[策劃人語(yǔ)]
主要針對第二套房的銀行房貸新政被稱(chēng)作房地產(chǎn)調控的又一殺手锏，業(yè)內普遍高度重視。
然而，這半個(gè)月來(lái)，各地的房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)并不穩定。各家商業(yè)銀行為了最大限度地維護自身的商業(yè)利益，對于第二套房的認定，異地、外資購房的認定，外資銀行的標準，最終的額度劃定等等，都有不盡相同之處。
調控政策定下大基調，齊心協(xié)力、合力斷金的道理誰(shuí)都懂。涉及到一些地方和部門(mén)利益時(shí)，如果所涉單位完全沒(méi)有大局觀(guān)，處處優(yōu)先考慮自身利益，很可能導致政策有個(gè)“銳進(jìn)而速退”的結局。全國并非真的實(shí)現“一盤(pán)棋”，房貸新政就有遭遇執行困局的可能。
這是誰(shuí)也不想看到的。
標準不一？ “第二套房”密碼難破
自9月末《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》下發(fā)之后，圍繞如何認定“第二套住房”的問(wèn)題各方觀(guān)點(diǎn)不一。商業(yè)銀行出于業(yè)務(wù)需要，不得不由分行出面發(fā)布“地區政策”。目前，監管層定下的“三點(diǎn)基調”是：公積金貸款不列入認定是否為第二套住房的參考項；已結清借款的購房者仍可算作第一套住房貸款者；夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結清的，再貸款購房須算作第二套住房。此后監管部門(mén)將不再對第二套住房的認定進(jìn)行書(shū)面說(shuō)明，具體由商業(yè)銀行自己把握。
“第二套房”，一個(gè)原本通俗易懂的概念，細究起來(lái)卻變得十分復雜。在不絕于耳的爭論定性后，整個(gè)房地產(chǎn)界與銀行系統面對則是如何“驗明正身、破解密碼”的難題。
回顧近階段的事態(tài)發(fā)展，雖然各銀行間或有差別，但是，第二套房的“DNA”終于伴隨各銀行的表態(tài)確定下來(lái)。近日，交通銀行和光大銀行率先公布了“第二套房認定標準”。據悉，這兩家銀行均表示，將以“個(gè)人”為單位界定第二套房，即如果夫妻其中一人貸款買(mǎi)過(guò)房，沒(méi)有房貸的另一個(gè)人再貸款買(mǎi)房仍被認為是購買(mǎi)第一套房；另外，結清貸款后再貸款購買(mǎi)的第二套房，也可視為第一套房。
而和上述兩家銀行做法不同，此前建行表態(tài)，其認定標準將以“家庭”為單位，只要一戶(hù)家庭貸款購買(mǎi)第二套房，就將執行更嚴格的貸款政策(首付比例不得低于四成，利率不得低于基準利率的1.1倍)。此外，據記者從北京、南京等市場(chǎng)了解到的情況，也分為不同“派別”，如工商銀行、中國銀行、興業(yè)銀行等傾向于以“個(gè)人”為單位；深圳發(fā)展銀行和建行一樣，傾向于以“家庭”為單位。
有市場(chǎng)人士概括，目前各家銀行對第二套房的理解存在四種不同的情況：以個(gè)人為單位，還清以前貸款的，享受第一套房待遇；以個(gè)人為單位，有房貸經(jīng)歷的，不管貸款是否還清，以后購房都不享受第一套房待遇；以家庭為單位，還清以前貸款的，享受第一套房待遇；以家庭為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購房都不享受第一套房待遇。
無(wú)論是以人為單位還是以戶(hù)為單位來(lái)確定第二套房，都需要面對是能否在實(shí)際操作中檢測出來(lái)的難題。更有一些銀行工作人員表示，沒(méi)有銀行敢保證能完全核實(shí)客戶(hù)信息的真實(shí)性。
以上海為例，記者了解到，目前銀行核實(shí)客戶(hù)信息的系統有三個(gè)：央行征信系統、上海個(gè)人信用聯(lián)合征信系統及銀行自身客戶(hù)信息系統。但是，即便三個(gè)系統都核實(shí)一遍，也未必能獲得客戶(hù)的真實(shí)情況(特別是在婚姻狀況方面)。為此，一些銀行在不能確認相關(guān)信息時(shí)，只能暫時(shí)采取讓客戶(hù)簽訂承諾書(shū)的辦法解決。
