日前，北京市建委透露，京東最大的經(jīng)濟適用房工程——翠成馨園將建一萬(wàn)套租賃型經(jīng)濟適用房，不公開(kāi)對外發(fā)售。北京市建委有關(guān)負責人介紹，翠成小區由面向社會(huì )發(fā)售、定向發(fā)售階段，正進(jìn)入保障性發(fā)售階段。這意味著(zhù)，北京市未來(lái)經(jīng)濟適用房的供應模式將發(fā)生轉變，由銷(xiāo)售為主過(guò)渡到租售并舉。
按照官方的表態(tài)，北京經(jīng)濟適用住房的租售比將達到1∶4左右。通過(guò)整合租賃型經(jīng)濟適用住房、存量住房和公有住房資源，探索建立政策性租賃住房體系，用于解決引進(jìn)型人才、處于婚育階段年輕人等人群的住房問(wèn)題。
長(cháng)期以來(lái)，在我國的住宅保障體系中，經(jīng)濟適用房一直擔綱主角，但它實(shí)際上并沒(méi)有完全發(fā)揮政策性的保障作用。受制于土地瓶頸和利潤率，經(jīng)濟適用房的開(kāi)發(fā)指標正在不斷下滑。北京市統計局數據顯示，2006年，北京經(jīng)濟適用房施工面積比上年同期下降9.5%，竣工面積下降9.2%，新開(kāi)工面積下降56.7%。顯然，目前經(jīng)濟適用房的供應相對于旺盛的需求而言，無(wú)疑捉襟見(jiàn)肘。
此外，在經(jīng)濟適用房中，人們也日益嗅到了某種“變質(zhì)”的味道。擁有私家車(chē)的人住進(jìn)了經(jīng)濟適用房，一些住經(jīng)濟適用房的人購買(mǎi)了第二套房子，甚至購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的拆遷指標成了稀缺資源。漸漸變味的經(jīng)濟適用房動(dòng)搖了其為中低收入者解決住房問(wèn)題的宗旨和社會(huì )公平，這使人們質(zhì)疑：我們的住宅保障制度究竟保障了誰(shuí)？
業(yè)內專(zhuān)家分析，現行經(jīng)濟適用房制度的癥結主要在于我國個(gè)人信用體制尚未健全，甄別出應當受到經(jīng)濟適用房制度保障的人群，需要付出高昂的監管成本；同時(shí)，在經(jīng)濟適用房的審批層面，存在巨大的尋租空間。如果無(wú)法有效遏制某些中高收入人群購買(mǎi)經(jīng)濟適用房，那么住房保障很可能就是形同虛設。而以租代售的方式，在相當程度上，可以縮減這種尋租空間。
另外，現行的經(jīng)濟適用房制度缺乏退出機制，在新的住宅保障體系方案中，租賃型經(jīng)濟適用房則面向低收入家庭，當家庭收入達到一定水平后，政府有權收回住房。以租代售因為具備退出機制，顯得更為科學(xué)。一方面，這可以使政府有限的公共財政支出更能用在刀刃上，使有限的經(jīng)濟適用房資源，因具備了循環(huán)使用機制而能滿(mǎn)足更多的人群；另一方面，也在一定程度上防止經(jīng)濟適用房“變質(zhì)”，更有效地保障中低收入人群的住房需求。
不過(guò)業(yè)內人士認為，經(jīng)濟適用房以租代售，也可能出現新的問(wèn)題。比如，誰(shuí)是項目的產(chǎn)權所有者？誰(shuí)是項目的長(cháng)期管理機構？承租人的資質(zhì)如何審核？租賃價(jià)格與周邊二手房租賃價(jià)格如何協(xié)調……因為經(jīng)濟適用房的租金一定會(huì )低于市場(chǎng)價(jià)格，而這其中的差額無(wú)疑又是一塊“肥肉”讓人垂涎三尺，如果有人能夠把這些房屋搞到手，就可以成為坐吃租金的“新城市地主”。一位經(jīng)濟學(xué)家說(shuō)得好，稀缺的供應，必然產(chǎn)生黑市的交易。
目前不可能讓所有的人都買(mǎi)得起房，也不可能讓所有的家庭不分差別都用市場(chǎng)化的方式解決住房問(wèn)題，發(fā)展商品房市場(chǎng)與住房保障是兩個(gè)不同的“命題”。經(jīng)濟適用房以租代售的新政在完善后者方面，無(wú)疑向前邁進(jìn)了一步，但具體操作細尚待研究出臺，還有較長(cháng)的路要走。(林喆)
