借“與開(kāi)發(fā)商便于溝通”等數項承諾優(yōu)勢，最終奪標�！暗俏飿I(yè)的履約度太差�！毙^業(yè)委會(huì )主任金鑫告訴記者，物業(yè)公司隱藏部分公共收益、管理服務(wù)不達標等，都侵害了全體業(yè)主的權益，換物業(yè)成了他們所能采取的應對之策。
在業(yè)委會(huì )挨家挨戶(hù)發(fā)放的《漠視將葬送大家庭的權益》的材料中，記者看到，物業(yè)公司的“履約情況”被制作成了表格，合同內容和執行現狀被分列成12項進(jìn)行了對比。除了承諾的兌現情況外，物業(yè)服務(wù)“五大項”也都進(jìn)行了逐一排摸，并有專(zhuān)門(mén)的法規條款對履約情況進(jìn)行注解。
-最大“法寶”
業(yè)主表決人數由“2/3”變“1/2”
“三湘世紀花城小區內，開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權占到了22.5%�！苯瘀胃嬖V記者，小區小業(yè)主(個(gè)人購房者)共有949戶(hù)，按照有關(guān)規定，小區內商業(yè)用房每100平方米算一個(gè)投票權，而擁有大面積商鋪產(chǎn)權的開(kāi)發(fā)商，便擁有了271票。以往，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，必須全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)，也就是說(shuō)，必須得到至少813票的同意，“這個(gè)數字的實(shí)現太難了”。
而新施行的《物權法》規定的“雙多數”，業(yè)主表決人數從過(guò)去的2/3降到1/2�！拔覀兙筒葴柿�10月1日的節點(diǎn)�！苯瘀胃嬖V記者，由于公告必須公示半個(gè)月，9月24日，“換管家”開(kāi)始正式公告；10月13日，召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì )，順利通過(guò)了向小區全體業(yè)主實(shí)名制征詢(xún)意見(jiàn)的程序。一紙包含23項表決內容的“意見(jiàn)征詢(xún)書(shū)”發(fā)放了1220張，在半個(gè)月內回收1069票，到會(huì )權數占87.62%，并超過(guò)半數通過(guò)“競聘企業(yè)將排除三湘物業(yè)”這一項。
-探索“自治”
業(yè)委會(huì )首創(chuàng )國內四項舉措
業(yè)主大會(huì )通過(guò)公開(kāi)招標選聘的三湘物業(yè)公司行將離開(kāi)，為小區尋覓第三任“管家”成了楊浦區三湘世紀花城小區近期的“重頭戲”。10月1日開(kāi)始施行的《物權法》以及同日實(shí)施的新《物業(yè)管理條例》，明確賦予了業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定權，業(yè)主表決人數從過(guò)去的2/3降到面積與人數分別1/2，即“雙多數”。憑借這一規定，小區意欲先行“試水”換物業(yè)。
業(yè)委會(huì )勇挑大梁，玩出大手筆，推出四項大膽舉措籌謀實(shí)現“業(yè)主自治”的全新突破———物業(yè)公司與業(yè)委會(huì )設立共管賬戶(hù)，同時(shí)聘請獨立中介機構實(shí)現小區三足鼎立的共管局面，新選聘的物業(yè)公司不僅要為自己的承諾交付押金，停車(chē)費、廣告費等公共收益也從“悶包”走向“陽(yáng)光”，物業(yè)管理同時(shí)實(shí)現部分包干、部分按實(shí)結算，逐步向酬金制發(fā)展。
這些招聘新物業(yè)的“強勢條款”公布不久，就吸引了5家物業(yè)公司前來(lái)攀折“橄欖枝”。目前，選聘“新管家”的工作已逐漸進(jìn)入尾聲，本月15日將水落石出。記者了解到，這些大手筆屬于滬上小區探索“自治”的首創(chuàng )之舉，在國內也屬領(lǐng)先，其在物業(yè)管理創(chuàng )新上具有里程碑式的意義。
[專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)]
宋安成———中華全國律師協(xié)會(huì )民委會(huì )委員、律師物業(yè)管理“三位一體”是趨勢
“三湘世紀花城的管理應當屬于一種‘混合’模式�！敝腥A全國律師協(xié)會(huì )民委會(huì )委員宋安成律師認為，《物權法》實(shí)際上是明確了三種物業(yè)管理模式，我國社區一般規模較大，脫離物業(yè)公司或專(zhuān)業(yè)公司的業(yè)主“自管”不切實(shí)際，而業(yè)主按照物權法的規定行使自己的權利又是必然趨勢。未來(lái)的物業(yè)管理模式是物權法規定的三種模式的“三位一體”，即業(yè)主、業(yè)委會(huì )監督?jīng)Q策、物業(yè)公司綜合管理、專(zhuān)業(yè)公司提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)。
劉生敏———業(yè)偉業(yè)主咨詢(xún)公司此屬一種更高層次的自治
