發(fā)表評論 問(wèn)題 買(mǎi)房的血汗錢(qián)豈能打水漂
外地來(lái)京打工的小王經(jīng)過(guò)打拼和努力，幾年來(lái)有了一筆積蓄，于是決定買(mǎi)套商品房過(guò)穩定的生活，徹底結束到處租房的漂泊經(jīng)歷。由于小王是外來(lái)戶(hù)口，根據當時(shí)的政策，他要為此多付幾千元錢(qián)。于是，小王就同早年來(lái)此打工并已落戶(hù)的姐姐商量，用她的名義買(mǎi)房，而由小王支付全部購房款。
對這一提議，小王的姐姐完全同意。于是，小王就用他姐姐的名字，以按揭方式，同開(kāi)發(fā)商辦理了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。合同簽訂后，小王如約交納了20%的首付款，同時(shí)向銀行辦理抵押貸款。開(kāi)發(fā)商也如約交付了房屋。
然而，小王搬進(jìn)新居后，開(kāi)發(fā)商卻遲遲不按約定辦理房產(chǎn)證。小王坐不住了，經(jīng)過(guò)打聽(tīng)才知道，原來(lái)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)被工商管理局吊銷(xiāo)了營(yíng)業(yè)執照，法定代表人也不知去向。
小王一聽(tīng)頓時(shí)懵了，“我把辛辛苦苦打工掙來(lái)的所有血汗錢(qián)都投在了這房產(chǎn)上，要是沒(méi)有房產(chǎn)證，豈不是這些錢(qián)全打了水漂兒！”
他急切想知道:“在這種情況下，我應該怎么做才能把房產(chǎn)證拿到手呢？另外，我還能把這房產(chǎn)變更到我自己的名下嗎？”
值班律師解答 北京市尚格律師事務(wù)所賈昆明律師
通過(guò)訴訟“曲線(xiàn)”拿證
如何拿到房產(chǎn)證？在沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的情況下，小王可以先辦理房屋所有權轉移登記。
根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第九條的規定:房屋權屬登記分為:總登記；初始登記；轉移登記；變更登記；他項權利登記；注銷(xiāo)登記。而小王的情況屬于第一款第三項，即“轉移登記”。
辦理房屋所有權轉移登記，需要經(jīng)過(guò)受理、審查、決定、告知4個(gè)階段。
辦理過(guò)程中需要開(kāi)發(fā)商配合，共同遞交申請書(shū)以及提供提交相關(guān)材料。而現在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)被工商管理局吊銷(xiāo)了營(yíng)業(yè)執照，法定代表人也不知去向，所以小王只能以其姐姐的名義，通過(guò)仲裁或訴訟，來(lái)獲得法院出具的《協(xié)助執行通知書(shū)》這樣一個(gè)法律文件，代替開(kāi)發(fā)商來(lái)辦理房產(chǎn)證。
在房屋購買(mǎi)合同中，有一個(gè)解決爭議的條款，這一條款有兩個(gè)選項，一是訴訟，二是仲裁，簽訂合同時(shí)只能選擇其一。
小王簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，如果選擇訴訟，那就只能通過(guò)訴訟解決；如果選擇了仲裁，那就只能通過(guò)仲裁解決。
由于開(kāi)發(fā)商目前只是被吊銷(xiāo)執照，其法人地位沒(méi)有消失，只是民事權利受到一定的限制，但不影響其成為在訴訟過(guò)程中的被告及仲裁過(guò)程中的被申請人地位。訴訟或仲裁請求，就是要求開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理權屬登記即可。
如果小王出面進(jìn)行訴訟或仲裁，還要有他姐姐的授權委托書(shū)。
通過(guò)訴訟或仲裁，獲得生效的判決書(shū)或裁決書(shū)，之后可到所轄法院執行庭申請執行，法院會(huì )向小王出具《協(xié)助執行通知書(shū)》。該通知書(shū)中已經(jīng)載明被執行房屋的權利人(即小王姐姐)的姓名、商品房買(mǎi)賣(mài)合同號、項目名稱(chēng)、坐落、部位、面積等，執行人員姓名及聯(lián)系方式。
有了《協(xié)助執行通知書(shū)》，小王就可以帶著(zhù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同、本人身份證、其姐姐的身份證及授權委托書(shū)、契稅完稅證明，到所轄房屋權屬管理部門(mén)辦理房產(chǎn)證了。
如何將該套房產(chǎn)變更到小王自己名下？
有兩種方法:一是以小王姐姐的名義向開(kāi)發(fā)商提出退房申請，然后再以小王的名義同開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，這樣到手的房產(chǎn)證上的名字就是小王了。但由于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)被工商局吊銷(xiāo)了營(yíng)業(yè)執照，所以這個(gè)方法就行不通了。
第二種方法是以小王姐姐的名義將房產(chǎn)證辦好，然后以贈與或買(mǎi)賣(mài)方式，將房產(chǎn)證辦理到小王的名下。(林靖）
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