另外，銀行在核實(shí)住房數量時(shí)，也存在一些障礙。記者了解到，目前全國個(gè)人征信系統可以查詢(xún)個(gè)人按揭記錄，但是并不能查詢(xún)個(gè)人購房數量。即使可以通過(guò)房產(chǎn)交易中心查詢(xún)到個(gè)人的房產(chǎn)情況，但是不同省市間的房產(chǎn)交易中心尚未聯(lián)網(wǎng)。
對此，有業(yè)內人士表示，目前銀行界定第二套房的手段主要還是銀行自身的客戶(hù)信息系統和聯(lián)網(wǎng)運行的央行征信系統，如果兩個(gè)系統中不能查出家庭整個(gè)購房情況，而讓銀行到民政、公安等部門(mén)去核對，操作上有難度。
實(shí)際上，記者注意到，雖然央行高層表示央行的征信系統完全可以成功認定第二套房，但全國以及各省市征信系統的建設相對滯后，還是成為房地產(chǎn)調控的能否真正落地的“攔路虎”。類(lèi)似的情況，在經(jīng)濟適用房審請人資格方面就曾出現，即由于無(wú)法了解個(gè)人經(jīng)濟真實(shí)情況，使得經(jīng)濟適用房被有錢(qián)人“騙購”。
“如果是同一個(gè)自然人，其名下的所有住房情況和個(gè)人信貸情況，都可以通過(guò)央行征信系統反映出來(lái)。但是，對整個(gè)家庭成員的購房情況，目前還不能全部反映�！贝饲�，央行征信中心負責人在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示。該負責人指出，央行征信系統目前只能要求所有商業(yè)銀行提供個(gè)人信貸信息，由于缺乏相應的法律授權，暫時(shí)還無(wú)法與隸屬房管部門(mén)的房屋權屬登記機構、隸屬公安部門(mén)的戶(hù)籍登記機構和隸屬民政部門(mén)的婚姻登記機構共享信息，客觀(guān)上影響了個(gè)人征信資料的完整全面。
雖然該負責人表示，如果法律授權到位，央行征信系統完全可以在半年之內完善數據庫，提供給各大商業(yè)銀行使用，從而大大降低住房信貸風(fēng)險。但是，在目前情形下，第二套房的“DNA檢測”，還需要各大銀行自己掌握。
額度高低？細則擬求“萬(wàn)全計”
盡管房貸新政將“第二套房”的首付比例定在了“至少四成”，但房貸業(yè)務(wù)指標巨大的銀行顯然會(huì )把“至少”忽略不計，采取定為“四成”的做法。除了北京建行明確把第二套房的首付比例定在“五成”外，目前已有細則出臺的其他商業(yè)銀行都把第二套房的首付比例定在了40%的“最低”檔次上。
眾所周知，一些大型商業(yè)銀行在基本完成了當年的房貸指標的情況下，自然可以“高枕無(wú)憂(yōu)”地適當提高首付門(mén)檻，可是對于一些規模稍遜的銀行，要在爭奪激烈的房貸市場(chǎng)上爭得一席之地，就要適時(shí)得調整對策，于是“松緊貸”情況很可能出現。
去年的樓市調控新政將首付比例定在了不低于30%，而且執行的是90平方米以下區別對待標準，對90平方米以下的首套住房，購房者仍可以首付兩成并享受優(yōu)惠利率；對于90平方米以上的首套住房，購房者需要首付三成，并可享受優(yōu)惠利率；而對于第二套(含)以上的住房，首付比例和利率則逐步提升，直至不提供貸款。
顯然，這種購房套型面積上的差異會(huì )成為銀行區別對待購房者的一道門(mén)檻。由于“第二套房”的細則并未統一出臺，為了鼓勵90平方米中小戶(hù)型政策，同時(shí)也為了商業(yè)銀行方便行事，市場(chǎng)人士希望在第二套房首付政策上也會(huì )有這樣的一種“套型政策”產(chǎn)生。
也有人提出，根據以往的操作慣例，首付政策更多地被銀行拿來(lái)對付一時(shí)。就拿之前首付30%的規定為例，實(shí)際操作中被突破的情況不在少數。不少銀行的二手房貸款最高額度甚至可以達到八成�！昂芏鄷r(shí)候在于銀行想不想做，有時(shí)候急于放貸，并不會(huì )做第一套房和第二套房的審查�！苯咏y行業(yè)的人士曾向記者表示。
