[策劃人語(yǔ)]
天涼好個(gè)秋。
這個(gè)“金九銀十”，一下子冷清太多。政策不期而至，來(lái)了個(gè)秋風(fēng)掃落葉。
房貸新政雷霆一擊，“黃金周”的樓市交易量變得冷冷清清，開(kāi)發(fā)商普遍感到有些“受傷”；新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)又各自迎來(lái)各地“引增逼囤”的新招和“限貸”的緊箍咒；土地源頭更是被國土部新近頒發(fā)的“招拍掛”規則整飭一新。
這四記悶棍，打得樓市一時(shí)措手不及，但是也著(zhù)實(shí)打出了一片希望來(lái)。金融、土地領(lǐng)域的雙管齊下，的確有望從供應和需求的雙向角度，中和樓市的過(guò)熱激情，還一個(gè)理性、平和的爽秋來(lái)。
房貸變臉
樓市需求突入“冷凍期”
房貸新政一聲令下，“十一”黃金周里上海、深圳、重慶等主要房地產(chǎn)市場(chǎng)的新房上市量和成交量環(huán)比走低，市場(chǎng)內持幣觀(guān)望氣氛濃厚成為新政影響最為真實(shí)的市場(chǎng)寫(xiě)照。
9月27日，《央行銀監會(huì )關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》于長(cháng)假之前“如約”出臺。核心內容是提高第二套以上購房首付比例和利率，同時(shí)加強對開(kāi)發(fā)貸款和加按揭等信貸的調控。
雖然多數專(zhuān)家在“十一”前的第一時(shí)間進(jìn)行解讀，稱(chēng)房貸新政效果僅針對二套以上的購房行為，對購買(mǎi)第一套房的自住需求沒(méi)有影響，且各地實(shí)施細則未出，執行情況有待檢驗。但從黃金周各地樓市的交易情況來(lái)看，還是表明房貸新政實(shí)現了對心理預期的打擊。
“現在樓市風(fēng)向難測，我不敢貿然買(mǎi)房了�！币晃煌瑯油顿Y房產(chǎn)的北京金融界人士告訴記者，“從目前的金融政策形勢來(lái)看，貸款買(mǎi)房的投資風(fēng)險不小�！睆拇舜涡抡谫J款成數和貸款利率上的調整對投資者經(jīng)濟負擔加碼程度看，如現行5年期以上房貸年利率為7.83%，購買(mǎi)第一套房的優(yōu)惠幅度為15%，則實(shí)際年利率為6.6555%；如果買(mǎi)第二套房利率以1.1倍計算，則5年期以上貸款利率為8.613%；那么以總房?jì)r(jià)100萬(wàn)元、貸款15年為例，原首付比例從30%提高到40%后，多支出10萬(wàn)元現金，利息則要多支出6萬(wàn)多元。
同時(shí)，“溫水煮青蛙”的金融政策在經(jīng)歷了多次加碼后一定會(huì )顯示威力，且在心理預期上產(chǎn)生最終影響。根據媒體報道，10月1日，上海市區多個(gè)地段中介選擇“關(guān)門(mén)休假”，這與往年的黃金周情形大相徑庭；而9月底最后幾天，中原地產(chǎn)、信義房產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)等八成以上門(mén)店遭遇“零簽約”，這在2007"回曖年"的上海樓市也尚屬首次。
上�！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”的紀錄表明，10月4至6日三天，上海分別成交了437、409和303套商品房，合計12.81萬(wàn)平方米，3天的交易量只相當于節前周末(9月28日)一天的水平；又如深圳黃金周最低單日新房成交量?jì)H6套；重慶主城區商品房在黃金周前四天的日均銷(xiāo)售量?jì)H為平時(shí)的十分之一左右等，原本引領(lǐng)樓市熱潮的“金九銀十”看來(lái)風(fēng)光不再。
專(zhuān)家認為，房貸緊縮政策很可能會(huì )使炒房資金選擇撤退，并持幣觀(guān)望。一些炒房人甚至緊急聚會(huì )，商討撤退方案。樓市投資者開(kāi)始人心浮動(dòng)，一項網(wǎng)絡(luò )調查顯示，超過(guò)六成受訪(fǎng)者認為在房貸新政下，炒房成本上升，將最終影響房?jì)r(jià)。
但也有專(zhuān)家堅持目前的新政影響仍是短期的心理“冷凍”。上海浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究中心副主任叢城表示，房貸新政出發(fā)點(diǎn)是加強商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范與控制，區分投資性需求和自住性需求，以進(jìn)一步調控房地產(chǎn)市場(chǎng)�？蓭状笠蛩貨Q定政策實(shí)際影響面較�。阂皇悄壳巴顿Y性購房需求中自有資金達到40%-50%以上者居多，首付四成對這部分投資意愿影響不大；二是在界定二次購房方面執行標準不統一，從技術(shù)上講，主要依靠央行個(gè)人征信系統的信貸數據；三是由于各商業(yè)銀行在房貸業(yè)務(wù)上競爭十分激烈，很可能導致政策執行度打折扣。
