編者按：根據北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)的統計，6月北京商品住宅預售均價(jià)為13088元／平方米，面對如此高企的房?jì)r(jià)，許多消費者只能望樓興嘆。而日前北京市公布的《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規劃》，則給人們帶來(lái)了新的期待。在“十一五”期間，北京市保障性住房及限價(jià)房規劃總建設規模將達到1800萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟適用住房480萬(wàn)平方米，廉租住房120萬(wàn)平方米，限價(jià)房1200萬(wàn)平方米。北京市目前已經(jīng)有三批限價(jià)地入市，規劃建筑面積約247萬(wàn)平方米，已完成今年限價(jià)地供地計劃的79%。北京加速推出限價(jià)地，能否抑制房?jì)r(jià)上漲勢頭？限價(jià)房的購買(mǎi)資格、退出機制如何確定？對于普通工薪階層來(lái)說(shuō)，限價(jià)房無(wú)疑成為近期人們最關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題。
北京市推出的第二批限價(jià)地經(jīng)過(guò)激烈競標，日前終于有了東家：北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司以5.9億元競得豐臺區東鐵匠營(yíng)宋莊路地塊；北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以4.65億元競得海淀區清河小營(yíng)地塊。第三批限價(jià)地常營(yíng)鄉限價(jià)地塊招標文件已經(jīng)發(fā)布，這是截止到目前北京市推出的最大一塊限價(jià)地，規劃面積達到101萬(wàn)平方米。而海淀區西三旗、石景山區金頂街、豐臺區花鄉造甲村這三個(gè)限價(jià)地塊已經(jīng)進(jìn)入施工階段。目前，北京市已經(jīng)完成了限價(jià)地供應計劃的79%，有247萬(wàn)平方米的限價(jià)地入市，如此看來(lái)，限價(jià)房離我們越來(lái)越近了。業(yè)界人士認為，高調頻推大規模的限價(jià)地，政府拉低房?jì)r(jià)、調整住房供應結構的決心可見(jiàn)一斑。
頻推限價(jià)房將觸及房?jì)r(jià)底線(xiàn)
清河小營(yíng)地塊的限價(jià)房銷(xiāo)售限價(jià)為6600元／平方米，常營(yíng)鄉限價(jià)房的銷(xiāo)售限價(jià)為5900元／平方米，創(chuàng )下了限價(jià)房的最低價(jià)。而記者觀(guān)察到，常營(yíng)鄉附近的新房在售的不多，其中萬(wàn)象新天目前均價(jià)為9200元／平方米，另一樓盤(pán)柏林愛(ài)樂(lè )均價(jià)為8500元／平方米。 清河附近的在售樓盤(pán)，無(wú)論是華潤置地的橡樹(shù)灣還是強佑地產(chǎn)的清河新城每平方米均價(jià)早已突破萬(wàn)元。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司副總余旭接受記者采訪(fǎng)時(shí)認為，從現在北京市的房?jì)r(jià)來(lái)看，限價(jià)房的價(jià)格遠低于區域房?jì)r(jià)，考慮到以后入市時(shí)周邊房?jì)r(jià)的上漲，限價(jià)房的價(jià)格應該說(shuō)是非常便宜的。 按北京市“十一五”規劃，供應的住宅面積約是1.25億平方米，其中經(jīng)濟適用房、兩限房、廉租房大概是3000萬(wàn)平方米，占到供應總量的24%�！氨Ｕ闲宰》康墓⿷壤容^大，因此北京總體房?jì)r(jià)水平肯定是往下走的�！庇嘈窨隙ǖ乇硎�。
據21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京區域市場(chǎng)部統計資料顯示，西三旗、金頂街、花鄉造甲村三個(gè)地區自今年3月底正式發(fā)布限價(jià)房土地出讓信息至今，二手房交易量上漲幅度放緩，房源掛牌量有所增長(cháng)，購房客戶(hù)的觀(guān)望情緒加重，部分購房者開(kāi)始考慮等待購買(mǎi)限價(jià)房。
