物業(yè)公司是否有權對業(yè)主停水、停電？小區停車(chē)位收益究竟歸誰(shuí)？自10月1日新修訂的《物業(yè)管理條例》實(shí)施以來(lái)，小區物業(yè)的類(lèi)似疑問(wèn)一直不斷。10月30日,建設部與中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )的相關(guān)領(lǐng)導通過(guò)中國政府網(wǎng)，回答了廣大網(wǎng)民的提問(wèn)。
表決增加了一個(gè)標準
“物業(yè)管理的發(fā)展與我國房地產(chǎn)業(yè)是相關(guān)的，在迅猛發(fā)展的同時(shí)也暴露出很多實(shí)質(zhì)性的問(wèn)題�！敝袊飿I(yè)管理協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳偉說(shuō)。
我國內地的物業(yè)服務(wù)始于上世紀80年代，1981年內地有了第一家物業(yè)公司。物業(yè)公司真正的發(fā)展從上世紀90年代開(kāi)始。但直到2003年，我國才出臺《物業(yè)管理條例》。
陳偉提供的數據顯示，按照不完全統計，目前我國物業(yè)管理企業(yè)超過(guò)3萬(wàn)家，從業(yè)人員大概有300多萬(wàn)人，城鎮物業(yè)管理覆蓋率達到50%左右，北京、上海、深圳等大城市都能達到70%甚至90%。物業(yè)管理所創(chuàng )造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升。
但與物業(yè)公司的蓬勃發(fā)展相比，最近幾年，物業(yè)糾紛層出不窮。物業(yè)公司與小區業(yè)主在一些小區甚至劍拔弩張。
陳偉承認，當前的物業(yè)管理存在不少問(wèn)題。比如服務(wù)意識較差，少服務(wù)多收費或者亂收費，有的甚至經(jīng)營(yíng)共用部位謀取自身利益。另外，有的物業(yè)管理企業(yè)和公用部門(mén)之間責任劃分不明確，有的開(kāi)發(fā)建設與物業(yè)管理不銜接，還有銷(xiāo)售前期的虛假承諾。
“考慮對物權法的銜接，解決物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，《物業(yè)管理條例》被修訂�！苯ㄔO部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(cháng)姜萬(wàn)榮說(shuō)，其中，涉及業(yè)主共同利益事項的規定，引人注目。
“最大的改變，就是涉及業(yè)主共同利益事項的表決增加了一個(gè)標準�！标悅フf(shuō)。
修訂之前，涉及業(yè)主共同利益事項的表決是按照投票權數，也就是按照面積的套數來(lái)作指標，現在則加入了投票的人數�！斑@就考慮到，開(kāi)發(fā)商有可能是一個(gè)業(yè)主，但他所擁有的面積比較大，會(huì )影響表決的結果�！标悅フf(shuō)。
這樣的表決標準同樣適用于對物業(yè)公司的解聘。原來(lái)的《物業(yè)管理條例》規定，解聘物業(yè)服務(wù)公司需經(jīng)全體業(yè)主所持投票權數的三分之二以上通過(guò)，主要考慮的是房屋建筑面積及對應的投票權數。新條例除了維持原來(lái)的投票權數以外，又新增加了業(yè)主人數的規定——選聘和解聘物業(yè)服務(wù)公司，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半的業(yè)主且人數也要超過(guò)半數的業(yè)主同意。
“第二個(gè)大的變化就是關(guān)于表決的比例�！标悅フf(shuō)，在舊的《物業(yè)管理條例》下，幾個(gè)重大事項，比如制定、修改《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì )議事規程》，以及選舉業(yè)主委員會(huì )等，要求特別多數的表決原則，也就是必須有三分之二以上投票權的業(yè)主的認可，才可以最終得出決議�，F在，為了使表決更具有可操作性，降低了表決比例，變成了一個(gè)普通、多數表決規則，也就是按照現在的二分之一。
此外，第三個(gè)大的變化是，業(yè)主在表決重建、改建建筑物的時(shí)候，也作為一個(gè)重大事項按照雙三分之二原則進(jìn)行表決。而舊的《物業(yè)管理條例》中，關(guān)于重大事項中沒(méi)有這項規定。
物業(yè)管理首先是服務(wù)
在新條例中，物業(yè)公司的稱(chēng)謂出現了變化——從“物業(yè)管理企業(yè)”改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。
“這樣的調整就是要突出一點(diǎn)：物業(yè)管理首先是服務(wù)�！苯f(wàn)榮說(shuō)，《物業(yè)管理條例》中規定的很明確，物業(yè)管理企業(yè)是接受業(yè)主委托，為業(yè)主服務(wù)�，F在由于部分企業(yè)擺不正自己的位置，使有些業(yè)主感覺(jué)物業(yè)管理企業(yè)不是在服務(wù)，而是在管理。這次在修訂條例過(guò)程中，使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方關(guān)系定位更加準確。
一位網(wǎng)友認為，物業(yè)公司駐扎在小區里，這種“強行住在主人家”式的社區管理模式，不可能體現業(yè)主的主人地位。對此，陳偉明確表示，物業(yè)管理用房的所有人是業(yè)主，物業(yè)公司在沒(méi)有業(yè)主的許可是不可能駐扎在小區里的。
