北京對待閑置土地的處理方式開(kāi)始轉向溫和。
8月底，北京市國土局公布《關(guān)于停止執行458號文件加快遺留項目處理有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)622號文件)，宣稱(chēng)對3年前831土地大限遺留下來(lái)的問(wèn)題制定一個(gè)新的清理121期限。這讓房地產(chǎn)界很多人緊張不已，擔心新一輪土地整頓來(lái)臨。但事實(shí)或許沒(méi)有那么悲觀(guān)。622號文件目標是還未出讓的土地，并不針對閑置土地。對于閑置土地，政府的表達口吻更多的是鼓勵和督促開(kāi)發(fā)商盡快開(kāi)發(fā)。對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，已經(jīng)到手的土地被強制收回的可能性越來(lái)越小。
從強制收回到督促鼓勵
繼831大限之后，北京市國土局又推出121大限。這個(gè)新的“大限”來(lái)源于國土局最近公布的622號文件。不過(guò)，大可不必緊張的是121大限對于開(kāi)發(fā)商的意義和影響遠不如831大限來(lái)得重要。
“我不知道政府出臺文件的具體情況，只是知道622號文件是針對土地一級開(kāi)發(fā)的”，土地開(kāi)發(fā)資深人士韓林峰說(shuō)。世邦魏理仕高級經(jīng)理覃曉梅認為，622號文件著(zhù)重為了近期加快土地供應目標，意圖加快一級開(kāi)發(fā)節奏，北京新公布的土地計劃可能將有很大部分來(lái)自于這些831未過(guò)關(guān)項目。而對已經(jīng)出讓的閑置土地，政府的態(tài)度顯得更為務(wù)實(shí)。
讓很多開(kāi)發(fā)商松口氣的是，就在針對831未過(guò)關(guān)項目的622號文件出臺同時(shí)，北京市政府主管負責人在一次會(huì )議上表示，“北京市對2002年～2006年已出讓未上市的463個(gè)、3373萬(wàn)平方米住宅項目進(jìn)行了調查清理，督促加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，增加有效供應�！迸c1年多前北京市政府強制收回幾十宗閑置土地的強硬態(tài)度相比，這樣的口吻顯得更溫和一些。
2005年第一輪宏觀(guān)調控之后，北京市政府根據中央意見(jiàn)，提出超過(guò)兩年尚未開(kāi)發(fā)的閑置土地要收回。市建委苗樂(lè )如副主任當時(shí)表示，對超過(guò)規劃合同約定的土地，滿(mǎn)一年未開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費；滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權。此后，北京市國土局發(fā)布公告，宣稱(chēng)收回38宗土地，其中包括位于奧運主場(chǎng)館邊上的著(zhù)名項目“摩根廣場(chǎng)”。該項目被收回后一度準備轉給首創(chuàng )集團，北京市主管城建工作的副市長(cháng)劉志華被免職后又重新回到摩根公司手中。
這一強硬的態(tài)度頓時(shí)讓開(kāi)發(fā)商心驚不已。2006年《北京青年報》報道，各開(kāi)發(fā)商擔心手中的土地被收回，紛紛開(kāi)工，以致2006年上半年土地開(kāi)工面積大幅度上升。
事情的轉機出現于2006年6月份，一位北京市國土局負責人對媒體表示，“將鼓勵831過(guò)關(guān)但已過(guò)了兩年合同期限仍未開(kāi)工的項目建設中低價(jià)商品房�！蓖�6月份，劉志華被免職并立案調查。這樣的轉變，不禁讓人感覺(jué)時(shí)間實(shí)在是太巧合了！
此后的時(shí)間里，北京市政府對出讓但閑置的土地態(tài)度逐漸明朗化。北京市國土資源局局長(cháng)安家盛在2006年底接受《第一財經(jīng)》采訪(fǎng)時(shí)提出了一分為三的設想方案。開(kāi)發(fā)商自身原因造成土地閑置，國土局方面將與開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意建設“限價(jià)房”，國土局愿意再給開(kāi)發(fā)商一次機會(huì )，延長(cháng)土地收回期限；開(kāi)發(fā)商不愿意，那么國土局將根據國家統一制定的閑置土地處理辦法，對項目進(jìn)行處理；如果由于政府原因造成項目土地閑置，國土局將積極與開(kāi)發(fā)商協(xié)調，對項目進(jìn)行引導。對于北京土地市場(chǎng)，是否將再次掀起收地熱潮的提問(wèn)，安家盛表示，市政府還沒(méi)有下定決心。