引增逼囤
新房買(mǎi)賣(mài)形勢改觀(guān)
打擊捂盤(pán)年年有，只是今年特別嚴。在所謂的傳統旺季到來(lái)之前，一些地方就開(kāi)始針對調節樓市供需采取及“量化”性的措施，“引、逼”開(kāi)發(fā)商加快節奏、規范銷(xiāo)售以穩定樓市。
以此次“限售”動(dòng)作最多的上海為例，在“金九”前夕，上海市房地局就表示將嚴查已達到預售標準的商品房項目不申請預售、已取得預售許可證不開(kāi)盤(pán)等捂盤(pán)惜售、囤積房源的不良行為；到了9月初，上海市房地局又規定，今后樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)每次預售面積不得少于3萬(wàn)平方米，整盤(pán)建筑面積不足3萬(wàn)平方米須一次性全部開(kāi)盤(pán)。
這是迄今為止，上海為打擊捂盤(pán)出臺的最為嚴厲和對市場(chǎng)有直接影響的措施之一，也終于讓購房者們看到了一些作用———“干渴”多時(shí)的上海新房市場(chǎng)9月終于迎來(lái)了今年難得的供應放量以及成交下調。
有關(guān)數據顯示，在打擊囤房等調控手段的作用下，部分開(kāi)發(fā)商被迫推出手中房源。如在剛剛過(guò)去的9月份，上海樓市供應大幅放量，共有19個(gè)住宅項目的推盤(pán)量達到3萬(wàn)平方米以上標準，而在8月則僅有5個(gè)。數據還顯示，9月上海的商品房和商品住宅供應量雙雙創(chuàng )下年初以來(lái)新高，其中商品房供應量245.84萬(wàn)平方米，比8月上升60.39%；商品住宅供應量177.18萬(wàn)平方米，環(huán)比升幅更達到89.32%。
業(yè)內的普遍觀(guān)點(diǎn)是，上海前期房?jì)r(jià)飛漲的一大原因就在于供求失衡、供給短缺，而“限令”一出，果然逼出了一批供應量。業(yè)內還認為，短期內供應量的增加以及房貸新政背景下部分需求受抑制，使得上海樓市已進(jìn)入調整期，近期的樓市運行應趨平穩。事實(shí)上，9月上海商品房253.28萬(wàn)平方米的成交面積已比8月減少1.91%，其中商品住宅成交207.21萬(wàn)平方米，也比8月少0.99萬(wàn)平方米，“金九”不再。
全國其他地區也采取了相關(guān)行動(dòng)。如杭州市房管局近期對開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售行為進(jìn)行了一次嚴查，并在其網(wǎng)站上發(fā)處通告，勒令某項目的開(kāi)發(fā)商在捂盤(pán)5個(gè)月之后必須開(kāi)盤(pán)；又如福州市也針對少數開(kāi)發(fā)商利用房源信息不對稱(chēng)而捂盤(pán)囤房、哄抬價(jià)格的行為進(jìn)行了整治，據悉部分哄抬價(jià)格的樓盤(pán)已恢復到8月的價(jià)格水平。
市場(chǎng)人士指出，打擊捂盤(pán)、逼出供應的實(shí)質(zhì)在于實(shí)現房地產(chǎn)交易信息的公開(kāi)透明，這樣開(kāi)發(fā)商也就不會(huì )以對信息的優(yōu)先性來(lái)誤導購房者，希望目前實(shí)行的一系列新政不僅能逼出新房供應量，更能逼出一個(gè)透明公開(kāi)、信息對稱(chēng)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。
土地整頓
改善供應、改變預期
隨著(zhù)調控力度進(jìn)一步加強，“金九銀十”或將只是開(kāi)發(fā)商們的昨日美夢(mèng)。不但如此，伴隨今年土地調控政策“落地”，土地“閘門(mén)”或將使大部分開(kāi)發(fā)商感到苦處。
“十一”黃金周剛過(guò)，國土資源部土地利用司相關(guān)負責人就明確表示，各地必須優(yōu)先供應保障性住房用地。更為嚴格的政策是，今后對沒(méi)有完成廉租房等用地年度供地計劃的，第四季度不得再向其他商品房開(kāi)發(fā)供地。
這紙“重令”無(wú)疑又給原本擠破腦袋搶地的開(kāi)發(fā)商當頭一棒�！艾F在地塊越來(lái)越難拿了�！北本┤f(wàn)年基業(yè)投資集團副總裁黃璽慶向記者直言。記者從北京土地整理儲備中心了解到，9月北京土地市場(chǎng)僅成交2塊住宅用地，成交數量比8月直線(xiàn)下降。
