昨天記者獲悉，深圳銀監局發(fā)布《關(guān)于加強深圳市國內商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理的指引》，要求深圳中資銀行在嚴格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的準入條件、加強個(gè)人住房貸款管理等方面提高對房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。深圳銀監局表示，該局將定期對深圳中資銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理狀況進(jìn)行現場(chǎng)檢查和綜合評價(jià)，并確定監管重點(diǎn)。如果發(fā)現存在嚴重問(wèn)題的商業(yè)銀行，將采取風(fēng)險提示、誡勉談話(huà)，甚至限制市場(chǎng)準入等監管措施。
拒絕開(kāi)發(fā)商“人為分期”
該《指引》稱(chēng)，商業(yè)銀行在受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款申請時(shí)，應按照銀監會(huì )《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》的要求嚴格審核房地產(chǎn)項目的資本金比例。對開(kāi)發(fā)單個(gè)項目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在股東增資、資產(chǎn)重估等行為符合相關(guān)法律和會(huì )計準則的基礎上，可將企業(yè)凈資產(chǎn)視同項目資本金。對于同時(shí)有多個(gè)項目在建的公司，由于單個(gè)項目資本金難以測算，可將企業(yè)凈資產(chǎn)與所有項目總投資的比例視作項目資本金比例。股東借款不得作為項目資本金。
該《指引》強調，商業(yè)銀行應采取有效措施識別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的“人為分期”現象，不得將貸款分拆或化整為零發(fā)放。對無(wú)法明確劃分開(kāi)發(fā)資金的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、分期開(kāi)發(fā)項目，應視作同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。
個(gè)人住房貸款將加強管理
《指引》表示，商業(yè)銀行應對擬辦理個(gè)人住房貸款的房地產(chǎn)項目及開(kāi)發(fā)商資質(zhì)進(jìn)行嚴格審查。發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，應獨立地進(jìn)行貸前調查和審核，不能完全依賴(lài)律師見(jiàn)證或中介機構的推薦；應以借款人的資產(chǎn)負債狀況、收入水平和信用記錄等作為審批和發(fā)放貸款的依據，不能過(guò)分依賴(lài)抵押物。
商業(yè)銀行應嚴格審查借款人的首付款證明和收入水平證明，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出具的“首付款收據”之外，還應要求借款人提供銀行轉賬或現金繳款回單等單據；除借款人聘用單位出具的收入證明外，還應要求借款人提供工資存折、銀行對賬單等資料。
此外，商業(yè)銀行應通過(guò)查詢(xún)“個(gè)人信用基礎數據庫系統”等必要程序識別一戶(hù)多貸情況，核定同一借款人的最高貸款總額，防止過(guò)度授信。
銀行應確認交易價(jià)格真實(shí)性
《指引》稱(chēng)，商業(yè)銀行應建立交易資金監管賬戶(hù)，對申請再交易個(gè)人住房貸款的借款人支付的首付款進(jìn)行監控，并將此作為確定最高貸款金額的參考因素。
商業(yè)銀行應以房產(chǎn)在本次交易中成交價(jià)或評估凈值中較低者，作為貸款成數的計算基數。
商業(yè)銀行應高度關(guān)注房產(chǎn)再交易過(guò)程中的法律風(fēng)險，特別是因房產(chǎn)共有人異議或租戶(hù)優(yōu)先購買(mǎi)權導致的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的風(fēng)險。
抵押物價(jià)值需動(dòng)態(tài)監測
《指引》規定，商業(yè)銀行在發(fā)放“一手樓”個(gè)人住房貸款前應對新建房進(jìn)行整體性評估；對于再交易和無(wú)交易轉按揭的個(gè)人住房貸款，應對每個(gè)房產(chǎn)進(jìn)行獨立評估；對于以個(gè)人住房抵押為基礎的房貸理財產(chǎn)品，其抵押物至少每年評估一次。
《指引》還要求，商業(yè)銀行應以房產(chǎn)在本次交易中的成交價(jià)或評估凈值中較低者確定抵押物的價(jià)值。商業(yè)銀行應通過(guò)提高評估的有效性和頻率、定期測算抵押物處置成本等，對抵押物價(jià)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)監測和調整。
中介機構應定期考核
《指引》稱(chēng)，商業(yè)銀行應對介入房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的中介機構進(jìn)行定期評價(jià)和考核，根據其資質(zhì)等級、技術(shù)素質(zhì)、執業(yè)業(yè)績(jì)和職業(yè)道德等擇優(yōu)選用。對于介入房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的擔保公司，商業(yè)銀行應核定最大擔保額度和期限，并確保其任一時(shí)點(diǎn)擔保額度和期限都在最大限額內。
商業(yè)銀行應與中介機構簽訂責任條款，對于因中介機構原因造成的銀行業(yè)務(wù)損失應有明確的賠償措施。(李莉 朱麗華）
