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廣州市民阿斌最期待2008年的到來(lái)，因為他買(mǎi)的麓景臺住宅樓在爛尾了10年后極可能在這一年復活。
讓阿斌看到希望的是，麓苑路39號麓景臺的業(yè)主們準備聯(lián)合起來(lái)，自己出錢(qián)把樓續建完。
由于業(yè)權分散而且復雜，麓景臺一度是廣州市爛尾樓中最難盤(pán)活的“釘子爛尾樓”。如果業(yè)主自救方式能夠最終成功，對于其他類(lèi)似爛尾樓而言，無(wú)疑具有重要意義。
為什么在塵封了整整10年后，麓景臺才有復活的機會(huì )？業(yè)主自救又是在怎樣的背景下展開(kāi)？這種模式能否成功進(jìn)而推廣？針對這一切，本報記者展開(kāi)了調查。
元旦剛過(guò)，廣州市麓苑路39號沉寂多年的3幢爛尾樓，突然熱鬧了起來(lái)。在大樓已經(jīng)發(fā)黃的毛坯外墻上掛出了大幅的“業(yè)主自救”的標語(yǔ)。其中一幢住宅樓的一樓經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的裝飾后，成為一個(gè)臨時(shí)的展示廳。大樓續建的新模型擺在了這里，吸引了不少人來(lái)參觀(guān)。
但對于一些更細心的附近的居民來(lái)說(shuō)，早在去年底，他們就已經(jīng)感受到了一些變化，長(cháng)年盤(pán)踞在爛尾樓里的外來(lái)人員紛紛搬走了。
一連串的動(dòng)作意味著(zhù)麓景臺在爛尾了10年之后，將開(kāi)始復活。
麓景臺項目總共有3幢32層的住宅樓，總建筑面積8萬(wàn)多平方米，一共有760套商品房，開(kāi)發(fā)商是廣州市輝煌房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。該項目于1995年開(kāi)始興建，1996年，開(kāi)發(fā)商獲得了商品房預售許可證，并開(kāi)始對外公開(kāi)發(fā)售。但正當業(yè)主們看著(zhù)大樓即將完工的時(shí)候，該項目卻突然爛尾。大樓為何會(huì )在主體框架完工、部分外墻已砌的情況下?tīng)�尾呢？麓景臺留下了一個(gè)持續至今的謎團。
開(kāi)發(fā)商騙錢(qián)后棄樓
2007年，隨著(zhù)盤(pán)活程序的展開(kāi)，麓景臺爛尾10年的原因逐漸浮出水面。
據大業(yè)主調查，樓盤(pán)突然爛尾的主要原因是開(kāi)發(fā)商騙足了業(yè)主的買(mǎi)房款和銀行貸款后，突然把這個(gè)快要完工的樓盤(pán)拋棄了。在跑掉之前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把麓景臺的全部可出售面積，通過(guò)預售或以房抵債的方式處理完畢。由于當年對購房款沒(méi)嚴格實(shí)行專(zhuān)戶(hù)監控、定向使用，開(kāi)發(fā)商大肆挪用業(yè)主們預支的購房款用作它用，最終造成麓景臺項目爛尾。
調查還顯示，目前爛尾樓的全部可售房產(chǎn)已屬全體業(yè)主所有，原屬開(kāi)發(fā)商的部分物業(yè)也在2002年由法院判給了業(yè)主。由于開(kāi)發(fā)商盤(pán)活該爛尾樓已經(jīng)無(wú)利可圖，沒(méi)有了繼續投資的動(dòng)力，以致該項目爛尾長(cháng)達10年至今。
2002年，廣州市中級人民法院執行局終于查實(shí)，開(kāi)發(fā)商廣州市輝煌房地產(chǎn)發(fā)展有限公司因債務(wù)累累早已停業(yè)，且下落不明。這種局面也給樓盤(pán)的復活帶來(lái)極大麻煩。
此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的突變也是麓景臺爛尾的誘因之一。1998年后，由于受到亞洲金融風(fēng)暴影響，廣州樓價(jià)全面下跌。2003年的SARS更是將樓市拖入谷底。銷(xiāo)售的停頓和住宅樓價(jià)值的持續縮水，也加速了樓盤(pán)的爛尾。