“透明式的物業(yè)服務(wù)將是大勢所趨�！睒I(yè)偉業(yè)主咨詢(xún)公司的劉生敏表示，業(yè)委會(huì )對物業(yè)公司的監督，最主要的就是監督物業(yè)把錢(qián)花好，維護業(yè)主共有財產(chǎn)的安全。共管賬戶(hù)實(shí)現了業(yè)委會(huì )對財權的控制，除了落實(shí)每一分物業(yè)費的去向之外，還能夠對公共收益“了如指掌”，屬于一種更高層次的業(yè)主自治。
許玉彪———市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )信息部主任單方設置門(mén)檻對業(yè)主不利
“這對于物業(yè)企業(yè)是‘不平等條約’�！笔形飿I(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )信息部主任許玉彪則認為，物業(yè)企業(yè)和業(yè)委會(huì )屬于平等的民事主體。他認為，單方面設置門(mén)檻對業(yè)主不利，企業(yè)比較實(shí)惠，必然會(huì )讓他們從其他地方“偷工減料”進(jìn)行補償。同時(shí)，共管賬戶(hù)需要依靠業(yè)委會(huì )的品質(zhì)和誠信度，一旦業(yè)委會(huì )換屆，容易產(chǎn)生歷史遺留問(wèn)題。
◆設立共管賬戶(hù)，由物業(yè)和業(yè)委會(huì )共同管理
針對問(wèn)題：物業(yè)公司“私吞”公共收益，對于業(yè)主的查賬“打悶包”。
應對方法：競聘企業(yè)須承諾開(kāi)設小區物業(yè)管理處專(zhuān)用銀行賬戶(hù)。小區業(yè)委會(huì )成員葉鏡如介紹說(shuō)，這個(gè)共管賬戶(hù)是由業(yè)委會(huì )和物業(yè)企業(yè)共同管理，業(yè)主交納的物業(yè)費、停車(chē)費、電梯廣告費等公共收益，新增項目開(kāi)發(fā)的收費以及服務(wù)合同約定的各項資金全都匯集于此。
其中，屬于物業(yè)公司“旗下”的管理收費、公共區域秩序維護費以及公共收益約定比例，屬于物業(yè)的部分可無(wú)條件支取，而涉及設施維修、保潔、綠化等按實(shí)結算的部分，則必須有物業(yè)財務(wù)章、業(yè)委會(huì )章共同蓋印后才能支取。
按照現有模式，業(yè)委會(huì )不是法人實(shí)體，沒(méi)有銀行賬號，因此這一“半自治”的嘗試還能為今后業(yè)主自行管理積累經(jīng)驗。
◆部分包干、部分按實(shí)結算，逐步向酬金制發(fā)展
針對問(wèn)題：按照分等級收費標準，物業(yè)費和各項服務(wù)等級是相掛鉤的，但有些物業(yè)公司在聘請外包的保綠、保潔公司時(shí)，經(jīng)常自降標準，賺取差價(jià)。
應對方法：按照新設想，物業(yè)綜合服務(wù)管理費、公共區域秩序維護費的詳細范圍在競聘書(shū)中具體確定，包干使用、盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。而公共區域保綠、保潔、共用部位以及共用設備設施日常運行、保養、維修服務(wù)收費，則在約定范圍內按實(shí)結算。
◆聘請中介機構實(shí)現“三方共管”
針對問(wèn)題：業(yè)委會(huì )和物業(yè)公司之間相互勾結。
應對方法：聘請第三方獨立專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)顧問(wèn)，協(xié)助業(yè)主委員會(huì )監督物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)施。咨詢(xún)顧問(wèn)主要對每次的收益進(jìn)行第三方審核，督促物業(yè)公司按季度公布賬目，并可供業(yè)委會(huì )“借腦”。咨詢(xún)費用則由物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費中節省一小部分列支，競聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應該將該項費用列入物業(yè)服務(wù)費成本測算范圍。
金鑫表示，小區目前還打算籌建“物業(yè)管理委員會(huì )”，吸引業(yè)主志愿者報名加入，屆時(shí)實(shí)現“四方共管”，而這一提議也得到了56.8%的業(yè)主投票同意。
◆物業(yè)繳納履約保證金
針對問(wèn)題：新老物業(yè)交替時(shí)，容易留下賬目、事務(wù)上等諸多后遺癥。
應對方法：新選聘的物業(yè)公司要為自己的承諾交付押金，在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》后7天內向共管賬戶(hù)內繳納履約保證金10萬(wàn)元。同時(shí)，為“新管家”下達了最后期限，逾期5天未繳納的，合同將立即中止，另選第二家競選者“補位”。今后，只有老物業(yè)全身而退，才能取回押金。(記者周夏瑩)
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