“金九銀十”已近尾聲，今年的傳統銷(xiāo)售旺季在供應量較為充裕的情況下未能出現慣常的銷(xiāo)售高峰。相反，購房人的觀(guān)望心態(tài)漸濃，樓市秋意漸起。11月的京城樓市小戶(hù)型將繼續放量，占到預計開(kāi)盤(pán)的35個(gè)項目中的四成，創(chuàng )下今年以來(lái)的新高。
小戶(hù)型開(kāi)盤(pán)個(gè)數占四成
據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心統計數據顯示，11月中小戶(hù)型為主的項目上市量大增，11月預計共有35個(gè)項目入市，其中小戶(hù)型項目為14個(gè)，占比達四成，創(chuàng )下今年以來(lái)的新高，中小戶(hù)型供給進(jìn)一步增加，市場(chǎng)供應格局突變。
預計于11月入市的14個(gè)中小戶(hù)型項目中共有5個(gè)純新盤(pán)，為禧福匯國際社區、城南大道、螞蟻工房、新興年代和尚奧庫帕，分別位于京城東、南、西、北的朝陽(yáng)、大興、豐臺、海淀四區，可供更多的購房人選擇。此外，還有一些項目前期原本規劃為以大戶(hù)型為主，受“90/70”政策以及購房人的居住需求日趨成熟的影響，戶(hù)型設計有所減小，如橡樹(shù)灣、泰華濱河苑等。位于麗都商圈核心東部的麗都東鎮11月份將推出二期酒店式小戶(hù)型公寓。該項目由永同昌集團開(kāi)發(fā)，項目規劃面積逾百萬(wàn)平方米。該項目其中一期是卡布其諾，建筑面積達到11萬(wàn)平方米，目前已經(jīng)入住，主要是經(jīng)濟型、緊湊型的定位，也就是以年輕人為主。二期是芭桑諾瓦，建筑面積為10.8萬(wàn)平方米，定位是高端，因為從地塊的價(jià)值和規劃密度，主要以高端定位為主。今年已經(jīng)推出兩棟樓，同時(shí)在10月份繼續推出新樓。
永同昌地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監肖志剛透露，預計明年4月份左右將推出麗都東鎮三期項目，該項目規劃建筑面積達20萬(wàn)平方米，此外緊鄰該地產(chǎn)的還有一塊規劃建筑面積達40萬(wàn)平方米的地塊，三期目前嚴格按照國家“90/70”的政策來(lái)定位。作為百萬(wàn)平方米的復合型項目，麗都東鎮在產(chǎn)品定位上肯定是多元化的。
在不增加用地面積的基礎上增加了使用套數，能夠滿(mǎn)足更多購房人的需求，同時(shí)引導購房人更加理性地選擇適合自己的居所面積。
小戶(hù)型均價(jià)上揚
受到京城樓市價(jià)格整體走高的影響，小戶(hù)型的單價(jià)也隨之上揚，預計在11月開(kāi)盤(pán)的小戶(hù)型均價(jià)在12000元/平方米左右。
以目前一居室60平方米左右，二居室90平方米左右的主流戶(hù)型設計，購買(mǎi)一套中小戶(hù)型居所需要的總房款在75萬(wàn)-110萬(wàn)之間，以購買(mǎi)首套住房、首付兩成計尚需貸款的額度在60萬(wàn)-88萬(wàn)之間，按9月15日加息后優(yōu)惠利率計算，貸款30年，月還款額將需要3854.17-5652.79元，已超過(guò)了2006年北京市平均工資36097元/年、約3008元/月的水平。
在國內已進(jìn)入加息通路的時(shí)候，顯見(jiàn)購買(mǎi)一套小戶(hù)型也面臨著(zhù)巨大的還款壓力，這也就是今年樓市銷(xiāo)售乏力的重要原因。
亞奧、望京供應發(fā)力
11月朝陽(yáng)區仍延續以往的供應格局，共有10個(gè)項目預計入市，其中望京、亞奧兩大區域各有3個(gè)項目放量，助力朝陽(yáng)供應居各城區之首。據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心數據顯示，受奧運會(huì )利好，區域內交通、環(huán)境、配套的完善，亞奧板塊今年以來(lái)供應一直較為充足，今年的總供應面積達到了93萬(wàn)平方米。而望京區域作為發(fā)展多年的大型居住區，近兩年交通條件得到改善，同時(shí)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)了區域內商業(yè)氛圍的成熟，居住類(lèi)產(chǎn)品平穩釋放，今年總供應面積為81萬(wàn)平方米。11月兩區域均保持了這種良好的供應節奏，使區域內的供需趨于平衡。
供應居于次席的是大興區，有5個(gè)項目放量，均位于大興黃村、亦莊開(kāi)發(fā)區兩地，除一個(gè)別墅項目外，其余均為普通住宅，開(kāi)盤(pán)均價(jià)預計在8000-8700元/平方米之間，戶(hù)型設計均以中小戶(hù)型為主。地鐵4號線(xiàn)、亦莊線(xiàn)成為帶旺大興樓市的最大利好，交通的完善將會(huì )促進(jìn)與城市商務(wù)區的融合，吸引更多置業(yè)者的關(guān)注，對于區域商業(yè)、教育、醫療等配套的完善都會(huì )起到推動(dòng)作用。
中心城區的西城區和宣武區預計在11月將各有一個(gè)項目入市。宣武區為位于陶然亭公園周邊的項目一瓶，預計均價(jià)為25000元/平方米，西城區開(kāi)盤(pán)項目為西絨線(xiàn)胡同26號，開(kāi)盤(pán)均價(jià)預計達到40000元/平方米。隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加快，市區內居住用地呈現出稀缺態(tài)勢，價(jià)格也就一路飆升。
�。ㄓ浾� 趙麗萍）
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