發(fā)表評論 由于很多賣(mài)房人在簽訂二手房交易合同時(shí)都沒(méi)有意識到房?jì)r(jià)的漲幅會(huì )如此巨大，于是不斷有人為了追求房?jì)r(jià)上漲所帶來(lái)的巨大利益而惡意毀約，造成訴訟。根據朝陽(yáng)法院的統計，近兩個(gè)月來(lái)，該院受理的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案已達到43件左右。然而近期的兩起判決，賣(mài)房人被判賠償高達四五十萬(wàn)元的房屋差價(jià)損失。這的確給反悔者從頭到腳澆了一盆冷水。法官表示，判決遵循這樣一個(gè)原則:不能讓毀約方通過(guò)毀約行為獲利，也不能讓守約方的合法利益受到損害。
案例 反悔房主共被判賠償90萬(wàn)
2007年7月，北京市民劉女士交納了40萬(wàn)元的定金，通過(guò)中介公司向祁女士購買(mǎi)了一套房屋。
然而，交完定金半年多后，房主祁女士發(fā)現樓市價(jià)格飛漲，于是以中介公司欺詐、房屋尚未取得房產(chǎn)證不能買(mǎi)賣(mài)等理由拒絕交房，并主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
為此，劉女士將祁女士告上法院，要求繼續履約或高額賠償。
今年2月初，朝陽(yáng)法院經(jīng)過(guò)審理對該案作出判決。根據判決，雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除，房主祁女士不但要雙倍返還劉女士購房定金共計80萬(wàn)元，還要賠償她高達50余萬(wàn)元的房屋差價(jià)損失。
案例 民事交易不能違背誠實(shí)信用原則
陳女士4年前花22.5萬(wàn)多元，買(mǎi)下了望京西園一套73.84平方米的房子，但因為賣(mài)房人崔先生反悔，一直沒(méi)有取得房產(chǎn)證。因此陳女士起訴至法院。
開(kāi)庭時(shí)，崔先生拿出一份判決書(shū)。原來(lái)就在雙方簽訂合同后，因為崔先生原單位起訴要求收回房產(chǎn)，法院已將該房產(chǎn)判給了那家單位。
朝陽(yáng)法院經(jīng)過(guò)審理認為，崔先生想通過(guò)法院判決為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行制造障礙，違背誠實(shí)信用原則，已嚴重違反合同約定。法院判決解除合同，崔先生補償房屋差價(jià)款47.6萬(wàn)余元，同時(shí)退還陳女士訂金1.4萬(wàn)余元。
崔先生提出上訴，目前該案正在二審階段。
解讀1 高額差價(jià)的判賠依據
賣(mài)房人祁女士反悔一案中，法院判決認為，根據合同法第113條的規定:當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，應賠償因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。該案中，房?jì)r(jià)上漲后房屋的現價(jià)值與合同約定的交易價(jià)格之間的差額，應視為合同履行后，劉女士享有的可得利益。
該案審判長(cháng)、北京“十佳法官”姜春玲向記者進(jìn)一步解釋了50余萬(wàn)元差價(jià)款的計算過(guò)程。姜春玲說(shuō)，針對房屋的現價(jià)值，法院向北京市價(jià)格認證中心進(jìn)行了調查咨詢(xún)。他們答復的結果是，當地同類(lèi)型房屋的市場(chǎng)價(jià)是每平方米1.7萬(wàn)元到2.2萬(wàn)元。
法院采納了每平方米2萬(wàn)元的中間價(jià)格，并以此計算出房屋的總價(jià)，再減去合同約定的428萬(wàn)元的成交價(jià)，得出的差價(jià)是90余萬(wàn)元。因考慮到法院同時(shí)判決雙倍定金返還，劉女士已從中得到了40萬(wàn)元的經(jīng)濟補償，因此法院從90余萬(wàn)元的差價(jià)中又減去了這40萬(wàn)，最終得出了50余萬(wàn)元的賠償款。
解讀2 賣(mài)房人反悔的幾種手段
朝陽(yáng)法院民一庭法官俞里江告訴記者，看到房?jì)r(jià)上漲后，一些賣(mài)房人開(kāi)始要求買(mǎi)房人加價(jià)。加價(jià)不成時(shí)，有些人便開(kāi)始采取其他手段要求確認房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效:比如讓其他的房屋共有人出來(lái)主張自己不知情，或者讓第三人以承租人的身份起訴主張優(yōu)先購買(mǎi)權。有的房主則以拒收房款等方式，制造買(mǎi)房人延期付款，再主張其違約，要求解除合同；甚至有些房主直接以高價(jià)將房屋賣(mài)與第三人并辦理過(guò)戶(hù)。
俞里江表示，在此情況下，對買(mǎi)房人進(jìn)行差價(jià)賠償，一定程度上可以達到遏制惡意違約的效果。
相 關(guān) 報 道
|
圖片報道 |
更多>> |
|