付款70萬(wàn)10年沒(méi)房住
對于爛尾長(cháng)達10年的麓景臺來(lái)說(shuō)，最傷最痛的還是業(yè)主。
一名業(yè)主稱(chēng)，1997、1998年時(shí)，廣州的房?jì)r(jià)不斷飆升，麓景臺對外的預售價(jià)格也曾一度高達1萬(wàn)元/平方米。但在1998年后，由于市場(chǎng)環(huán)境突變，麓景臺的售價(jià)也開(kāi)始下跌，同樣的樓盤(pán)6000元/平方米都能買(mǎi)到。
當時(shí)，麓景臺的房子除了一部分抵押給銀行外，一部分是賣(mài)給了某些單位作為房改房，還有一部分是直接賣(mài)給了個(gè)人。但不管是對于買(mǎi)房的單位和個(gè)人來(lái)說(shuō)，這都是一場(chǎng)夢(mèng)魘。
提起自己在麓景臺的投資，在廣州一家事業(yè)單位工作的阿斌就會(huì )發(fā)一通牢騷。1999年，一心想買(mǎi)房的阿斌拿出了所有的積蓄，一次性付了70萬(wàn)元，以6000元/平方米的價(jià)格，成為了麓景臺一套100多平方米房子的業(yè)主。
但阿斌完全沒(méi)有想到，近10年過(guò)去了，70萬(wàn)巨資沒(méi)有換來(lái)喬遷之喜，反而成為了他的噩夢(mèng)，“一想到這，我就恨不得從高樓上跳下去�！�
這筆失敗的投資，改變了阿斌的生活。此后，他似乎得了買(mǎi)房恐懼癥。10年來(lái)，他一直沒(méi)有再買(mǎi)第二套房子，“其實(shí)，以我當時(shí)買(mǎi)房的價(jià)錢(qián)在2003年、2004年時(shí)可以買(mǎi)兩套房�！�
但對于阿斌來(lái)說(shuō)，有人的麻煩比他更大。麓景臺的大部分小業(yè)主都是通過(guò)銀行按揭供樓，面對遲遲不能入住的爛尾樓，還要每個(gè)月背負高額貸款，內心的折磨無(wú)以言表。在無(wú)可奈何的情況下，不少業(yè)主只能打官司自救。阿斌說(shuō)，一些業(yè)主聯(lián)合起來(lái)狀告開(kāi)發(fā)商故意爛尾，后經(jīng)過(guò)法院裁定，開(kāi)發(fā)商敗訴，這些業(yè)主可以暫停還貸，同時(shí)還能保住房子。
慘的是，有個(gè)別小業(yè)主并沒(méi)有去打這個(gè)官司，“他們的房子就被銀行給收走了，所付的首付款算是打了水漂”。
多次復活均告失敗
在麓景臺長(cháng)達10年爛尾期間，有過(guò)多次復活的嘗試，但都無(wú)疾而終。
2003年，廣州市人大常委會(huì )審議通過(guò)了《廣州市人民政府辦理〈關(guān)于盡快制定整治“爛尾樓”辦法的議案〉的實(shí)施方案》。這一利好政策給廣州市部分爛尾樓一次復活機會(huì )。一些爛尾樓盤(pán)紛紛復活，并成為明星樓盤(pán)。東風(fēng)中路拍賣(mài)成交價(jià)高達9500萬(wàn)元的保華廣場(chǎng)，經(jīng)重新包裝改名為“天譽(yù)商務(wù)大廈”；體育東路的銀豐國際廣場(chǎng)，經(jīng)過(guò)續建，更名為“財富廣場(chǎng)”。據有關(guān)部門(mén)統計，2003年市政府盤(pán)點(diǎn)的57宗爛尾樓，到2004年底時(shí)已有30多宗盤(pán)活。
但這波盤(pán)活熱潮，沒(méi)有麓景臺。2004年，建行上市前的一份公告惹人注目�！�2004年建行上市前要剝離不良資產(chǎn)，當時(shí)把一些不良資產(chǎn)整體打包轉讓給了摩根士丹利公司，麓景臺就在其中�！睆V州市的房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同說(shuō)。
得到這個(gè)消息后，一些企業(yè)嘗試盤(pán)活麓景臺項目�！皬V州好幾個(gè)公司想介入，但都沒(méi)有成功。由于麓景臺的業(yè)權關(guān)系特別復雜，不僅涉及到眾多小業(yè)主，還包括多家購房單位和多家銀行，而且業(yè)主特別分散。一般的公司想介入可能根本就摸不著(zhù)門(mén)�！表n世同說(shuō)。
