千呼萬(wàn)喚始出來(lái)的限價(jià)房，卻被購房者指責“太貴”，而對其平抑房?jì)r(jià)功能的期待似乎也要落空——
在經(jīng)歷了近一年的研究、醞釀之后，北京首批限價(jià)房用地終于在三月份的最后一個(gè)工作日水落石出。首都公眾期待已久的“兩限(限制價(jià)格、居住面積)普通商品房”(下稱(chēng)“限價(jià)房”)終于進(jìn)入實(shí)際操作階段。
據了解，此次北京市限價(jià)房銷(xiāo)售限價(jià)主要依據的原則是：比該地區同質(zhì)普通商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格下浮10%—15%。其中豐臺造甲村地塊平均銷(xiāo)售限價(jià)為6800元/平方米，石景山金頂街地塊為6250元/平方米，海淀區西三旗地塊為每平方米6350元。
但“限價(jià)”出臺，并沒(méi)有贏(yíng)來(lái)期待中的一片叫好，很多限價(jià)房的期待者—政策制定的目標人群的第一反應是：“太貴了！”
限價(jià)房被高房?jì)r(jià)“綁票”？
“太貴了，限價(jià)房怎么還要6000多呢？”在聽(tīng)到海淀區西三旗地塊的平均銷(xiāo)售限價(jià)時(shí)，購房者劉先生失望地說(shuō)。
劉先生在一家設計公司工作，月工資4000多，有北京戶(hù)口，自從去年聽(tīng)說(shuō)北京市計劃推出限價(jià)房之后，他一直在等待，在他看來(lái)，等不上經(jīng)濟適用房，等上限價(jià)房也是不錯的。
像劉先生這樣對限價(jià)房觀(guān)望等待的不在少數，據鏈家地產(chǎn)在前一段軍博房展會(huì )所做的“限價(jià)房對消費者購房計劃調查”結果顯示，44.4%的受調查消費者會(huì )因為限價(jià)房的入市推遲購房。
但他們中的很多人現在“很失望”。
“我不會(huì )選擇限價(jià)房了。原因很簡(jiǎn)單：太偏僻了，位置不好，而且價(jià)格與商品房差不多，不能算便宜，估計質(zhì)量問(wèn)題還沒(méi)有保證，而且申購手續肯定比較繁瑣，可能增加不必要的成本�！痹谝患視�(huì )計師事務(wù)所工作、收入不菲的“白領(lǐng)”鐘女士對記者說(shuō)。
“而且我不知道10%-15%這個(gè)比例是怎么計算出來(lái)的？商品房的價(jià)格并不見(jiàn)得是合理的，以此作為標準來(lái)參照，我覺(jué)得不科學(xué)�！彼f(shuō)。
據記者了解，北京這一批限價(jià)房的定價(jià)“標桿”—西三旗區域的其他樓盤(pán)如“富力桃園”均價(jià)10200，“新龍城”均價(jià)8500；豐臺造甲村區域的“萬(wàn)年花城”期房售價(jià)為9300元/平方米，現房為9800元/平方米，附近的“怡�；▓@”也是8500起價(jià)。
“由于目前商品房?jì)r(jià)格已經(jīng)處于投機拉動(dòng)下的失控狀態(tài)，而且還在不斷上升，如果限價(jià)房的價(jià)格綁定周邊商品房，也肯定會(huì )水漲船高！”中國社會(huì )科學(xué)院國際投資研究中心研究員曹建海博士對《中國經(jīng)濟周刊》表示。
北京個(gè)人合作建房倡導人于凌罡向《中國經(jīng)濟周刊》(國內郵發(fā)代號2-977，國外訂閱代號：W5372)算了這樣一筆帳：以西三旗限價(jià)房項目為例，按每平米6350元取得一套85平米兩居，首付兩成，公積金貸款20年估算，首付107,950元，月供2795.11元。值得注意的是，買(mǎi)房人還要交納各種稅費和手續費上萬(wàn)元，而按照家庭年收入10萬(wàn)估算，月供壓力超過(guò)家庭可支配收入的35%。
“客觀(guān)的說(shuō)，年收入低于10萬(wàn)的中低收入家庭，靠工資的話(huà)，根本買(mǎi)不起限價(jià)房，即便勉強購買(mǎi)，每月的月供也會(huì )超過(guò)其家庭收入的30%，成為‘房奴’—難怪他們會(huì )失望！”于凌罡說(shuō)。
購房者心理預期過(guò)高？
據了解，去年5月，國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)“關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格意見(jiàn)的通知”中明確提出要建設“限價(jià)房”。按照建設部的構思，限價(jià)房的主要任務(wù)是滿(mǎn)足中低收入家庭自住需求，也就是解決一部分無(wú)能力購買(mǎi)普通商品房、又超過(guò)經(jīng)濟適用房購買(mǎi)條件的“夾心層，從而形成商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟適用房和廉租房四個(gè)層面的住房供應體系。
有關(guān)業(yè)內專(zhuān)家測算，由于限價(jià)房是嚴格限制在90 平方米以下的中小套型，北京市每套限價(jià)房的總價(jià)，相對當前市場(chǎng)上供給的每套普通商品住宅(2006 年北京市批準預售的新建商品住宅平均每套建筑面積為129 平方米)的總價(jià)，有了大幅度的下降—初步估算平均每套總價(jià)下降40%以上。