這種一分為三的處理方式顯示了以疏導為主的出發(fā)點(diǎn)。事后的事實(shí)證明，摩根、銀泰中心這些處于北京超級好地段的土地重新交還給原開(kāi)發(fā)商。對于其他收回的30多宗土地國土局也沒(méi)有再度公布處理結果。
混亂的土地帳
盡管政府的表態(tài)日益溫和，截至目前為止，622號文件仍舊在媒體和開(kāi)發(fā)商中制造緊張氣氛。出現這個(gè)狀況的原因很大程度上源于關(guān)于土地各種用語(yǔ)和數據的混亂。以至于專(zhuān)事土地研究的覃曉梅在接受采訪(fǎng)時(shí)要不斷強調部分數據并沒(méi)有統一口徑，需要核實(shí)。
造成誤解的最概念之一是閑置土地。準確地說(shuō)，閑置土地是指已經(jīng)出讓但未按照規定開(kāi)工或者開(kāi)工不足的土地。它和歷史性遺留項目是完全不同的概念。但是在許多普通民眾的印象中，區分不清閑置土地和擱置尚未入市土地的區別。事實(shí)上，622號文件要清理的土地還沒(méi)有出讓?zhuān)凰闶情e置土地，也就不存在收回的可能。
622號文件有一分為二處理的意味，對已經(jīng)出讓的土地將得到溫和處理，而還未一級開(kāi)發(fā)則要設定大限。但是，到底有多少土地會(huì )受到鼓勵和督促，又到底有多少土地將遭遇622號文件設定的大限呢？這筆帳更讓人摸不著(zhù)頭腦。即便是土地專(zhuān)家，也只能?chē)L試著(zhù)分類(lèi)測算一下。
對于622號文件要清理的項目，官方?jīng)]有公布數據。831過(guò)關(guān)的項目數量為288宗過(guò)關(guān)項目名單。過(guò)關(guān)土地面積共計約2472公頃，涉及規劃建筑面積約4353萬(wàn)平方米(后有小幅度變動(dòng))。但是沒(méi)過(guò)關(guān)的數量從未公布。潘石屹曾經(jīng)測算過(guò)，大約有土地規劃建筑面積至少超過(guò)1.37億平方米項目沒(méi)有過(guò)關(guān)，這一說(shuō)法被廣泛傳播。按照這個(gè)測算831之前北京所有的歷史遺留土地規模將近2億平米。
對于被宣稱(chēng)要督促的已出讓項目，官方的數據是2002年~2006年已出讓未上市的項目有463個(gè)、3373萬(wàn)平方米。字面上理解，這個(gè)數字應當包括831過(guò)關(guān)土地，以及所有2002年以來(lái)通過(guò)招、拍、掛出讓的土地中未能上市的項目。去年9月北京市國土局公布的統計，2004年已供用地但目前尚未形成實(shí)際住宅供應的住宅面積中，“8·31”協(xié)議出讓項目規劃住宅總建筑面積大約為2600萬(wàn)平方米。這2600萬(wàn)平方米的住宅項目截至當年4月份無(wú)一上市交易。按照時(shí)間計算，這2600萬(wàn)全都是屬于 “兩年尚未開(kāi)工”的項目，依照相關(guān)規定，理應全部被收回。
但是，同年國土資源部副部長(cháng)小蘇透露的數字有不一樣。他宣稱(chēng)，北京市已經(jīng)批出而未開(kāi)發(fā)的用地規劃建筑面積為8000萬(wàn)平方米。這里的“批出”是否為出讓并不清楚。前后三個(gè)數據有重疊部分，但更多的部分讓人迷惑不已。
究竟有多少已經(jīng)出讓的土地超過(guò)兩年還未開(kāi)發(fā)尚不清楚。歷史遺留項目中還沒(méi)有出讓?zhuān)踔吝�沒(méi)有進(jìn)行一級開(kāi)發(fā)的土地規模，政府也沒(méi)有具體公布。展現在民眾面前的是籠統而混淆的數字。過(guò)關(guān)和未過(guò)關(guān)、已出讓和未出讓、未開(kāi)發(fā)和超過(guò)兩年未開(kāi)發(fā)、完成一級開(kāi)發(fā)和未完成一級開(kāi)發(fā)這些具體的分類(lèi)數據對于搞清楚閑置土地的具體情況至關(guān)重要。目前為止，人們仍舊是只知道處理辦法，不知道確切的處理范圍。(姜洪橋)
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