基于以往的房貸政策執行過(guò)程中已經(jīng)存在諸如新房、二手房的貸款比例暗自放松的情況，那么此次商業(yè)銀行會(huì )不會(huì )也慢慢放松對第二套房的審查，或在套型上設置松緊門(mén)檻，新房和二手房是否會(huì )享受“不同待遇”或做一些通融？畢竟，今年的額度完成后，還有來(lái)年的額度在等待著(zhù)，而房貸政策卻是在一個(gè)時(shí)期內不變的，更多地方銀行的細則遲遲不出，相比或許正在擬定一個(gè)“萬(wàn)全之計”。
至于公積金貸款是否需和商業(yè)貸款一樣對“第二套房”實(shí)行差別對待，將第二套房的首付比例提至40%以上，央行作出的表態(tài)是公積金貸款不列入參考項。業(yè)內人士也表示，公積金不歸央行管，且本身就為解決職工住房需求而設立，不會(huì )盲目提首付。何況上海等地的操作中本就實(shí)行還清第一套房的公積金貸款才能貸第二套房的做法，相對來(lái)說(shuō)就是公積金購房不存在與此次房貸新政相悖的“第二套房”現象。
內外有別？實(shí)施仍有“漏網(wǎng)魚(yú)”
盡管最新消息稱(chēng)，“第二套房”的界定將更加容易，但在不少市場(chǎng)人士看來(lái)，內外資銀行、不同區域人群等的復雜認定是否準確，會(huì )直接影響到本次房貸新政的效果。
繼招行出臺第二套房信貸細則后，工行、交行、農行等多家銀行也出臺了具體規定。從披露的信息看，各銀行在認定標準上存在不同。而與此同時(shí)，外資銀行似乎成了“局外人”，目前尚未有出臺配套制度的案例。此外，盡管有消息稱(chēng)外資銀行正試圖向中資銀行靠攏，但由于至今未加入央行征信系統，客觀(guān)上在嚴格認定第二套房上有一定難度，這也讓一些人有機可乘。
因此，業(yè)內人士對國家商業(yè)銀行和外資銀行的政策履行是否統一頗有爭議。有專(zhuān)家表示，銀行系統對投資行為的封鎖如果不能做到全面，效果只可打折。
還有一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題就是房貸新政是否應與之前的“限外”政策做好“銜接”。去年開(kāi)始，上海等地表示暫停境外人士第二套住房的過(guò)戶(hù)手續，旨在打壓境外游資的炒房行為。但是效果似乎甚微，境外購房人群往往不是以個(gè)人的身份出現，隨后團體購買(mǎi)行為的接連出現對高端住宅市場(chǎng)的沖擊更大。
記者了解到，上海各區縣的房地產(chǎn)交易中心都已表示，境外人士只能購買(mǎi)“唯一一套、自住的住宅”；并且，即使是購買(mǎi)第一套住房，大部分區縣都要求出具在境內居住滿(mǎn)一年的證明，具體來(lái)講，購房者提供的出入境記錄顯示在境內的日期必須累計達到一年。而目前上海市房地局提出的比較統一的原則是，要求購房的境外人士在境內居住必須滿(mǎn)一年以上，并且出具承諾書(shū)表示這套住房為自住性質(zhì)。
但是，第一套房容易管，卻又如何界定境外人士的第二套房；且“限外”政策基本以“人”為限制單位，而在目前各家銀行對第二套房按“人”算還是按“戶(hù)”算還未統一的情況下，境外人士的購房問(wèn)題又出現模糊地帶；同時(shí)，即使針對境外人士也提高首付比例，按購買(mǎi)力來(lái)衡量，抑制效果也微乎其微。所以有專(zhuān)家表示，對第二套房的界定，即是對社會(huì )關(guān)系的界定，文化圈層不同、購買(mǎi)力不同等都會(huì )導致無(wú)的放矢。
對于房貸新政能在多大程度上遏制住房投資，專(zhuān)家認為還有許多其他因素存在不確定性。因為考慮購買(mǎi)第二套房的大多是相對富裕的群體，首付比例僅提高一成對他們影響有限，而且對于首付比例一直在四成以上的別墅、高檔公寓等則不會(huì )有影響，這就可能“誤傷”部分中等偏低收入的人群。另外，除了境外人士，對國內的異地購房行為如外地人在上海購房該如何認定，不同銀行之間的信息匹配問(wèn)題可能影響到對第二套房的購買(mǎi)者的信用識別。（柯鵬 于祥明 陳歆 一凡）
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