“部分消費者認為限價(jià)房貴的主要原因，是其對限價(jià)房房?jì)r(jià)的心理預期太高�！辨溂业禺a(chǎn)副總經(jīng)理金育松對《中國經(jīng)濟周刊》(國內郵發(fā)代號2-977，國外訂閱代號：W5372)說(shuō)。在他看來(lái)，限價(jià)房采取競地價(jià)、競房?jì)r(jià)的辦法來(lái)確定開(kāi)發(fā)建設單位，就已經(jīng)部分地市場(chǎng)化了，因此房?jì)r(jià)過(guò)低不符合現實(shí)。
“由于北京市普通商品住宅的平均價(jià)格已經(jīng)處在一個(gè)較高的水平，土地開(kāi)發(fā)成本和建造成本又是剛性的，過(guò)分壓低限價(jià)房的銷(xiāo)售價(jià)格，可能導致與經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格區間的重疊，造成政策性住房之間的角色混亂�！北本┠炒髮W(xué)一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)研究專(zhuān)家也對《中國經(jīng)濟周刊》(國內郵發(fā)代號2-977，國外訂閱代號：W5372)表示。
“相較之下，我認為此次限價(jià)房的推出，可以填補當前的區域房產(chǎn)供應‘空檔’”。 金育松說(shuō)。
在他看來(lái)，西三旗區域二手房與一手房?jì)r(jià)格相差至少在1500元/平米以上，價(jià)格相差較大，形成了“價(jià)格空檔”的商品房產(chǎn)供應，消費者要么購買(mǎi)二手房，要么只能購買(mǎi)價(jià)格高位的商品房，而沒(méi)有一個(gè)很好的中間替代房產(chǎn)選擇。隨著(zhù)西三旗地塊限價(jià)房以6300元左右的價(jià)格推出，恰好得以彌補這一“缺陷”。
37%網(wǎng)民認為限價(jià)房不能平抑房?jì)r(jià)
雖然被認為“貴了”，但很多商品房購房者期待，大面積的限價(jià)房入市，會(huì )對北京始終高企的商品房房?jì)r(jià)起到抑制作用。據了解，今年第二季度，北京市將基本完成今年300萬(wàn)平方米的“限價(jià)”土地供應任務(wù)，其余少量剩余項目將在第三季度全部推出。
在最近焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)做的“您覺(jué)得限價(jià)房的推出能平抑房?jì)r(jià)嗎”的調查中，認為“短期內就能平抑房?jì)r(jià)”的被調查購房者占9%，認為“近期不能見(jiàn)效，但長(cháng)期有助降價(jià)”的占38%，認為“不能”的占37%。
“300萬(wàn)平方米的限價(jià)房對北京房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不會(huì )太大�！苯ㄔO部政策研究中心副主任王玨林對《中國經(jīng)濟周刊》(國內郵發(fā)代號2-977，國外訂閱代號：W5372)說(shuō)。
王玨林解釋說(shuō)，北京市2005年房屋施工面積是10748.5萬(wàn)平方米；房屋竣工面積是3770.9萬(wàn)平方米；2006年基本上保持上年水平。按照今年要完成300萬(wàn)平米限價(jià)房目標，如包括經(jīng)濟適用房和廉租房建設，占總面積比例約在10%以下；如不包括經(jīng)濟適用房和廉租房建設，所占比例約達到15%�！斑@樣的比例對市場(chǎng)不會(huì )產(chǎn)生太大的影響�！�
鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松也認為，由于“限價(jià)房”從總體上來(lái)說(shuō)動(dòng)工面積不能與商品房相比較，因此其選擇區域相對就會(huì )有局限性，而當前主流購房人群卻有著(zhù)濃重的“區域情結”，因此限價(jià)房對北京整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就不會(huì )很大。
“總體看，由于限價(jià)房和商品房?jì)r(jià)格的聯(lián)動(dòng)作用，限價(jià)房的推出不可能真正降低房?jì)r(jià)�！� 中國社會(huì )科學(xué)院國際投資研究中心研究員曹建海對《中國經(jīng)濟周刊》(國內郵發(fā)代號2-977，國外訂閱代號：W5372)說(shuō)。在他看來(lái)，只有經(jīng)濟適用房才能真正平抑房?jì)r(jià)，但平抑程度取決于經(jīng)濟適用房在整個(gè)住房供給當中的比例。
“政府限價(jià)房只能是一種很短暫的過(guò)渡形態(tài)。未來(lái)政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，應是以政府放棄土地經(jīng)營(yíng)為前提、以經(jīng)濟適用房為主體的住房體系建設�！辈芙êＵf(shuō)。(記者 牛建宏)
