中新網(wǎng)9月30日電 美國《新聞周刊 中文月刊》刊發(fā)題為《解決拆遷問(wèn)題的新起點(diǎn)》的文章指出，《物權法》將是解決中國房屋拆遷問(wèn)題的一個(gè)起點(diǎn)，而非終點(diǎn)。以下為文章全文——
最近，家住上海市嘉定區江橋鎮高潮村的胡明翠怎么也高興不起來(lái)。2002 年，擁有“城市戶(hù)口”的她，花了 32 萬(wàn)元人民幣(4.2 萬(wàn)美元)向當地村委購買(mǎi)了這幢總面積為 210 平方米的兩層別墅。這種直接銷(xiāo)售給集體組織成員之外的“小產(chǎn)權房”，由于建造在農村集體所有制土地上，而且都沒(méi)有經(jīng)過(guò)規劃和沒(méi)有繳納土地出讓金等費用，因此，胡明翠只能拿到鄉政府頒發(fā)的鄉產(chǎn)權證，而無(wú)法拿到國家房管部門(mén)頒發(fā)的商品房產(chǎn)權證。盡管 3 月 16 日全國人大宣布，第一部以保障私有物權為目的的《物權法》將于今年 10 月 1 日正式實(shí)施，但當她知悉北京市房山區青龍湖鎮的小產(chǎn)權房于 3 月 27 日被政府強制拆除之后，她便一直在擔心自己的房子會(huì )遭遇相同的命運。
胡明翠說(shuō)：“我花了錢(qián)，買(mǎi)了這個(gè)房子，它就是我的私有財產(chǎn)。政府不能說(shuō)拆就拆�！痹谥袊�，像胡明翠這樣的“小產(chǎn)權戶(hù)”有非常多。單在高潮村，購買(mǎi)了小產(chǎn)權房的城鎮人口便有一百多戶(hù)。他們都和胡明翠一樣，盼望《物權法》快些到來(lái)，因為“到時(shí)候我的房子就不是違法的” 。
但顯然這仍然是胡明翠和其他“小產(chǎn)權戶(hù)”的主觀(guān)愿望。我愛(ài)我家地產(chǎn)經(jīng)濟公司副總經(jīng)理胡景暉指出，《物權法》保護居民私有財產(chǎn)的前提是：財產(chǎn)的取得、使用、收益、轉讓必須符合法律的規定。但根據現有的法律，建造在農村集體所有制土地上的小產(chǎn)權房，如果想銷(xiāo)售給城市人口，必須經(jīng)過(guò)國家的征用，在交納一定的土地出讓金，變成城鎮國有土地之后，才能通過(guò)招拍掛的方式進(jìn)行出售。沒(méi)有經(jīng)過(guò)這一過(guò)程的私自買(mǎi)賣(mài)，即使在《物權法》實(shí)施之后，還是違法的。
隆安律師事務(wù)所的陳旭也同意，并指出《物權法》乃屬于憲法一類(lèi)的原則性法律，盡管當中規定城鎮集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，由集體享有使用權、所有權、收益權和處置權， 但是判斷具體事件合法與否，還是要看具體法規是怎么規定的。由于目前中國有關(guān)小產(chǎn)權房的許多法律都分布在《土地管理法》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理條例》等部門(mén)性的法律法規中，而且《土地管理法》中也明確規定了，沒(méi)有經(jīng)過(guò)規劃的集體所有土地是不能被隨意處置，故即使《物權法》推出之后，小產(chǎn)權房還是違法建筑，仍可以被政府強制拆除。
