今后本市街道(鄉鎮)辦事處、社區居委會(huì )要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監督，街道(鄉鎮)辦事處還將參與新建住宅項目的交付驗收，以此減少物業(yè)糾紛。同時(shí)本市正抓緊研究制定規章，明確業(yè)主委員會(huì )的地位。
昨日市人大常委會(huì )會(huì )議聽(tīng)取了副市長(cháng)陳剛所作的規范物業(yè)管理議案辦理情況的報告、市人大城建環(huán)保委員會(huì )主任委員張毅所作的規范物業(yè)管理議案督辦情況的報告和市人大常委會(huì )副主任趙久合所作的檢查物業(yè)管理條例執行情況的報告。
報告中直陳目前物業(yè)管理與服務(wù)中的難題，為解決這些難題，本市將出臺《關(guān)于加強住宅區物業(yè)管理工作的指導意見(jiàn)》。意見(jiàn)明確街道(鄉鎮)辦事處負責組織、指導業(yè)主委員會(huì )的成立和換屆工作，社區居委會(huì )可以根據業(yè)主的要求，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，重新選舉業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )成立率不到兩成
本市業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的成立率較低，目前全市3200個(gè)住宅項目中，成立業(yè)主大會(huì )和選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì )的只有574個(gè)，成立率僅為17.9%，還不到兩成。執法檢查報告中分析成立率低原因有二：一是部分業(yè)主參與小區公共管理的意識不強，導致業(yè)主大會(huì )難以達到法定人數；二是物業(yè)管理條例規定，缺乏可操作性的指導，再加上政府主管部門(mén)和社區基層組織監督指導不到位，業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的資格認定和組建程序都有很大的隨意性和無(wú)序性，也經(jīng)常造成業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )在組建過(guò)程中就夭折流產(chǎn)。
本市將抓緊調研制定規章
條件成熟的小區才能夠成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì )。市建委物業(yè)管理處處長(cháng)趙成表示，現實(shí)生活中還存在有的小區不希望成立業(yè)主大會(huì )的情況，市建委也與業(yè)主進(jìn)行過(guò)溝通，希望逐步創(chuàng )造條件成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。此外，本市將抓緊調研制定規章。
全面規范相關(guān)各主體的權利和義務(wù)，重點(diǎn)解決物業(yè)管理區域劃分、業(yè)主委員會(huì )地位、業(yè)主自治與居民自治的關(guān)系等問(wèn)題。今年年內本市還將出臺業(yè)主大會(huì )成立和運作指導規則、物業(yè)服務(wù)合同示范文本等規章，以此引導促進(jìn)成立業(yè)主大會(huì )和建立業(yè)主委員會(huì )。
追訪(fǎng)物業(yè)難題
問(wèn)題
專(zhuān)項維修資金使用率僅3%
截至今年4月，本市共歸集商品住宅維修資金130億元，但按條例規定，專(zhuān)項維修資金的使用由業(yè)主大會(huì )決定，并經(jīng)物業(yè)服務(wù)區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)。而本市業(yè)主大會(huì )成立率又非常低，導致絕大部分小區無(wú)法使用這筆經(jīng)費，目前全市累計支用維修資金415萬(wàn)元，使用率僅3%。
資金閑置多因商品住宅建設時(shí)間短
專(zhuān)項維修資金可以比作“房屋養老金”，趙成稱(chēng)，一般情況下，房屋投入使用10年之后才會(huì )開(kāi)始維修，而目前本市大多數商品住宅建設時(shí)間較短，還沒(méi)有進(jìn)入大修期，這是導致資金閑置的重要原因之一。趙成表示，目前專(zhuān)項維修資金按照銀行3%的利率增值，其使用情況要在小區內公示。至于維修資金的結余，可以通過(guò)專(zhuān)項維修資金查詢(xún)卡查詢(xún)，目前全市已發(fā)放了45萬(wàn)張，預計共發(fā)放100萬(wàn)張。
問(wèn)題
有的小區物業(yè)費收繳率僅10%
本市部分小區物業(yè)費收繳率較低。據對石景山區4家區屬?lài)形飿I(yè)企業(yè)2006年經(jīng)營(yíng)情況調查，大多數小區的物業(yè)費收繳率為70%左右，沒(méi)有達到物業(yè)企業(yè)維持正常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)所需要的80%收繳率。其中芳星園小區物業(yè)費收繳率為45%，最低的魯谷重聚園小區只有10%。懷柔區物業(yè)平均收費率在60%左右，個(gè)別矛盾突出的小區收費率不足20%。
物業(yè)服務(wù)不到位導致業(yè)主拒交
市人大常委會(huì )副主任趙久合稱(chēng)，物業(yè)費收繳率低原因有四，一是業(yè)主無(wú)法按照有關(guān)規定行使物業(yè)費決定權，因而拒絕交費。物業(yè)企業(yè)通常由開(kāi)發(fā)商指定，物業(yè)費也由其單方制定，業(yè)主沒(méi)有選擇余地；其次，普通商品房物業(yè)服務(wù)收費缺少指導價(jià)格，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對收費標準達不成共識；此外，物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主常以不交物業(yè)費的方式來(lái)表達不滿(mǎn)；低收入家庭無(wú)能力支付物業(yè)費也是原因之一。
問(wèn)題
開(kāi)發(fā)商指定“自家人”管物業(yè)
很多小區既沒(méi)有按規定采取招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也沒(méi)有執行市建委關(guān)于“開(kāi)發(fā)商具有物業(yè)管理資質(zhì)的，不得承接本企業(yè)及相關(guān)單位開(kāi)發(fā)的新建住宅項目”的規定實(shí)行建管分離。業(yè)主一旦對開(kāi)發(fā)商有不滿(mǎn)，很容易轉嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，拒交物業(yè)費。
暫不硬性要求建管分離
開(kāi)發(fā)商和物業(yè)這種“自家人管自家產(chǎn)業(yè)”的現狀屬于歷史遺留問(wèn)題，此前本市并未規定開(kāi)發(fā)商不能承接自己建的住宅項目。趙成表示，本市將根據不同住宅項目的情況逐步解決，暫時(shí)不會(huì )硬性規定所有住宅項目立刻建管分離，主要還是要由業(yè)主自己選擇物業(yè)管理方式。
問(wèn)題
商品房物業(yè)收費缺政府指導價(jià)
市人大常委會(huì )的執法檢查報告建議，盡快制定普通商品房住宅小區物業(yè)費政府指導價(jià)格，完善經(jīng)濟適用房小區、危改回遷小區物業(yè)費政府指導價(jià)格，確保其權威性和代表性。
物業(yè)費應依靠市場(chǎng)調節
趙成表示,商品房物業(yè)費不是通過(guò)政府行政命令的方式來(lái)確定。至于政府是否會(huì )給出一個(gè)價(jià)格區間，趙成稱(chēng)，市建委還要會(huì )同有關(guān)部門(mén)繼續研究這個(gè)問(wèn)題。
(徐笛)
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