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《物權法》77條的規定避開(kāi)了在禁商問(wèn)題上“一刀切”、權益維護上“一邊倒”的不平衡，讓人們在權益保障的大框架下，更自主的抉擇
★ 文/陳曉舒
“住宅禁商”，這個(gè)一直爭議不斷的話(huà)題，在《物權法》的新格局下懸念再起。
據新出臺的《物權法》第77條規定:“業(yè)主對建筑物內的住宅、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利�！蓖瑫r(shí)規定，“業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋�、娛�?lè )等商業(yè)用途時(shí)，應當經(jīng)由有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意�！�
隨即，北京市即將出臺的《房屋租賃管理辦法》為了不抵觸物權法，刪除了有關(guān)禁止民宅商用的規定，各地方政策也開(kāi)始著(zhù)手調整。人們開(kāi)始紛紛猜測，這住宅到底還禁不禁商了？
一項政策，三種尷尬
在“住宅禁商”之前，北京的羅先生沒(méi)少抱怨過(guò)。他家隔壁開(kāi)了一家廣告公司，每天都有形形色色的人進(jìn)進(jìn)出出。羅先生告訴記者：“隔壁公司動(dòng)靜大，白天黑夜都吵吵嚷嚷的影響休息；而且我的孩子還小，一到放假都不敢把她留在家里，怕不安全�！�
羅先生分析商住對小區居民之害有三:一是造成外來(lái)人員增多，成分復雜，影響小區安全；二是餐館等會(huì )影響小區衛生；三是加快了住宅樓的損耗。比如電梯，公司的人員使用頻率高，會(huì )減少電梯的使用年限，卻要由全體業(yè)主來(lái)分攤維修費用。
羅先生為這事沒(méi)少和隔壁公司吵架，可吵歸吵，公司不會(huì )因為羅先生的不滿(mǎn)而搬離。羅先生找過(guò)小區物業(yè)，物業(yè)工作人員也很尷尬，不知道該如何處置。好不容易盼來(lái)了“住宅禁商”，羅先生以為可以清凈了，最近似乎又有“開(kāi)禁”的預兆，又讓他煩惱起來(lái)。
相反，對于成千上萬(wàn)的新創(chuàng )業(yè)者來(lái)說(shuō)，“住宅禁商”卻是一個(gè)重大打擊。據統計，北京有60%以上的公司開(kāi)在住宅樓里，商住樓、綜合樓更是中小企業(yè)的密集區。中小企業(yè)的蓬勃發(fā)展，不僅為政府創(chuàng )造了許多財政收入，也解決了龐大的就業(yè)問(wèn)題。
研究生剛畢業(yè)的唐勵就是創(chuàng )業(yè)大軍中的一員，他認為：“民宅禁商，也許對部分小區居民有利，但扼殺了許多中小企業(yè)，令許多人失業(yè)，會(huì )造成更多的社會(huì )問(wèn)題，結果會(huì )得不償失�！�
唐勵正打算和朋友合辦一個(gè)網(wǎng)站，他盤(pán)算了一下，創(chuàng )業(yè)初期，資金少人員少，租不起寫(xiě)字樓，也沒(méi)有必要。以200平方米的辦公區域為例，如果只是租用普通民宅，一年只需支付租金約7萬(wàn)元左右；如果租用寫(xiě)字樓或商鋪，則需要支付租金21萬(wàn)元至28萬(wàn)元。
除了低租金，吸引中小企業(yè)的還有商住樓的產(chǎn)權優(yōu)勢和按揭優(yōu)勢。商住樓為住宅立項，買(mǎi)家還可以享受8成按揭、70年產(chǎn)權，而購買(mǎi)寫(xiě)字樓只能有6成按揭、50年產(chǎn)權。因此，叫�！懊裾逃谩睂⒅苯釉黾又行∑髽I(yè)的租賃成本。
“住宅禁商”同樣也讓大批以住宅立項、卻以寫(xiě)字樓設計建造的房產(chǎn)項目面臨尷尬，而以綜合類(lèi)立項的寫(xiě)字樓項目也受到影響。
當然上有政策，下有對策。在前一次“住宅禁商”的大掃蕩中，中小企業(yè)者已經(jīng)學(xué)“精”了。找代理公司全權負責注冊，由他們來(lái)提供一份“商用”的房屋證明;或者“異地經(jīng)營(yíng)”，在寫(xiě)字樓租一間小辦公室進(jìn)行注冊，平時(shí)還在住宅樓里辦公，必要時(shí)到寫(xiě)字樓去應付。
還有很多開(kāi)發(fā)商不愿意去申請房屋用途變更，將現有的“住宅”變更為“商用”，而是通過(guò)各種渠道，突破政府限制，以住宅立項辦理營(yíng)業(yè)許可，想方設法爭取到“特赦”名額。這類(lèi)“暗箱操作”不僅違背了政策的嚴肅性，也滋生了腐敗溫床。
政策，變動(dòng)再變動(dòng)
“住宅禁商”已不是近幾年的事，但卻從未有定論，像一個(gè)永遠無(wú)法平衡的天平，變動(dòng)再變動(dòng)。
廣州早在2000年就頒布“住改商”禁令，但一直反反復復，2002年解除禁令，2005年禁令再次執行，一波三折。而杭州從2004年起以多種約束條件限制“住宅商用”后，也沒(méi)有停止過(guò)變動(dòng)。