大業(yè)主趨利而入
麓景臺命運的轉機出現在2007年6月。當時(shí)，廣州中源投資有限公司從摩根士丹利手中買(mǎi)到了麓景臺最大的一塊資產(chǎn)�！耙还�18000多平方米，大約180套房子�，F在我們成為了麓景臺最大的業(yè)主�！敝性赐顿Y有限公司董事總經(jīng)理徐世強說(shuō)。
之所以冒險介入這個(gè)有名的“釘子爛尾樓”，是因為徐世強想到了一個(gè)樓盤(pán)重生最可行的方法：業(yè)主自救。就是業(yè)主們聯(lián)合起來(lái)請開(kāi)發(fā)商把爛尾的樓盤(pán)復建，所需費用由業(yè)主自掏腰包，按建筑面積平攤�！�2003年廣州市的有關(guān)文件，同意業(yè)主自救。如果我是業(yè)權人的話(huà)，我可以通過(guò)自己的努力把房子救活�！�
2007年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)異常紅火，房?jì)r(jià)狂飆，也促使中源公司最終介入麓景臺項目。目前麓景臺周邊的住宅樓的開(kāi)盤(pán)樓價(jià)都超過(guò)萬(wàn)元，樓盤(pán)救活后的價(jià)值肯定要高過(guò)從摩根士丹利手中的收購價(jià)。至于花了多少錢(qián)拿下這塊資產(chǎn)，徐世強不愿意透露，“我只能這么說(shuō)，肯定是有利潤的。但在續建費用上，我們絕沒(méi)想賺業(yè)主的錢(qián)。我們會(huì )把所有的預算拿出來(lái)讓媒體來(lái)監督，并采取公開(kāi)招標�！�
每平方米需再掏2600元
根據中源公司的規劃，業(yè)主自救后不僅能盤(pán)活爛尾樓，而且還能在原有基礎上大幅增值。而業(yè)主自救的內容，除了完成后續的消防、電梯安裝等工程，還將在原有的基礎上進(jìn)行全方位的重新設計，小區內將進(jìn)行巴厘島風(fēng)情式的景觀(guān)設計和綠化。此外，樓盤(pán)的戶(hù)型、套內采光和格局也將重新優(yōu)化設計。
徐世強說(shuō)，“樓盤(pán)低層次的復活沒(méi)有意義，而是必須進(jìn)行整體價(jià)值的提升。如果只花幾百元錢(qián)搞一下的話(huà)，根本沒(méi)意義�！备鶕髽I(yè)主的預計，續建好的新樓盤(pán)的對外售價(jià)將達到13000元~14000元/平方米。
“我們按照這樣的理念，進(jìn)行了一個(gè)初步的預算，后續工程需要再投入1000多萬(wàn)元，平均每平方米建筑面積需要再支出2600元，其中外墻工程1000元每平方米，室內裝修1600元每平方米�！毙焓缽娬f(shuō)。
樓盤(pán)的價(jià)值必須得到提升，也是大業(yè)主介入時(shí)一個(gè)非�，F實(shí)的考量�！叭绻F在的樓價(jià)還是停留在7000元~8000元/平方米的水平，這個(gè)樓盤(pán)是沒(méi)有機會(huì )盤(pán)活的�！币晃环康禺a(chǎn)專(zhuān)家表示。
3/4處理權歸大業(yè)主
但在實(shí)際的運作中，大業(yè)主主導的業(yè)主自救風(fēng)險不言而喻，樓盤(pán)的大業(yè)主必須聯(lián)合眾多小業(yè)主一起來(lái)參與自救，如果大部分業(yè)主不同意的話(huà)，業(yè)主自救也很難成功。對于已經(jīng)爛尾10年的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，讓業(yè)主加入聯(lián)合自救，最重要的是重樹(shù)信心。
元旦剛過(guò)，不少聞?dòng)嵹s來(lái)的業(yè)主親身感受到了麓景臺復活的氣息。其中一幢爛尾樓已經(jīng)裝飾一新，擺出大樓新的設計模式和改造后的戶(hù)型沙盤(pán)。