據業(yè)內人士分析，限價(jià)房的推出影響了交易雙方的心理預期，使客戶(hù)持幣觀(guān)望情緒增加，一定程度上延緩了房?jì)r(jià)上漲的速度。由于房?jì)r(jià)增長(cháng)速度降低，售房者擔心限價(jià)房正式開(kāi)盤(pán)后增大自己房產(chǎn)出售難度，尤其是刺激了中小戶(hù)型高端房產(chǎn)出售欲望，導致房源掛牌銷(xiāo)售量增長(cháng)�！跋啾冉�(jīng)濟適用房和廉租房，我更看好限價(jià)房�！睒I(yè)內資深人士溫立偉認為，限價(jià)房的作用至少體現在三方面，一是在板塊內起到均衡市場(chǎng)價(jià)格的作用；二是購房人在購買(mǎi)區域樓盤(pán)時(shí)，限價(jià)房可以起到指導價(jià)的作用；三是能夠進(jìn)一步規范房地產(chǎn)市場(chǎng)。
限價(jià)房購買(mǎi)資格成為關(guān)注焦點(diǎn)
對于熱盼限價(jià)房的普通老百姓來(lái)說(shuō)，購買(mǎi)資格成為人們最為關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。對于政策的制定者來(lái)說(shuō)，讓需要的人買(mǎi)到限價(jià)房，更直接關(guān)系到政策的成敗。同廉租房、經(jīng)濟適用房一樣，限價(jià)房同樣面臨著(zhù)如何公平合理分配的問(wèn)題。
記者查閱了多份限價(jià)地招標文件，其中對銷(xiāo)售對象做出了這樣的限定：具有北京市常住戶(hù)口，中低收入家庭優(yōu)先，解危排險、環(huán)境整治、文保危改、城中村整治、奧運工程及其配套設施等重點(diǎn)項目的本市被征地、拆遷家庭優(yōu)先。標書(shū)同時(shí)明確，已取得經(jīng)濟適用住房購買(mǎi)資格的家庭如放棄購買(mǎi)資格，可以申請購買(mǎi)限價(jià)房。
但是這樣一個(gè)粗略的表述，并不能讓人們滿(mǎn)意�！霸谀壳暗那闆r下，很難判斷一個(gè)人或者一個(gè)家庭的實(shí)際收入水平和房屋所有情況�！眰I(yè)顧問(wèn)研究中心總經(jīng)理張劍認為，限價(jià)房在銷(xiāo)售上的難度很大，必須有更為具體和更為先進(jìn)的指標系統保障限價(jià)房的分配。北京市民許先生向記者表達了他的擔心：“限價(jià)房的銷(xiāo)售辦法還沒(méi)有出來(lái)，讓我們最著(zhù)急�，F在這種市場(chǎng)環(huán)境，就是商品房都要托關(guān)系才能挑個(gè)好戶(hù)型。限價(jià)房究竟誰(shuí)能買(mǎi)到？會(huì )不會(huì )像經(jīng)濟適用房那樣出現倒號的現象？雖然我現在是北京戶(hù)口，工資不高，但不見(jiàn)得買(mǎi)得上，千萬(wàn)別讓我們盼了半天落得一場(chǎng)空�！�
香港太平洋國際集團投資顧問(wèn)有限公司首席執行官賈臥龍表示：“如何才能讓缺房戶(hù)實(shí)實(shí)在在感受到這種保障性住房的作用，是政府亟須解決的問(wèn)題。實(shí)際上政府還需要完善很多后期配套工作，應該對購房以后的處置權、收益權進(jìn)行限定，比如說(shuō)怎么確保讓需要房子的老百姓買(mǎi)到限價(jià)房；這些人買(mǎi)了以后，可不可以再轉賣(mài)；如果在中途轉讓收益怎么分配；如果政府必須回購，是按原來(lái)的出讓價(jià)格還是按折舊后的價(jià)格，這些都應該出臺系統的配套政策�！�
開(kāi)發(fā)商熱搶限價(jià)地緣于土地供應緊張
同第一批限價(jià)地參與招標的企業(yè)多為國企相比，北京市第三批限價(jià)地常營(yíng)鄉限價(jià)地招標文件發(fā)布當天，即有華潤、萬(wàn)通、萬(wàn)科、富力、北辰、城建、招商、金融街、保利等北京知名房地產(chǎn)公司爭買(mǎi)標書(shū)。這是自北京市推出限價(jià)地以來(lái)，開(kāi)發(fā)商關(guān)注最多的一次。
提到為何對利潤相對較低的限價(jià)房感興趣時(shí)，中標宋莊路限價(jià)地的萬(wàn)科集團表示，該項目將向市場(chǎng)提供1800套限價(jià)房，明年3月開(kāi)售。萬(wàn)科追求的不僅僅是優(yōu)良的業(yè)績(jì)和專(zhuān)業(yè)能力，更希望能在持續盈利的同時(shí)創(chuàng )造良好的社會(huì )效益。
余旭則坦言：“很多外地開(kāi)發(fā)商、上市公司，甚至是外資背景開(kāi)發(fā)商都將目光集中到限價(jià)地上，重要的原因在于土地供應過(guò)于緊張。很多企業(yè)現在的開(kāi)發(fā)量已經(jīng)很少，手里沒(méi)地怎么保證公司正常的運作？”因此，業(yè)內人士表示，若想從根本上平抑房?jì)r(jià)，必須增大土地供應量，形成有效供應，從根本上扭轉供不應求的局面。(孫蔚)
