開(kāi)欄的話(huà)
10月1日起，《物權法》開(kāi)始正式實(shí)施。這部惠及千家萬(wàn)戶(hù)民生的法典，將對我們的生活帶來(lái)哪些改變？從今天開(kāi)始本報推出“法官案解物權法”系列報道，請北京市第一中級人民法院法官，結合現實(shí)中與群眾生活關(guān)系最為密切的具體案例，解讀《物權法》實(shí)施后將會(huì )帶來(lái)的變化。
過(guò)去購買(mǎi)二手房的人經(jīng)常會(huì )被賣(mài)房人突然反悔所困擾，一旦賣(mài)房人以所賣(mài)房屋是夫妻共有財產(chǎn)，夫妻一方對賣(mài)房一事并不知情也不同意，要求解除買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)房人在大多情況下只能干瞪眼，頂多獲賠點(diǎn)違約金，而《物權法》實(shí)施之后，二手房主再想以這招兒反悔，就難以奏效了。
-現實(shí)案例
張軍和李麗1997年結婚，2003年兩人購買(mǎi)了一套一居室住房，房屋產(chǎn)權證上登記的是張軍的名字。2006年底，張軍家又購買(mǎi)了一套面積更大的商品房，就想把先購買(mǎi)的小房子賣(mài)掉。張軍通過(guò)中介公司與郭某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定將房子賣(mài)給郭某，后雙方辦理了房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。沒(méi)想到在張軍與郭某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同不久，一居室所在位置的房?jì)r(jià)從每平方米9000元，漲到了12000元。張軍和李麗向法院起訴郭某，以所售房屋是婚姻存續期間的共同財產(chǎn)，張軍賣(mài)房未經(jīng)李麗同意為由，要求法院判令郭某將該房屋返還張軍和李麗。
-不同結果
物權法實(shí)施之前———法院可能認為，根據我國《婚姻法》、《合同法》的有關(guān)規定，婚姻關(guān)系存續期間購買(mǎi)的房產(chǎn)系婚后共同財產(chǎn)，屬于夫妻雙方共同所有，一方擅自處置屬于無(wú)權處分。據此法院判令張軍與郭某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，張軍返還郭某價(jià)款，郭某騰退房屋并協(xié)助張軍對房屋進(jìn)行恢復登記。
物權法實(shí)施之后———法院在審理此案中重點(diǎn)審查郭某在購買(mǎi)該房屋時(shí)是否與張軍有惡意串通行為？法院在查清買(mǎi)房人郭某與張軍素不相識只是根據自己需要善意買(mǎi)房后，判決郭某取得房屋產(chǎn)權，不需要將該房屋返還張軍和李麗。
-法官解案
按照《物權法》的有關(guān)規定，誰(shuí)是房屋的權利人，誰(shuí)就有權處置房屋。而善意的第三人判斷房屋權利人的重要標準是房屋產(chǎn)權證上登記的姓名。張軍和李麗共同購買(mǎi)的房屋，產(chǎn)權證上登記的是張軍的名字，則善意第三人就完全有理由信賴(lài)張軍有權處置該房產(chǎn)。這樣一來(lái)，郭某購買(mǎi)張軍名下登記的房產(chǎn)并經(jīng)過(guò)戶(hù)取得所有權是完全合乎法律規定的。在這里，《物權法》更為關(guān)注對善意第三人的保護。
那么如何處理《物權法》和《婚姻法》之間的沖突？法官說(shuō)，《物權法》是新法，《婚姻法》屬于舊法，法律適用的一般原則是新法優(yōu)于舊法。此外，《物權法》本身就是規范物的歸屬和利用的基本法律，因此法院在審理此類(lèi)案件時(shí)，應首先適用《物權法》。夫妻一方如果想保護自己在家庭財產(chǎn)中的合法權利，在房屋產(chǎn)權證登記時(shí)就應要求作為共有權人一并登記，或者到產(chǎn)權登記機關(guān)追加登記自己作為共有權人。(文中人物均為化名)
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