為了讓業(yè)主們能夠清楚了解到樓盤(pán)復活后的樣子，大業(yè)主特意做了一個(gè)三維的動(dòng)畫(huà)效果圖，“光這個(gè)就花了30萬(wàn)元”，徐世強說(shuō)，“我們拿出這些東西是想讓業(yè)主們樹(shù)立信心，同時(shí)也是想與業(yè)主們進(jìn)行探討，我們作為一個(gè)大業(yè)主有這個(gè)想法，大家如果支持，就一起往前走吧�！�
目前，大業(yè)主中源公司通過(guò)收購、受權委托等方式，已經(jīng)獲得了4萬(wàn)平方米的物業(yè)處理權�！艾F在談到手的其實(shí)已經(jīng)有6萬(wàn)多平方米了，基本上只剩下幾千平方米的面積。還有一些是銀行的資產(chǎn)，答應賣(mài)給我們，只是在談價(jià)格。但我們的方向，對方是認同的。對于我們來(lái)講，這件事基本上差不多了�！毙焓缽娬f(shuō)。
但部分實(shí)在不愿意參加業(yè)主自救的小業(yè)主將面臨尷尬的局面。徐世強說(shuō)，“如果業(yè)主不委托我們的話(huà)，他的室內的部分我們是不會(huì )做的，包括水、電，這樣的房子達不到入住條件，業(yè)主也拿不到房產(chǎn)證。我們墊資做的公共部分，小業(yè)主肯定要還錢(qián)給我們的。此外，小業(yè)主單獨自己建的話(huà)，成本肯定要貴很多�！�
蓋樓資金大業(yè)主先墊付
其實(shí)對于業(yè)主自救模式，麓景臺的不少小業(yè)主心情復雜。
不少業(yè)主對于這種做法表示支持�！拔彝膺@種做法，不然怎么辦，我不想永遠都沒(méi)得住�！卑⒈笳f(shuō)。
也有一些小業(yè)主不愿意再投錢(qián)，“當初已經(jīng)付了買(mǎi)樓的錢(qián)，就應該把建好的房子交給我們，現在怎么還要交錢(qián)�！币晃粯I(yè)主說(shuō)。
盡管心里這么想，但麓景臺的業(yè)主還是無(wú)法回避一個(gè)最現實(shí)的問(wèn)題，如果業(yè)主不再投錢(qián)的話(huà)，麓景臺的復活只會(huì )是遙遙無(wú)期。在被套10年之后，這種大業(yè)主主導下的業(yè)主自救模式也許是小業(yè)主們“解套”最現實(shí)的解決方法。
徐世強說(shuō)，具體的運作模式上，將由大業(yè)主先行墊資完成爛尾樓的后續建設�！暗紫�，小業(yè)主必須要和我們大業(yè)主簽一個(gè)合約，委托由我們來(lái)續建，這樣也能保證我們建好后能拿到錢(qián)。此外，如果小業(yè)主不想在此居住，如果價(jià)格合適，我們可以收購。還有一種方式，如果小業(yè)主現在不愿意賣(mài)，等到樓盤(pán)完工，房子完全裝修好后賣(mài)出去，我們拿回墊的錢(qián)也行�！�
目前，麓景臺還沒(méi)有正式動(dòng)工，正在做新的施工圖紙，圖紙出來(lái)后才能把預算做出來(lái)，然后才能進(jìn)行公開(kāi)招標�！拔覀兿纫堃粋�(gè)權威單位審核一下我們的預算，我們想一切都是透明公開(kāi)的。等拿到施工許可證就可以開(kāi)工了”。
2008年一開(kāi)年，麓景臺業(yè)主自救的項目明顯加速。有人說(shuō)，大業(yè)主之所以要冒風(fēng)險，先行墊資進(jìn)行建設，也是對于房地產(chǎn)市場(chǎng)出現拐點(diǎn)的擔心�！拔覀兊臎Q策也是根據房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況決策，原來(lái)我們想時(shí)間長(cháng)點(diǎn)也可以，現在我們是想快點(diǎn)把它搞出來(lái)，因為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)比較大。我們考慮是先墊資把它先搞起來(lái)�！毙焓缽娬f(shuō)。
這次努力是否真能帶來(lái)機會(huì )嗎，如何防止再次爛尾呢？對于一些業(yè)主的擔心，徐世強作了回應，“你不用先給我錢(qián)，由我先墊錢(qián)把樓盤(pán)建好，你可以拿到房產(chǎn)證了再給錢(qián)，這就避免了再次爛尾�！�
