8月24日，由國務(wù)院主持的全國住宅工作會(huì )議在北京召開(kāi)。會(huì )議決定，全國要逐步擴大廉租住房制度的保障范圍。今年年底前，在所有設區城市，凡符合規定住房困難條件、申請租賃補貼的低保家庭，基本做到應保盡保；明年年底前，覆蓋到所有縣城。2008年年底前，東部地區和其他有條件的地區，要率先把保障對象擴大到低收入住房困難家庭；2010年年底前，全國城市低收入住房困難家庭都要納入保障范圍。
而在前不久，國務(wù)院剛剛發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，其中規定經(jīng)濟適用住房為政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權。
“有限產(chǎn)權”第一次提出，就在房市引起不小的波動(dòng)。由于新名詞的出現以及未來(lái)政策的不確定性，市場(chǎng)上經(jīng)濟適用房的二手房交易行為就受到了影響，大多數買(mǎi)賣(mài)雙方采取了觀(guān)望行為。
據21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京區域市場(chǎng)部統計數據顯示，在上述《意見(jiàn)》出臺后的一星期內，二手經(jīng)濟適用房買(mǎi)家登記量就下降20.4%，成交量環(huán)比下降18.5%。一周來(lái)，北京市昌平天通苑、回龍觀(guān)二手經(jīng)濟適用房成交量減幅最高達到21%；豐臺的西南三環(huán)地區二手經(jīng)濟適用房成交量減幅達16%；四惠、百子灣地區二手經(jīng)濟適用房成交量減幅達13%。
可以說(shuō)，《意見(jiàn)》將有利于低收入家庭的住房改善，但是其仍然留下很多疑問(wèn)待解，經(jīng)濟適用房政策中第一次出現的“有限產(chǎn)權”為何意？是否影響到政策出臺前的購房者？新的《意見(jiàn)》能為經(jīng)濟適用房市場(chǎng)帶來(lái)多少轉機？
為此，本報記者專(zhuān)訪(fǎng)了中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海和中國社會(huì )科學(xué)院金融研究中心房地產(chǎn)專(zhuān)家易憲容。
何為有限產(chǎn)權？
《意見(jiàn)》第十一條規定，嚴格經(jīng)濟適用住房上市交易管理。經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權。購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房不滿(mǎn)5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房滿(mǎn)5年，購房人可轉讓經(jīng)濟適用住房，但應按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權。上述規定應在經(jīng)濟適用住房購房合同中予以明確。政府回購的經(jīng)濟適用住房，繼續向符合條件的低收入住房困難家庭出售。
劉俊海認為，有限產(chǎn)權即為受限制的產(chǎn)權，是指特定的群體在一定范圍內才能夠享有的所有權。其從四點(diǎn)上體現了“有限”：
一、經(jīng)濟適用房產(chǎn)權的主體，也就是物權的主體是有限制的，低收入家庭才能有法律上的資格購買(mǎi)經(jīng)濟適用房，如果是高收入者就不可以，這是一個(gè)限制。
二、經(jīng)濟適用房的處分權的限制。如果是完整所有權的話(huà)，可以自由交易，但是經(jīng)濟適用房需要5年后才可上市交易，政府可優(yōu)先回購。
三、取得經(jīng)濟適用房的對價(jià)也是有一定限制的。政府在將經(jīng)濟適用房出售給需要的家庭時(shí)，有些應當在商業(yè)住房項目中收取的土地費，實(shí)際上是減免了。所以在購買(mǎi)產(chǎn)權的時(shí)候，支付的對價(jià)里面就沒(méi)有包括國有土地使用權的完整的市場(chǎng)價(jià)格，所以對應來(lái)講，所取得的權利也應該受到一定限制。
四、對于大多數低收入者來(lái)說(shuō)，給與有限產(chǎn)權并不會(huì )影響到低收入家庭的正常生活。低收入者取得了可以負擔得起的房屋的使用價(jià)值，為了使這個(gè)使用價(jià)值得到法律上的確認，所以政府用了“有限產(chǎn)權”這樣的概念。經(jīng)濟適用房可以有條件的轉讓?zhuān)@和使用權并不一樣，這種所有權受到了法律上的限制。
“有限產(chǎn)權的提出，我覺(jué)得有許多積極意義。一是正面地扶持了處于弱勢地位的低收入家庭的經(jīng)濟狀況；二是預防或者避免高收入者借經(jīng)濟適用房制度推動(dòng)之機謀取不正當利益�！眲⒖『Ｕf(shuō)，“它的適用面是清楚的，轉讓的權利也限制在5年之后。如果不限制轉讓期限、轉讓條件的話(huà)，由于投機者的興風(fēng)作浪，反而會(huì )使廣大低收入者享受不到經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠，所以民眾一定要理解政策的初衷”。
是否影響到先前購房者？
