房地產(chǎn)政策的一絲風(fēng)吹草動(dòng)都牽掛著(zhù)無(wú)數老百姓的錢(qián)袋和心情。在市場(chǎng)對監管層將嚴格控制第二套房貸政策、遏制投機倒房現象的普遍預期下，9月27日夜，央行與銀監會(huì )共同發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，確定將第二套住房首付提高至40%，同時(shí)貸款利率提高10%，成為監管層拋向市場(chǎng)的調控“重磅炸彈”。
“第二套住房”由此成為中國老百姓買(mǎi)房計劃中的一個(gè)重要關(guān)鍵詞，然而大半個(gè)月過(guò)去了，這個(gè)關(guān)鍵詞仍然沒(méi)有得到明確的界定，部分銀行推出的五花八門(mén)的解釋?zhuān)沧屬彿空呦萑敫永Щ蟮闹i團。
新版本讓人眼花繚亂
“央行未確定第二套房貸政策細則”的大標題出現在今天各財經(jīng)網(wǎng)站的首頁(yè)。據媒體報道，美國當地時(shí)間10月19日上午，參加國際貨幣基金組織有關(guān)會(huì )議的中國人民銀行副行長(cháng)吳曉靈表示，央行現在還沒(méi)有得到第二套房貸政策出細則的消息。
吳曉靈在接受采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，現在還沒(méi)有得到出細則的消息，但央行已經(jīng)給商業(yè)銀行作了風(fēng)險提示，他們應該根據自己的安全去掌握。
這個(gè)最新的版本顯然給購房者又帶來(lái)了些許新的猜測。
9月27日《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》發(fā)出后，央行和銀監會(huì )有關(guān)負責人答記者問(wèn)時(shí)表示，所謂“第二套房”，指借款人利用貸款所購買(mǎi)的首套自住房以外的其他住房；而“首套自住房”，則指借款人第一次利用貸款所購買(mǎi)的用于自住的房屋。
但實(shí)踐操作卻似乎并不如此輕松簡(jiǎn)單。近一個(gè)月來(lái)，光大銀行、建行、交行、興業(yè)銀行等多家銀行機構分別給出了自己的理解，尤其對購房者十分關(guān)心的“第二套房認定以個(gè)人為單位還是以家庭為單位”并不統一。10月12日，央行、銀監會(huì )召集工、農、中、建、交等五家大型商業(yè)銀行信貸部門(mén)負責人，討論“房貸新政”細節問(wèn)題，據稱(chēng)監管層已確定以戶(hù)為單位界定第二套房。結果今天，又傳出了吳曉靈稱(chēng)并未統一細則的消息。
記者今天從北京偉嘉安捷投資擔保有限公司了解到，目前僅北京就已至少有14家銀行等住房貸款機構公布了第二套住房界定標準。就偉嘉安捷的分析來(lái)看，界定方式至少有四種版本：一是以個(gè)人為單位，還清以前貸款的，享受第一套房待遇；二是以個(gè)人為單位，有房貸經(jīng)歷的，不管貸款是否還清，以后購房都不享受第一套房待遇；三是以家庭為單位，還清以前貸款的，享受第一套房待遇；四是以戶(hù)為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購房都不享受第一套房待遇。
細則不統一會(huì )否影響市場(chǎng)公平性
由于具體操作細節與技術(shù)上的諸多不明確，第二套房房貸新政使急于購買(mǎi)或打算購買(mǎi)第二套住房的購房者陷入困惑，甚至對各商業(yè)銀行將統一操作細則還是在大原則下各自為政都弄不清楚。
目前流傳最廣的消息是，監管部門(mén)可能暫時(shí)不會(huì )下發(fā)細則，由各銀行將自己認定的標準報銀監會(huì )備案，不過(guò)目前尚未有銀行備案的公開(kāi)消息。一些分析人士認為，如果界定標準不統一，監管部門(mén)的細則又遲遲不出，從而造成不同的市場(chǎng)猜測，這已經(jīng)在某種程度上影響了市場(chǎng)的公平性。
