發(fā)表評論 小區業(yè)主出租自有的車(chē)庫，承租人租來(lái)車(chē)庫后，有的開(kāi)起食雜店，有的辦起棋牌社……日前，家住遼寧省沈陽(yáng)市鐵西新區的一位業(yè)主，因把自己的車(chē)庫租出去改成食雜店經(jīng)營(yíng)，被小區的物業(yè)公司起訴至法院。車(chē)庫能不能出租改成食雜店搞經(jīng)營(yíng)？作為業(yè)主委員會(huì )選聘的服務(wù)企業(yè)，物業(yè)公司是否能作為訴訟主體要求更改物業(yè)用途的業(yè)主恢復原功能？沈陽(yáng)經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區人民法院不久前對此案作出的一審判決認為，物業(yè)公司在此類(lèi)糾紛中不適合作為訴訟主體起訴業(yè)主。記者就此采訪(fǎng)了有關(guān)人士。
●法院判決物業(yè)公司不是適用主體
在此類(lèi)糾紛中，物業(yè)公司為何不適合作為訴訟主體起訴業(yè)主？沈陽(yáng)經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區法院的一審判決書(shū)對此進(jìn)行了闡述。
記者在該判決書(shū)中看到，法院認為，物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)合同約定做出的物業(yè)管理行為，該行為是基于業(yè)主的委托提供的勞務(wù)行為，物業(yè)管理活動(dòng)應當按照國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》進(jìn)行�！段飿I(yè)管理條例》第46條規定，對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規規定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。即在業(yè)主出現違規或違約行為時(shí)，物業(yè)公司的義務(wù)是勸阻，制止和及時(shí)報告。
依據《物權法》的規定，對違反管理規約的行為人，業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )有權要求行為人停止侵害，消除危險，排除妨害；業(yè)主對侵害自己合法權益的行為可以依法向法院提起訴訟。
此案中，物業(yè)公司起訴業(yè)主要求業(yè)主恢復車(chē)庫原功能，而其既不是相關(guān)權利義務(wù)的承受主體，也不是此案的適用主體。據此，沈陽(yáng)經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區法院依照《民事訴訟法》和《物權法》的相關(guān)規定，一審駁回了原告物業(yè)公司的訴訟請求。
●律師觀(guān)點(diǎn)業(yè)主處分權受兩方面限制
1月5日，遼寧和昊律師事務(wù)所律師宋建華就此案接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)認為，物業(yè)公司是受業(yè)主委員會(huì )委托，行使向園區業(yè)主提供合同約定服務(wù)職能的營(yíng)利性組織，其與業(yè)主之間是平等的民事主體。物業(yè)公司不是國家機關(guān)單位，沒(méi)有得到國家行政機關(guān)授權，因此無(wú)權對業(yè)主改變物業(yè)用途的行為進(jìn)行限制，更無(wú)權給予處罰。物業(yè)公司為了全體業(yè)主的共同利益，在行使服務(wù)職能時(shí)，如果發(fā)現個(gè)別業(yè)主有違約、違規、違法行為，可以商請政府有關(guān)行政管理部門(mén)進(jìn)行干預或查處�！段餀喾ā方o予物權人占有、使用、收益和處分4項權利，其中處分權尤為重要，物權人擁有改變物業(yè)用途的權利。但是，為了小區所有業(yè)主的公共利益和共有利益，物權人并不能無(wú)限制地擴張自己的權益。因此，業(yè)主在行使處分權時(shí)受到兩方面的限制，一是行使處分權不能違反法律法規規定，二是行使處分權不能損害其他業(yè)主的合法權益，妨害左鄰右舍的正常生活。本案中，雖然法院一審駁回了物業(yè)公司的訴訟請求，但并不說(shuō)明該業(yè)主把自己的車(chē)庫租出去改成食雜店經(jīng)營(yíng)的行為合法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按照相關(guān)法律法規的規定向政府城鄉規劃管理部門(mén)報請規劃獲批后，按照批復建設小區并交付使用，業(yè)主作為物權人私自改變原有建筑物的用途，故涉嫌違法。如果業(yè)主確須改變物業(yè)使用性質(zhì)，要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)行政管理部門(mén)的審批。
宋建華說(shuō)，盡管將車(chē)庫改建為食雜店對其他業(yè)主生活影響較小，但其性質(zhì)與改建成飯店、浴池等經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所是一致的，只是后者對其他業(yè)主的影響更大。依據現有法律法規，由此產(chǎn)生的糾紛可以運用3種方式解決，一是物業(yè)公司向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，由政府職能管理部門(mén)出面糾正私自改變用途行為；二是由權益相關(guān)連的受損業(yè)主，向法院起訴糾正私自改變用途行為；三是由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )要求行為人恢復原貌。
●背景案件
業(yè)主出租自家車(chē)庫承租人開(kāi)起食雜店
2007年8月，沈陽(yáng)市民王先生將自己在鐵西新區金廈雁塞苑小區的1處車(chē)庫對外出租，承租人將此車(chē)庫裝修成食雜店對外經(jīng)營(yíng)，負責小區物業(yè)服務(wù)的沈陽(yáng)鴻翔物業(yè)公司的工作人員要求王先生將車(chē)庫恢復原功能。王先生認為，根據2007年10月1日起實(shí)行的《物權法》，自己擁有處分車(chē)庫的權利，物業(yè)公司無(wú)權干涉，因此拒絕了鴻翔物業(yè)公司的要求。
沈陽(yáng)鴻翔物業(yè)公司認為，其與業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)公共契約》，規定業(yè)主出租房屋時(shí)應與承租方到物業(yè)公司進(jìn)行登記備案，并保證承租方遵守契約規定；業(yè)主與承租方未到物業(yè)公司登記備案的，由此產(chǎn)生的責任由業(yè)主承擔；業(yè)主、物業(yè)使用人在金廈雁塞苑小區不得改變房屋外貌、用途和主體結構�！渡蜿�(yáng)市住宅物業(yè)管理規定》中明確規定，“物業(yè)使用中禁止擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)”。據此，沈陽(yáng)鴻翔物業(yè)公司將王先生訴至法院，希望通過(guò)法律手段強制其恢復車(chē)庫原功能。
2007年12月中旬，沈陽(yáng)經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區法院對此案一審判決，認為物業(yè)管理企業(yè)既不是相關(guān)權利義務(wù)的承受主體，也不是本案的適用主體，因此駁回了物業(yè)公司的訴訟請求。
2008年1月6日，記者來(lái)到金廈雁塞苑小區，小區的保安員指著(zhù)一個(gè)車(chē)庫對記者說(shuō)，“大約半個(gè)月前，出租車(chē)庫的業(yè)主已經(jīng)將食雜店恢復了原功能�！�1月7日，鴻翔物業(yè)公司張經(jīng)理在接受記者電話(huà)采訪(fǎng)時(shí)表示，為了防止類(lèi)似事件再次發(fā)生，該公司已經(jīng)提起上訴，希望證明物業(yè)公司有權起訴業(yè)主要求其恢復物業(yè)原功能。
(王文郁)
●相關(guān)法規
-《物權法》第83條規定：
“業(yè)主應當遵守法律、法規以及管理規約。業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟�！�
(王文郁)
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