然而，北京經(jīng)濟時(shí)報房地產(chǎn)部主任謝光飛卻不認為小產(chǎn)權房在《物權法》實(shí)施之后會(huì )被拆除。他表示，《物權法》明確規定了農民對擁有的土地享有所有權和處置權。所謂“處置”就是指蓋房子、買(mǎi)賣(mài)和轉讓?zhuān)虼苏f(shuō)小產(chǎn)權房違法是站不住腳的。另外，他還指出，《物權法》并沒(méi)有規定小產(chǎn)權房是不能接受的，也沒(méi)有具體條文規定農民不能轉讓和處置宅基地。 謝光飛說(shuō)：“法律不禁止的原則上我們就可以去做�！痹僬�，《物權法》也規定了私人對不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)享有所有權。小產(chǎn)權房也是不動(dòng)產(chǎn)，如果小產(chǎn)權房受到侵犯，戶(hù)主有權力要求返還。他進(jìn)一步指出，小產(chǎn)權房與現行的經(jīng)濟型適用房很相似，同樣沒(méi)有上繳土地出讓金，也同樣拿著(zhù)不同于商品房的產(chǎn)權證。故既然經(jīng)濟型適用房能夠得到《物權法》的保護，在城鄉一體化的今天，小產(chǎn)權房也應當如此。他說(shuō)：“政府不能隨意用推土機拆毀小產(chǎn)權房，這樣的行為反而是違法的�！�
但胡景暉認為，不能把國家所有土地上的經(jīng)濟型適用房和農民集體所有制土地上的小產(chǎn)權房一概而論。他指出，雖然建在農村土地上的不動(dòng)產(chǎn)確實(shí)受到《物權法》的保護，但保護的對象是農民，是那些能夠合法取得這些房子的所有權人。同樣地，城鎮戶(hù)口的人在城鎮土地上購買(mǎi)經(jīng)濟型適用房也會(huì )受到保護。但物權一旦跨過(guò)城市和農村的界限，保障便失去法律效力。
不過(guò)他也指出，小產(chǎn)權房是否會(huì )被強制拆毀，其實(shí)也要視該小產(chǎn)權房是建在耕地或非耕地上而定。過(guò)去國家為了保障十幾億人口的吃飯問(wèn)題，故設立起了一根 18 億畝耕地的紅線(xiàn)。在中國，這 18 億畝的耕地面積是無(wú)法動(dòng)搖的。因此，建在耕地上的小產(chǎn)權房，無(wú)論什么原因都會(huì )被拆去，而建在非耕地上的小產(chǎn)權房，則有機會(huì )因為《物權法》的推出，使政府在處理小產(chǎn)權房的業(yè)主后續問(wèn)題上變得謹慎和人道。胡景暉表示，目前大多數人都傾向接受把產(chǎn)權買(mǎi)賣(mài)關(guān)系變成長(cháng)期租賃關(guān)系的解決辦法。也就是說(shuō)，把土地使用權轉化為城里人向農民長(cháng)期租用，這樣房子就可免遭拆毀。但目前仍未有定論。
對此，九鼎公共事務(wù)研究所研究員秋風(fēng)則另有看法。他說(shuō)，即使推出了《物權法》，政府若仍禁止農民在宅基地上建筑商品房，實(shí)際上便是剝奪了農民實(shí)現土地收益最大化的權利。政府是國有土地的所有者，農民也是農村土地的所有者，政府可以隨便拿土地做生意，農民為什么不行？允許農民轉讓土地所有權本身就是一種制度上的創(chuàng )新。況且，目前中國許多農民都在出售房屋，不少土地的法律規定事實(shí)上已經(jīng)被農民所廢除。故從這個(gè)角度來(lái)看，《物權法》未推出，本身關(guān)于土地產(chǎn)權的規定，包括對小產(chǎn)權房的享有，實(shí)際上便已滯后于現實(shí)，有必要根據相關(guān)的情況作出修改和補充。
《物權法》起草人之一、中國人民大學(xué)法學(xué)院院長(cháng)王利明對此并不贊同。他表示，當初起草《物權法》的時(shí)候，許多專(zhuān)家就已經(jīng)對小產(chǎn)權房的存在問(wèn)題提出了不同的看法，而最后，更決定對這個(gè)爭議性很大的問(wèn)題采取了維持現狀的處理辦法�！段餀喾ā返拇_沒(méi)有明確提及如何處置小產(chǎn)權房的問(wèn)題，但它還是為將來(lái)的改革和發(fā)展留了余地。他表示，未來(lái)可能出現專(zhuān)門(mén)的特別法規來(lái)規范小產(chǎn)權房的問(wèn)題。