自救模式引起政府重視
業(yè)主自救盤(pán)活爛尾樓，在廣州還是首例，運作的風(fēng)險不言而喻。這種做法能否最終成功，關(guān)鍵是要取得相關(guān)政策上的突破。有關(guān)人士指出，按照正規的盤(pán)活程序，應該是由開(kāi)發(fā)商去規劃部門(mén)報施工方案，然后到建委去辦好新的施工許可證后，就能施工。施工結束后，由開(kāi)發(fā)商去辦大確權。大確權后，小業(yè)主才能拿房產(chǎn)證。
“有些爛尾樓很好盤(pán)活，主要是開(kāi)發(fā)商還在，官司還在打，法院可以把物業(yè)直接判到新的法人名下，就直接代替發(fā)展商的職責了。麓景臺這個(gè)項目現在是沒(méi)有發(fā)展商，等于是在源頭上沒(méi)有人來(lái)推動(dòng)這個(gè)事件�！毙焓缽娬f(shuō)。
廣州市房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同說(shuō)，這個(gè)項目不管是誰(shuí)介入，都面臨著(zhù)業(yè)主如何轉化為開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題。要完成開(kāi)發(fā)商沒(méi)做完的工作，必須轉化為開(kāi)發(fā)商的角色，而不是業(yè)主的角色�！巴瑫r(shí)，業(yè)主為什么沒(méi)有自己擁有物業(yè)的建設和經(jīng)營(yíng)資格呢？這也是需要研究和給出政策的方面�！�
近日，麓景臺的業(yè)主到廣州市有關(guān)部門(mén)反映情況，希望以自救的方式盤(pán)活樓盤(pán)，爭取政府部門(mén)的支持。業(yè)主自救模式引起了廣州市有關(guān)部門(mén)的高度重視。廣州市規劃部門(mén)表示，由于準業(yè)主尚未入住，根本談不上業(yè)主委員會(huì )，以誰(shuí)為報批主體成為難題。經(jīng)過(guò)商討后，市規劃部門(mén)決定將以信訪(fǎng)答復函的方式，對該樓盤(pán)進(jìn)行規劃確認，業(yè)主可憑該函件，到建設主管部門(mén)申請施工項目再申請開(kāi)工許可。
對此麓景臺業(yè)主自救爛尾樓的嘗試，市建委領(lǐng)導也要求建委有關(guān)處室核實(shí)歷史情況，并會(huì )同國土房管、規劃等相關(guān)部門(mén)研究，依法、按程序提出處理意見(jiàn)，并指導小業(yè)主依法保護合法權益。
“建委說(shuō)了，關(guān)鍵是要看樓盤(pán)的土地上有沒(méi)有什么問(wèn)題。后來(lái)，我們查了，原來(lái)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)繳清了900多萬(wàn)元的地價(jià)款，土地應該是沒(méi)問(wèn)題的。下一步，就看拿到信訪(fǎng)函后，請建委給我們的支持了�！毙焓缽娬f(shuō)。
“目前開(kāi)發(fā)商已經(jīng)沒(méi)有了，而且許多案子已經(jīng)過(guò)了訴訟期了�，F在我們是大業(yè)主，但同時(shí)也是一個(gè)法人，可以把所有的產(chǎn)權委托到一個(gè)法人，由一個(gè)法人出頭來(lái)做，這倒是一個(gè)新的方法�！毙焓缽娬f(shuō)。
廣州市有關(guān)房地產(chǎn)專(zhuān)家指出，采取業(yè)主自救來(lái)解決麓景臺爛尾樓的嘗試意義重大，有可能探索出一個(gè)解決類(lèi)似爛尾樓的新途徑、新辦法和新模式�！暗@種業(yè)主自救模式最終能否成功，都需要政府根據一樓一策的政策來(lái)給予支持。因為程序上的任何一個(gè)障礙，都有可能使得這個(gè)項目夭折。(何濤)
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