《意見(jiàn)》是否針對以前經(jīng)濟適用房的購買(mǎi)者，引起了不小的爭論。對于過(guò)去購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的人來(lái)說(shuō)，如果按照新辦法執行則很不公平，因為當初購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的時(shí)候政府并沒(méi)有告知將來(lái)經(jīng)濟適用房可能被“回購”。
就此，劉俊海認為，按道理說(shuō)，法律法規部門(mén)規章是應當不溯及既往的。但是以前有很多違規者也同樣買(mǎi)了經(jīng)濟適用房，富人買(mǎi)房按照當時(shí)的規定也都是不合法的，所以也涉及不到政府違約的問(wèn)題。
另外有專(zhuān)家指出，北京市去年出臺的未來(lái)五年“住房建設規劃”當中，已經(jīng)明確指出，“內循環(huán)”不針對舊有經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房的購房人對于“有限產(chǎn)權”的擔心，源于對政府違約的擔心，但從政策制定常識加以判斷，各地出臺的細則應該不會(huì )秋后算賬。
能否立竿見(jiàn)影？
劉俊海指出經(jīng)濟適用房目前存在以下幾個(gè)問(wèn)題：
一、經(jīng)濟適用房在有些地方供應不足；二、在已修建經(jīng)濟適用房的存量中，存在資源配置的不公平、不合理，有一些住房面積達到120平米、200多平米，實(shí)際上買(mǎi)房子的還是富人，違背了經(jīng)適房制度設計的初衷；三、高收入者從單位開(kāi)具虛假證明，騙取購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的機會(huì )，但真正的低收入者仍然買(mǎi)不到經(jīng)濟適用房；四、經(jīng)濟適用房在銷(xiāo)售過(guò)程中存在透明度不高的現象，有些地方存在暗箱作業(yè)。
“新的《意見(jiàn)》出臺后，對于經(jīng)濟適用房存在的一些問(wèn)題能起到一定的遏制作用，但還需要一個(gè)過(guò)程�！�
實(shí)施后可能面臨的問(wèn)題
易憲容認為，《意見(jiàn)》向有利于廣大民眾住房改善方向、建立起適應中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式上邁出了一步。但是，其中仍然有許多方面值得商榷與改進(jìn)的地方。
易憲容在博客中提到，《意見(jiàn)》并不是在一個(gè)大的公共決策上思考，其政策也就無(wú)法采取民主、科學(xué)的方式來(lái)實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)利益者的利益關(guān)系達到平衡，無(wú)法在城市低收入者、城市中等收入者、農民工、地方政府、保障性住房開(kāi)發(fā)商等之間達成利益平衡關(guān)系。
一、城市低收入者如何來(lái)界定，它對城市居民的覆蓋率有多大。對于低收入者來(lái)說(shuō)，由于低收入者的評估標準是以各地方的具體情況來(lái)確定(沒(méi)有統一標準)及動(dòng)態(tài)的，這就必然造成不同的地方低收入者評估標準巨大的差異性。這種差異性表面上是適應各個(gè)地方的實(shí)際情況，但是也迫使低收入者大量從一個(gè)地方流向另外一個(gè)地方，即不斷地向低收入者評估標準較高的地方流動(dòng)，從而使得低收入評估標準較高地方的人口聚集越來(lái)越嚴重，從而導致低收入評估標準高的地方的住房矛盾越來(lái)越嚴重。
二、修建廉租屋及經(jīng)濟適用房的土地是劃撥的，而土地的劃撥不僅會(huì )減少地方政府土地出讓金的收入、政府尋租的機會(huì )，而且也會(huì )減少當地GDP的增長(cháng)速度。面對這樣一種嚴重利益沖突，盡管《意見(jiàn)》要求各地方政府以當地財政預算的方式來(lái)保證保障性住房達到某一比例關(guān)系，但是，在這種利益沖突面前要完全落實(shí)保障性住房建設的安排是不容易的。
三、保障性住房建設的利益不平衡還表現在政府劃撥土地給開(kāi)發(fā)商的劃撥方式上、表現為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得劃撥土地后對經(jīng)濟適用房的訂價(jià)與住房質(zhì)量利益平衡上。如果保障性住房監管體系不完善，在經(jīng)濟適應房的價(jià)格一定的情況下，開(kāi)發(fā)商為了獲得更多的利潤，有可能會(huì )對這些住房質(zhì)量上做文章或為了降低經(jīng)濟適用房的成本而生產(chǎn)低質(zhì)量來(lái)?yè)p害消費者的利益等等。
另外，《意見(jiàn)》對低收入者適用標準、廉租屋及經(jīng)濟適用房的建筑面積標準、相應資金的來(lái)源、相關(guān)住房的產(chǎn)權界定盡管有詳細的規定，但所設定標準的地方化、彈性化及動(dòng)態(tài)化，這看上去會(huì )因地制宜，有利于各地方的可操作性，但實(shí)際上一定會(huì )使得嚴重差異性，從而使得地方政府能夠采取各種方式來(lái)化解與消散保障性住房的政策。
“希望政府能夠以民主決策的方式，把中國的住房問(wèn)題作為一個(gè)重大的公共決策問(wèn)題，讓全國人民集思廣益，這樣才能找到好的辦法，在各方利益反復博弈的基礎上達到利益平衡。這樣，才是中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展根本之道�！�(李亮）
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