實(shí)際上，不僅土地供應預期“疲弱”，全國各地的國土管理部門(mén)還在進(jìn)行打擊閑置土地和囤積土地的行動(dòng)。如近日廣州市國土房管局對1992年實(shí)行土地有償使用制度至今出讓的所有商品住宅用地的開(kāi)發(fā)建設情況進(jìn)行了全面清理，其中政府依法收回閑置土地10.46平方公里。
與此同時(shí)，在購地付款環(huán)節，國土資源部頒布新規對“分期付款”式的購地作法進(jìn)行封堵，要求開(kāi)發(fā)商們必須按約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設用地使用權證書(shū)。這一政策不僅解決了一些開(kāi)發(fā)商只支付少量首付資金就大量拿地的問(wèn)題，還將大大打擊部分開(kāi)發(fā)商蓄意囤積土地的行為。
而對開(kāi)發(fā)商們而言，更為嚴峻的恐怕還有土地供應預期也在發(fā)生改變的問(wèn)題。根據國土資源部最新通知要求，今后各地在編報土地利用年度計劃建議時(shí)，要對廉租房、經(jīng)濟適用房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房的用地需求單獨作出說(shuō)明。
國土資源部土地利用司負責人還強調，今后對沒(méi)有完成廉租房等用地年度供地計劃的，第四季度不得再向其他商品房開(kāi)發(fā)供地。如此一來(lái)，能放手競拍的地塊供應會(huì )少之又少。
實(shí)際上，記者注意到，為避免“無(wú)米下炊”的境地出現，“雙限房”地塊已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商角逐的目標。而眼下，為防止開(kāi)發(fā)商“暗渡陳倉”，國土資源部還提前預警：“禁止以廉租房、經(jīng)濟適用房為名，以劃撥方式取得土地后挪用于商品住房開(kāi)發(fā)�！边@讓想走邪路的開(kāi)發(fā)商不得不掂量掂量。
限貸先行
二手房東開(kāi)始讓價(jià)
風(fēng)傳已久的房貸首付政策終于在國慶節前落地。而此前一些地方已經(jīng)經(jīng)歷了一段時(shí)間“選擇性限貸”考驗的二手房市場(chǎng)，變化則更值得關(guān)注。
據北京我愛(ài)我家提供的數據，此次黃金周期間，北京二手房成交量同比增加了36%，買(mǎi)賣(mài)房源和客戶(hù)登記量分別上升了30%和35%。其中，中小戶(hù)型銷(xiāo)售表現最為搶眼，成交量也占到總成交量的70%以上。北京我愛(ài)我家胡景暉表示，從目前二手房購買(mǎi)者的情況來(lái)看，主力客戶(hù)多為自住性首次置業(yè)，因此新政影響不大。
不過(guò)在上海二手房市場(chǎng)，則是另一番景象。在今年下半年投資行為開(kāi)始抬頭的上海樓市，國慶長(cháng)假內二手房市場(chǎng)開(kāi)始有些許變化。據上海美聯(lián)物業(yè)提供的數據，截至10月10日，美聯(lián)物業(yè)下屬門(mén)店的掛售房源中，有八成業(yè)主將名下的掛牌價(jià)格進(jìn)行了下調。其中，75%的業(yè)主下調價(jià)格在5%以?xún)取?%的業(yè)主有6%-10%的讓價(jià)，還有2%的業(yè)主對于掛售房源給出了超過(guò)10%的讓價(jià)。
對此，美聯(lián)物業(yè)上海區總經(jīng)理馮泓睿表示，雖然自住需求仍是市場(chǎng)主力，但自今年3月起，之前因調控而被抑制的部分需求得到釋放，其中包括投資需求，市場(chǎng)整體交投又開(kāi)始活躍，二手房成交價(jià)格也有一定程度上漲，甚至有一段時(shí)期業(yè)主惜售“返價(jià)”的舉動(dòng)大范圍重現。而從這次八成業(yè)主主動(dòng)降價(jià)中，可以看出新政對于大部分業(yè)主的心理還是產(chǎn)生了影響，不過(guò)大幅降價(jià)拋售的情況發(fā)生機率不大。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理龔敏則認為，提高首付比例等房貸新政，在短期內對抑制過(guò)度的需求會(huì )起到一定作用，但從實(shí)質(zhì)性影響上，政策應更會(huì )對供應產(chǎn)生一定影響�！坝捎谕顿Y者對后市不確定性預期的加大，及持續加息后先前擁有多套物業(yè)的投資者資金壓力加大，首付比例提高及加息的雙重打擊會(huì )促使拋盤(pán)現象出現，有望改變二手房市場(chǎng)的供求矛盾，對一手房市場(chǎng)也會(huì )起到一定的借鑒作用�！� （柯鵬 于兵兵 陳歆 于祥明 唐文祺）
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