除了小產(chǎn)權房，“釘子戶(hù)”(拒被拆遷者)也是人們對《物權法》的另一關(guān)注重點(diǎn)，特別是它所引發(fā)的公共利益之爭。2007 年 4 月，在已被挖了十米地基中間的孤島上堅守了三年的重慶“釘子戶(hù)”楊武，從開(kāi)發(fā)商處獲得約 350 萬(wàn)元(46 萬(wàn)美元)的拆遷補償費及價(jià)值 30 萬(wàn)元(3.9 萬(wàn)美元)的安置房。他認為，這是開(kāi)發(fā)商在知道新的《物權法》推出之后，他們出于非公共利益的拆遷行為將必敗無(wú)疑而作的妥協(xié)。
楊武的勝利，近日導致了全國各地涌現許多效尤的“釘子戶(hù)”。例如河南焦作中站區新采煤南街，有一戶(hù)張姓夫婦至今拒不搬遷，要求補償8萬(wàn)元和在購置新房的時(shí)候獲得較優(yōu)惠的價(jià)格。他們的拒遷目前造成兩個(gè)單元的樓房無(wú)法建設，22 戶(hù)居民不能按期搬入新房。另外，居住在吉林長(cháng)春市的 80 歲老人蘇連弟，也拒絕搬遷出他 54 平方米的房子，因為拆遷公司不能滿(mǎn)足他要求獲得一間 64 平方米住宅和比住宅房標準較高的補償。
根據《物權法》的第 42 條規定，為了公共利益的需要，政府或開(kāi)發(fā)商可以征收個(gè)人的房屋或其他物權，但必須依法給予拆遷補償。而對于非公共利益的商業(yè)拆遷，物業(yè)的權利人可以自主決定是否轉讓自己的物權。這無(wú)疑是對以往內地普遍存在的強遷行為這一歷史的一個(gè)巨大進(jìn)步。然而，對于楊武的案例，《物權法》起草專(zhuān)家組組長(cháng)、中國政法大學(xué)原校長(cháng)江平教授則很不以為然，并表示“他說(shuō)不涉及公共利益就不涉及了？”
但江平也承認，《物權法》中所指的出于社會(huì )公共利益，可以征收私人財產(chǎn)，包括房屋拆遷等條文，的確并沒(méi)具體列舉哪些是公共利益的需要。因為現實(shí)中公益與商業(yè)的界限是很難劃分，也很難用條文化的形式列舉。例如，醫院和學(xué)校都是公益需要，但醫院也有營(yíng)利性醫院，學(xué)校也有民辦高收費學(xué)校，故公共利益與商業(yè)利益的區分和判定，都必須由司法來(lái)解釋。
另外，江平認為，物業(yè)權利人如果對拆遷的補償表示不滿(mǎn)，應循法律途徑進(jìn)行訴訟，而非成為“釘子戶(hù)”。 王利明也指出，《物權法》里也允許商業(yè)利益的拆遷，因為在成片的商業(yè)開(kāi)發(fā)中，也可能會(huì )涉及到一些非商業(yè)利益。例如,建設工業(yè)園區可以增加稅收，獲取一定經(jīng)濟利益，但在小區建設中也可能修建醫院和學(xué)校,這就在客觀(guān)上使其他社會(huì )成員受益。而且，公共利益和某些社會(huì )成員的利益的集合也可以相互轉化。
還有一個(gè)月，《物權法》就要正式出臺了。它已從大的方面賦予了人們對私有財產(chǎn)的諸多權利，雖然當中仍有許多模糊地帶，且像胡明翠這樣的小產(chǎn)權戶(hù)，以及張姓夫婦和老人蘇連弟等“釘子戶(hù)”在《物權法》下是否合法和會(huì )否得到保護，目前仍是個(gè)未知數，但肯定的是：《物權法》將是解決中國房屋拆遷問(wèn)題的一個(gè)起點(diǎn)，而非終點(diǎn)。(鄒雅楠 吳曉波)
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