“根據《物業(yè)管理條例》、物權法，物業(yè)管理公司受業(yè)主委托進(jìn)行管理，居委會(huì )、業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )及物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，實(shí)際上是從不同角度為業(yè)主提供服務(wù)的，并非管理部門(mén)�！标悅フf(shuō)。
最近幾年，對于因物業(yè)糾紛而拒不繳納物業(yè)費的業(yè)主，很多物業(yè)公司往往實(shí)施強行切斷水電供應的做法，新修訂的《物業(yè)管理條例》未作明確禁止。但陳偉表示，這個(gè)問(wèn)題實(shí)際上已經(jīng)不是違反行政法規的問(wèn)題，而是違反和約或涉及侵權，業(yè)主可以通過(guò)法律手段維護權利，同時(shí)也可以向相關(guān)政府部門(mén)投訴。
如何保證業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生
在業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛中，業(yè)主委員會(huì )扮演了一個(gè)重要角色。而在業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )成立過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商又是一個(gè)重要角色。
關(guān)于業(yè)主大會(huì )的成立和業(yè)主委員會(huì )的選舉，陳偉說(shuō)，2003年的《物業(yè)管理條例》配套的規范性文件，對業(yè)主大會(huì )的籌備、業(yè)主委員會(huì )的選舉以及業(yè)主大會(huì )的決議等都有詳細的規定。具體操作過(guò)程中，業(yè)主可以根據業(yè)主大會(huì )的規程以及各地的房地產(chǎn)主管部門(mén)的相關(guān)規定進(jìn)行操作。
陳偉承認，在這個(gè)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商很關(guān)鍵，“作為第一業(yè)主，在房屋銷(xiāo)售到一定程度，業(yè)主具備成立業(yè)主大會(huì )的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商應該作為籌備人參加�！�
實(shí)踐中可能出現一種情況，就是開(kāi)發(fā)商怠于履行義務(wù)。
“如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有正當理由拒絕履行籌備業(yè)主大會(huì )和組建業(yè)主大會(huì )的義務(wù)，應該積極和有關(guān)部門(mén)溝通，希望通過(guò)有關(guān)行政監管部門(mén)的監管來(lái)達到目標�！标悅フf(shuō)。
對于業(yè)委會(huì )成員的報酬問(wèn)題，新條例并沒(méi)有強制規定，而是由全體業(yè)主通過(guò)民主協(xié)商方式，在管理規約中規定。
停車(chē)位和停車(chē)費究竟歸誰(shuí)所有
物權法實(shí)施后，停車(chē)位和停車(chē)費的問(wèn)題在各地都出現了矛盾。
“車(chē)庫、停車(chē)設施的歸屬，根據物權法第74條，主要根據當事人之間的約定，也就是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的約定來(lái)決定�！标悅フf(shuō)。
“業(yè)主主張地面停車(chē)收益，必須有三個(gè)前提條件�！标悅フf(shuō)，一是地面停車(chē)位應該明確歸屬業(yè)主共有；二是業(yè)主主張權利應該是在2003年9月1日以后；三是經(jīng)營(yíng)者的停車(chē)費在扣除經(jīng)營(yíng)成本、報酬、稅金后還有盈余。
陳偉覺(jué)得，地面停車(chē)位的收費有兩個(gè)依據，一是具有合同，也就是大多數物業(yè)管理企業(yè)是根據停車(chē)合同收費的；第二全國很多大城市物價(jià)部門(mén)都制定了停車(chē)收費標準，也就是說(shuō)現行地面停車(chē)收費有政策依據。
陳偉認為，對主張不交停車(chē)費或者主張停車(chē)收益的情況要作具體判斷。首先，對物權法實(shí)施以前沒(méi)有明確歸屬的地面車(chē)位和沒(méi)有明確性質(zhì)的停車(chē)收益，如果很簡(jiǎn)單地采取追討舊賬的情況是不妥當的，因為法律不能溯及既往，否則會(huì )引發(fā)很多矛盾；其次，對一些經(jīng)濟適用住房和普通住宅小區，物權法出臺前，在測算物業(yè)管理總體收入的時(shí)候把地面停車(chē)的收入是計算在內的。也就是說(shuō)，在這種情況下制定出的物業(yè)管理費的收費標準偏低，所以在物業(yè)費沒(méi)有調整的情況下如果簡(jiǎn)單認為停車(chē)收益歸業(yè)主所有，實(shí)際上不符合當時(shí)物業(yè)服務(wù)費定價(jià)的實(shí)際情況。(記者 李松濤）
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