盡管姍姍來(lái)遲，但是，國務(wù)院24號文，又燃起了部分人的希望：上海也可能買(mǎi)經(jīng)濟適用房了。但這只是他們美好的愿望，因為在目前上海市的規劃中，經(jīng)濟適用房仍然難以成為中低收入者短期內現實(shí)的期待。
來(lái)自接近政府人士的消息表明，對于強化住房保障的國務(wù)院24號文件，上海并不打算搶先出臺細則。這個(gè)曾引領(lǐng)中國地產(chǎn)市場(chǎng)“過(guò)熱”的城市，在其他同等城市均已“發(fā)力”的住房保障領(lǐng)域，依然態(tài)度曖昧。
遙不可期？
關(guān)于經(jīng)濟適用房政策，截至記者發(fā)稿時(shí)止，上海官方暫時(shí)還沒(méi)有公布任何計劃，而普遍被認作是上海經(jīng)濟適用房“雛形”的1000萬(wàn)平方米“中低價(jià)位商品房住房”，自2005年至今就一直停留在“紙面”上，現實(shí)的推進(jìn)似乎遙遙無(wú)期。
此時(shí)此刻，24號文件正在牽動(dòng)著(zhù)上至總理、下至百姓的神經(jīng)，這份文件明確要求，建立以廉租住房、經(jīng)濟適用房為核心的住房保障體系。
在上海，經(jīng)濟適用房是否推進(jìn)，一直是個(gè)“曖昧”的問(wèn)題，而它經(jīng)歷的幾起幾落，一直與上海房?jì)r(jià)的漲跌緊密相關(guān)�！吧鲜兰o90年代初期，曾發(fā)展過(guò)一段時(shí)間經(jīng)濟適用房，當時(shí)最大面積可以是70平方米，1998年前后又放棄了； 2005年，上海提出建設兩個(gè)一千萬(wàn)，其中一個(gè)一千萬(wàn)，就是聲稱(chēng)的經(jīng)濟適用房，后來(lái)又不了了之�！鄙虾５禺a(chǎn)業(yè)界一位資深人士向記者回憶。
記者了解到，1994年，也就是“房改”的“試探”階段，上海曾建設了一些經(jīng)濟適用房，但到1998年時(shí)，因為牽涉利益各方的廣泛爭議而不得不停止。時(shí)值1997年亞洲金融危機，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，以上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授印 華為代表的“反方”意見(jiàn)占了“上風(fēng)”，經(jīng)濟適用房隨即停建。
2000年之后，上海完全停止了經(jīng)濟適用房建設。取而代之的則是實(shí)施購房退個(gè)人所得稅，相當于財政補貼，鼓勵購房。顯然，政策不再保障中低收入人群，因為低收入者的所得稅是有限的。
隨后，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入上升期，直至2005年的暴漲招致中央政府的嚴厲調控政策。這一年，在調控壓力下，上海推行兩個(gè)一千萬(wàn)政策，目標是可以建成20萬(wàn)套，可以占市場(chǎng)總量的65%，這其中便包括1000萬(wàn)平方米被普遍認做“經(jīng)濟適用房雛形”的“中低價(jià)位商品住房”，但隨著(zhù)調控帶來(lái)的上海地產(chǎn)市場(chǎng)再次萎靡，這也就成為了一份“紙面計劃”。
細則觀(guān)望
作為落實(shí)24號文件核心內容之一，經(jīng)濟適用房的曖昧實(shí)際上與24號配套落實(shí)文件的觀(guān)望態(tài)度有關(guān)。某接近市政府決策咨詢(xún)專(zhuān)家對記者說(shuō)：“上海不會(huì )率先出細則的。比如，到底收入標準多少為低收入，比例是多少？尤其是比例，這在全國各省市有可比性�！�
在24號文之后，上海官方消息中，只有擴大廉租房范圍，從累計享受戶(hù)數2.48萬(wàn)，今年提高到3萬(wàn)戶(hù)，也就是今年將增加5200戶(hù)。顯然，這5200戶(hù)對偌大的上海，無(wú)異于杯水車(chē)薪。
“上�？隙ú粫�(huì )落后全國的。上海經(jīng)濟實(shí)力雄厚，根據國家規定，土地出讓凈收益10%，既然上海土地價(jià)格這么高，自然會(huì )拿出更多的錢(qián)�！痹谠�(xún)問(wèn)上海市具體落實(shí)24號文件的動(dòng)作時(shí)，一位知情人士向記者表示。而這是迄今為止，唯一比較準確的信息。
8月23日，上海土地利用“十一五”規劃出臺，規劃明確表示：城鎮居住用地大力推廣節能省地的生態(tài)房型和緊湊用地的中小戶(hù)型住宅建設，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含配套商品房)的土地供應，其供應量不低于居住用地供應總量的70%，確保套型建筑面積90平方米以下商品住房占新審批新開(kāi)工商品住房總面積的70%以上。
此間，建設部住宅產(chǎn)業(yè)司司長(cháng)沈建中表示，保障性住房占城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總量的比例，將由地方政府按照當地情況確定。而8月23日上海出臺的上述政策，似乎只是依照2006年國發(fā)37號文件的“粗線(xiàn)條”政策，而非半個(gè)月前國發(fā)24號文件的細則，顯然，上海仍在觀(guān)望。
漲幅隱憂(yōu)
如果這些政策能夠實(shí)施，那么將對市場(chǎng)影響深遠。漢全機構董事長(cháng)趙云飛對記者說(shuō)：“會(huì )對中低價(jià)商品房市場(chǎng)有影響，但是對高端住宅，沒(méi)有什么影響，可能是由于供應少，還會(huì )上漲�！�
不過(guò)，最讓業(yè)界擔心的是，目前日益高漲的地價(jià)和房?jì)r(jià)，會(huì )不會(huì )摧毀這一政策。
上海市中心房?jì)r(jià)則漲幅驚人�！案叨宋飿I(yè)漲幅達10%還只是基于全局的保守估計，今年上海推售的個(gè)別頂級項目，半年內價(jià)格走勢的表現更為強勁�！笔腊钗豪硎俗≌扛呒壎玛悷槺硎�。近期，一些豪宅一上市，立刻受到市場(chǎng)追捧。
全國房地產(chǎn)商會(huì )副秘書(shū)長(cháng)朱詠敏對記者說(shuō)：“24號文建立的住房保障體系是正確的。但這個(gè)體系的建立有一個(gè)重要前提：房?jì)r(jià)的上升是理性的，與整個(gè)GDP的增長(cháng)相匹配，與個(gè)人收入增長(cháng)基本吻合，經(jīng)過(guò)若干年后，廉租屋的框架才能真正建立起來(lái)�！�
“如果房?jì)r(jià)像目前這樣瘋漲，會(huì )使本來(lái)應由商品房市場(chǎng)解決居住問(wèn)題的人群，脫離實(shí)際購買(mǎi)能力�！敝煸伱魮鷳n(yōu)的說(shuō)：“如果把這部分人群再納入廉租屋范圍，廉租房的建設是個(gè)巨大的‘無(wú)底洞’，對24號文的構想是一個(gè)嚴峻的挑戰，如果這一天真的來(lái)臨，對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一場(chǎng)災難，這正是房?jì)r(jià)瘋漲真正的危害所在�！�(王其明）
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