預告登記制度：
防止“一房二賣(mài)”
2006年9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甲公司急欲銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的最后1套商品房，于是打電話(huà)給乙某和丙某，表示售房。10月8日，甲公司與乙某簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并交付該房屋，乙某支付了全部房款，雙方約定半年之內辦理所有權證書(shū)。10月16日，甲公司以更高的價(jià)格與丙某簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并辦理了產(chǎn)權轉移登記。乙某以不能實(shí)現房屋買(mǎi)賣(mài)合同目的、無(wú)法取得房屋為由，將甲公司告上法庭，請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并請求甲公司承擔已付購房款一倍的賠償責任。法院審理認為，甲公司“一房二賣(mài)”的行為已經(jīng)構成欺詐，判決甲公司除返還乙某已付購房款外，還應賠償乙某購房款一倍以?xún)鹊馁r償金。
說(shuō)法：購房人與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，發(fā)生的是債權效力。開(kāi)發(fā)商將該房屋又賣(mài)給了他人并登記，最終發(fā)生的是物權效力。同一房屋，債權與物權并存時(shí)，根據物權優(yōu)先于債權的原則，誰(shuí)先登記誰(shuí)先取得房子。第二手購房人取得房屋所有權后，第一手購房人只能請求開(kāi)發(fā)商承擔違約賠償責任。那么，第一手購房人如何才能得到自己想要的房子呢？為此，物權法規定了預告登記制度。
根據物權法的規定，當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。也就是說(shuō)，當購房人買(mǎi)了一套預售商品房后，如果申請了預告登記，未經(jīng)其許可，開(kāi)發(fā)商將該商品房再出售或抵押等都屬于無(wú)效行為。預告登記制度對購房人的權利保障更為有力，并且也起到了保護交易安全、維護信用秩序的作用。
當然，在辦理預告登記后，要從能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內申請登記，否則預告登記失效。
實(shí)施統一登記制度:
不動(dòng)產(chǎn)登記將提速
土地、房屋、林木等不動(dòng)產(chǎn)是老百姓最重要的財產(chǎn)。這些不動(dòng)產(chǎn)物權的歸屬需要登記加以明確，登記對不動(dòng)產(chǎn)物權的公信力至關(guān)重要。一般情況下，不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅等變動(dòng)，經(jīng)依法登記后才能發(fā)生法律效力，這是不動(dòng)產(chǎn)公示原則的具體體現。
然而，我國目前的不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)雜亂，導致重復登記、資料分散、浪費資源等弊端相當嚴重。例如，土地權屬變動(dòng)由政府土地管理部門(mén)負責登記，房屋權屬變動(dòng)由政府房產(chǎn)管理部門(mén)負責登記，林木和林地權屬變動(dòng)由政府林業(yè)主管部門(mén)負責登記等等。
說(shuō)法：物權法實(shí)施后，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)混亂的狀況將大為改觀(guān)。根據物權法的規定，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機構辦理。國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定�？紤]到物權法在今年10月1日起施行，所以不動(dòng)產(chǎn)統一登記規定出臺前，地方性法規可以先行作出規定，作為過(guò)渡。統一登記制度將使不動(dòng)產(chǎn)登記大大“提速”，“辦證難”問(wèn)題有望緩解。
不動(dòng)產(chǎn)登記按件收費：
辦證費用可節省
一直以來(lái)，我國各地對不動(dòng)產(chǎn)登記采取的計費方式和收費標準差別很大，存在著(zhù)收費過(guò)高、重復收費等不合理問(wèn)題。僅就房屋所有權登記費來(lái)說(shuō)，房屋所有權登記包括所有權初始登記、變更登記、轉移登記、注銷(xiāo)登記等內容。除注銷(xiāo)登記不收費外，對住房收取的登記費，可謂五花八門(mén)，有按房屋價(jià)值量定率計收、有按房屋建筑面積定率或定額計收、有按套定額計收等。住房以外其他房屋所有權登記費，統一規范為按宗定額收取。具體到地方，對“按宗定額”的核定標準各不相同。比如，有的地方非住宅房屋所有權登記收費標準按照建筑面積累計收取，最低每宗200元(建筑面積100平方米及以下)，最高每宗1萬(wàn)元(建筑面積2萬(wàn)平方米以上)。
說(shuō)法：實(shí)際上，登記機構并非營(yíng)利性組織，所做的登記工作一般是形式審查。無(wú)論不動(dòng)產(chǎn)的面積與價(jià)值大小，都不會(huì )影響不動(dòng)產(chǎn)登記的程序。針對上述問(wèn)題，物權法作出規定，不動(dòng)產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費標準由國務(wù)院有關(guān)部門(mén)會(huì )同價(jià)格主管部門(mén)規定。通過(guò)規范不動(dòng)產(chǎn)登記收費行為，可以避免一些行政管理機關(guān)濫用職權，借機搞登記收費“創(chuàng )收”，也減輕了當事人的負擔。(劉中流)