從銀行的角度看，第二套房房貸新政策涉及銀行自身利益，銀行方面并不愿盡早明確自己的“第二套房”認定標準。如果解讀得過(guò)松，政策落實(shí)的效果不如預期，銀行可能會(huì )引起有關(guān)監管部門(mén)的不滿(mǎn)；可如果銀行解讀得過(guò)緊，自然又會(huì )影響自身的房貸業(yè)務(wù)，利潤將會(huì )下降。
此外還有公積金貸款與商業(yè)貸款的銜接問(wèn)題。由于目前各家銀行都將公積金貸款排除在第二套房貸款新政的范圍外，如果購房者第一套或第二套住房是采用公積金貸款，另一套又是采用商業(yè)貸款，那么是否適用、怎么適用第二套房貸款新政又是個(gè)既麻煩且現實(shí)的難題。不同銀行在公積金貸款與商業(yè)貸款兩種業(yè)務(wù)上的發(fā)展水平各不相同，客觀(guān)上更加大了細則協(xié)調的難度。
一些消費者甚至擔心，除了影響市場(chǎng)的公平性外，如果不同銀行在具體操作中不能相互協(xié)調，可能會(huì )給房地產(chǎn)投機者新的機會(huì )。
法律授權或成“以戶(hù)界定”的關(guān)鍵
作為我國房貸業(yè)務(wù)量最大的銀行，建設銀行行長(cháng)郭樹(shù)清已公開(kāi)表態(tài)，建行將以家庭為單位界定第二套住房，也就是說(shuō)，夫妻二人如果其中一人通過(guò)銀行貸款買(mǎi)房，另外一方也通過(guò)貸款買(mǎi)房時(shí)將被視作第二套住房。
但是與建行等“大銀行”的做法不同，浦東發(fā)展銀行、深圳發(fā)展銀行等“小銀行”則相對傾向于以個(gè)人為單位界定第二套房，即如果個(gè)人名下沒(méi)有任何房產(chǎn)，即使家庭擁有多套房產(chǎn)，仍然可以享受到第一套房待遇。
無(wú)論怎樣界定，都要依賴(lài)于銀行的征信系統提供完整的數據。央行副行長(cháng)蘇寧在9月27日通知發(fā)布后曾表示，第二套房的界定在技術(shù)上并不難，央行征信系統完全可以查到貸款人是否貸款買(mǎi)過(guò)房，成功認定“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”。
但是一些法律人士指出，央行的征信系統要全面反映出一個(gè)家庭的購房情況，可能還要先過(guò)法律關(guān)。因為央行所建立的征信系統只能要求所有商業(yè)銀行提供個(gè)人信貸信息，包括信用卡和各種消費貸款的業(yè)務(wù)信息，在缺乏相應法律授權的現狀下，該系統暫時(shí)還無(wú)法與隸屬房管部門(mén)的房屋權屬登記機構、隸屬公安部門(mén)的戶(hù)籍登記機構和隸屬民政部門(mén)的婚姻登記機構共享信息，所以也難以完全反映整個(gè)家庭的購房情況。
這種說(shuō)法也得到相關(guān)部門(mén)負責人的認可。央行征信中心有關(guān)負責人接受采訪(fǎng)時(shí)曾表示，如果是同一個(gè)自然人，其名下的所有住房情況和個(gè)人信貸情況都可以通過(guò)央行征信系統反映出來(lái)，但整個(gè)家庭成員的購房情況目前確實(shí)尚不能完全反映在系統中。如果法律授權到位，央行征信系統可以在半年之內完善數據庫，并提供給各大商業(yè)銀行使用。
自市場(chǎng)傳聞監管部門(mén)將出臺第二套房貸新政策以來(lái)，有關(guān)第二套房認定的疑問(wèn)就沒(méi)有停止過(guò)，甚至有人建議，為了防止夫妻為購房突擊離婚、假離婚，借款提供的婚姻證明中，離婚證至少應是一年以前的�，F在新政已出，無(wú)論最終操作細則如何，懸而未決顯然是市場(chǎng)與消費者最不愿意看到的。(陳晶晶）
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