2006年6月，北京市工商局下發(fā)的第14號文件規定，公司登記注冊時(shí)凡提交的《房屋所有權證》或《商品房購房合同》寫(xiě)明房屋用途為“住宅(包括公寓、 別墅)”的，房屋用途的表述無(wú)法辨別是住宅或商業(yè)用的(如商住、綜合等)，均不予登記注冊。
此次禁令可以稱(chēng)為北京歷年來(lái)在“住宅禁商”政策上最為徹底的一次，文件一出臺就起到了立竿見(jiàn)影的效果。據統計，實(shí)施首日，超過(guò)70%的申請者被擋在了北京市工商局門(mén)外。
正當人們感嘆此次禁令的堅決果斷時(shí)，兩個(gè)月后，北京市朝陽(yáng)區建設委員會(huì )權屬科就發(fā)布了內部文件，介紹了允許住宅立項的產(chǎn)品商業(yè)經(jīng)營(yíng)的7條基本條件，給商用開(kāi)了一個(gè)“后門(mén)”。
據了解，這份內部文件規定的允許商用的核心內容主要有三：一是項目必須為現房；二是該項目已有60%以上的居民用于從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；三是開(kāi)發(fā)商出示，該項目從未發(fā)生過(guò)由于擾民而引發(fā)的投訴、上訪(fǎng)等影響社會(huì )穩定的承諾書(shū)。
解禁口子一開(kāi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛活躍起來(lái)。2006年9月，CBD及中關(guān)村地區華貿中心商務(wù)樓、財滿(mǎn)街、住邦2000、輝煌國際、中國電子大廈、世紀科貿大廈、瑞信國際中心等7個(gè)項目陸續得到“特赦令”。
建委有關(guān)部門(mén)給出的解釋是，這些房子是無(wú)法居住的，僅僅可以用來(lái)辦公，并建議對那些功能、結構、使用都是按照辦公設置，存在居住缺陷，而入住的客戶(hù)都具有商務(wù)需求的住宅給予特殊對待。
不過(guò)，據北京市工商行政管理局相關(guān)負責人向本刊表示，去年6月19日下發(fā)的14號文件仍在執行。也就是說(shuō)，想在住宅中開(kāi)辦公司，工商局依然不予登記注冊�！白≌獭钡淖詈笠坏狸P(guān)口依然存在。
《物權法》的“刻意模糊”
《物權法》出臺后，人們依據不同的利益，不同的愿景，進(jìn)行著(zhù)不同的解讀和揣測。有的住宅業(yè)主希望能有一個(gè)舒適安全的純居住環(huán)境，有的希望能提供超市、餐館等更便利的條件；中小企業(yè)者更關(guān)注自己能否找到性?xún)r(jià)比高的辦公場(chǎng)所；開(kāi)發(fā)商則關(guān)心自己的項目是否可以過(guò)關(guān)。
總之，人們都在關(guān)注新政策的制定與執行能否包含更多的規則和公平。于是人們開(kāi)始觀(guān)望，猜測《物權法》會(huì )給出何種細則或補充，等待有關(guān)機構對住宅能否商用下最后的論斷。
而在許多專(zhuān)家學(xué)者看來(lái)，《物權法》的這條規定是進(jìn)步的，且不需要補充。
北京業(yè)主維權第一人舒可心表示：“《物權法》這條規定的確立是民主起的作用，體現了民主解決經(jīng)濟問(wèn)題的原則�！彼忉屨f(shuō)，在禁不禁商的問(wèn)題上，政府很難做出一個(gè)對于所有區域都適用的公共政策，《物權法》制定這個(gè)規定的目的是讓人們學(xué)著(zhù)自己去協(xié)商解決矛盾。
而對于《物權法》中沒(méi)有規定明確的“利害關(guān)系”，舒可心說(shuō)：“不存在沒(méi)規定明確的問(wèn)題，誰(shuí)愿意主張權利誰(shuí)就是有利害關(guān)系，你家樓下開(kāi)餐廳影響到你的生活，你主張權利去禁止就有利害關(guān)系，不去主張權利就沒(méi)利害關(guān)系�！�
舒可心認為，法律不可能枚舉所有的事，把所有一切都規定好讓公眾去遵守，人們應該學(xué)會(huì )去管理自己的生活，住宅商用如果影響到自己的生活，應該自主的去調解或用法律手段解決。
戴德梁行華北區主管雷志超也表示：“香港在住宅商用問(wèn)題上，從來(lái)沒(méi)有規定住宅不許商用，用行政手段去解決只能增加更多的矛盾。應該遵循市場(chǎng)的發(fā)展，商業(yè)行為成熟了，住宅商用問(wèn)題自然會(huì )解決�！�
可以說(shuō)，《物權法》77條規定避開(kāi)了在禁商問(wèn)題上“一刀切”、權益維護上“一邊倒”的不平衡，讓人們在權益保障的大框架下，更自主地抉擇。這避免了政策不斷變動(dòng)帶來(lái)的公信力問(wèn)題，也避免了多方的尷尬，而給公眾更大的空間去計算、解決這一難題，推進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展與法治的進(jìn)步。 ★
