日前《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)經(jīng)深圳市第四屆人大常委會(huì )第十四次會(huì )議通過(guò)后，引起了深圳市民乃至其他城市有關(guān)部門(mén)的極大關(guān)注。這部既與《物權法》、國家《物業(yè)管理條例》相銜接，同時(shí)又利用特區立法權創(chuàng )立了諸多創(chuàng )新制度的法規，將對深圳物業(yè)管理帶來(lái)什么影響，深圳物業(yè)管理行業(yè)是否會(huì )繼續領(lǐng)跑全國？本報記者帶著(zhù)這些問(wèn)題近日采訪(fǎng)了中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )及上海、重慶、青島和大連等城市的物業(yè)主管部門(mén)，相關(guān)人士對我市新物業(yè)管理條例所確立的原則和相關(guān)制度設置進(jìn)行了全方位解讀。
納入政府監管有利促進(jìn)和諧
建設部總經(jīng)濟師、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)謝家瑾認為，深圳新《條例》對物業(yè)管理活動(dòng)的監管，有利于建立物業(yè)管理的和諧秩序。針對近些年物業(yè)管理活動(dòng)矛盾糾紛增多等問(wèn)題，《條例》依據國家法律，著(zhù)重從以下幾方面突出了對物業(yè)管理活動(dòng)的監管：一是對市、區主管部門(mén)在物業(yè)管理監管上應履行的職責有明確要求，且分工和定位清晰，有利于各行其責，加強和落實(shí)監管工作，以規范物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。二是對街道辦事處在組織、協(xié)調業(yè)主大會(huì )成立及業(yè)主委員會(huì )的選舉工作，指導、監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的日�；顒�(dòng)以及社區工作站協(xié)助街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作等方面都做了明確。由此把業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)納入到基層政府的監管之下，有利于克服以往因無(wú)政府狀態(tài)而引發(fā)的各類(lèi)問(wèn)題；有利于將矛盾和糾紛化解在社區，化解在萌芽狀態(tài)。
上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡興發(fā)評價(jià)說(shuō)，《條例》應該說(shuō)是一個(gè)創(chuàng )新和突破。把對業(yè)主委員會(huì )的管理納入街道辦事處、社區工作站的管理體系，使社區管理的范圍有了新的延伸，這有利于加強各方力量的整合，實(shí)現綜合管理和專(zhuān)業(yè)管理的有機統一，以便依靠整個(gè)社會(huì )力量和資源，來(lái)解決社區管理中存在的問(wèn)題。雖然從法律意義上說(shuō)，業(yè)委會(huì )的法人主體地位并未明確，但從實(shí)踐上說(shuō)是符合我國社區建設特點(diǎn)的。
重慶市國土資源和房屋管理局物業(yè)處處長(cháng)彭安緒說(shuō)，《條例》正視了目前我國物業(yè)管理的問(wèn)題和矛盾，針對性強，具有可操作性。尤其是工作重心的下沉，發(fā)揮街道、居委會(huì )的作用，是一條正確的路子。成都市房產(chǎn)管理局物業(yè)處處長(cháng)蔡任重指出，《物權法》及國務(wù)院修改后的《物業(yè)管理條例》，都進(jìn)一步加強了基層政府對轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理職能。深圳新《條例》第五條對街道辦事處和社區工作站在物業(yè)管理中的職責作出明確規定，同時(shí)在具體條文中也賦予了街道辦事處組織、協(xié)調成立籌備組，組織、召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議、業(yè)主委員會(huì )會(huì )議等職責，有利于進(jìn)一步發(fā)揮基層政府對物業(yè)管理的監督管理，進(jìn)一步促進(jìn)社區建設與物業(yè)管理的良性互動(dòng)，促進(jìn)和諧社區的建設。
青島市物業(yè)管理辦公室副主任王西濤認為，這一規定充分發(fā)揮了街道辦、社區工作站在物業(yè)管理工作中的作用，青島也是這樣做的。這個(gè)法規體現了與時(shí)俱進(jìn)的精神，這和目前物業(yè)管理形勢發(fā)展的需要是分不開(kāi)的，單純依靠物業(yè)管理主管部門(mén)已經(jīng)不能滿(mǎn)足目前的形勢，而街道辦、社區有更多的人力可以投入進(jìn)來(lái)。
武漢市物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)駱毅民說(shuō)，深圳新《條例》亮點(diǎn)較多，既細致又深入，具有較強的指導性和操作性，這是一部值得肯定的地方性法規。如果我們把一座城市比喻成一個(gè)健康的人，發(fā)揮作用的是全身每一個(gè)器官，而不是某個(gè)器官，那么這個(gè)《條例》正好說(shuō)明，物業(yè)管理這個(gè)器官已經(jīng)聯(lián)合其他器官形成合力，共同來(lái)促進(jìn)城市的和諧發(fā)展了。
業(yè)主大會(huì )擴權保障業(yè)主權益
建設部總經(jīng)濟師、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)謝家瑾談道，《條例》突出了業(yè)主大會(huì )職權的擴大和對業(yè)主委員會(huì )職權、行為的限制，有利于規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )的運作。對業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和管理規定均有很細的條款，具有很強的操作性。對以往物業(yè)管理活動(dòng)中出現矛盾和問(wèn)題較多的環(huán)節，在運行中應當遵循什么樣的規則作出了詳盡規定，有利于減少這些環(huán)節中問(wèn)題的發(fā)生。
上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡興發(fā)認為，《條例》總體上體現了保護廣大業(yè)主權益的原則。與《物權法》相協(xié)調，賦予了全體業(yè)主更大的權利，這充分體現了對業(yè)主私有財產(chǎn)權的高度尊重�！稐l例》在較大程度上賦予了業(yè)主大會(huì )更多的權限，比如規定了物業(yè)專(zhuān)項維修資金使用和續籌，改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，調整物業(yè)服務(wù)費，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，批準物業(yè)服務(wù)合同，選舉或罷免業(yè)主委員會(huì )成員等重大問(wèn)題均需由業(yè)主大會(huì )決定，這既在一定程度上避免了業(yè)主委員會(huì )決定一切的局限，而且有利于增強業(yè)主的法律意識，使小區業(yè)主成為理性參與公共決策的行為主體。
成都市房產(chǎn)管理局物業(yè)處處長(cháng)蔡任重說(shuō)，實(shí)踐中，業(yè)主自治體系內部的矛盾日漸成為物業(yè)管理中矛盾較為集中的部分，不斷加強對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的監管尤為重要。深圳《條例》用接近三分之一的條文，對業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )作出了規定，其中許多都是很有針對性、操作性的。
大連市國土房屋局物業(yè)和房屋安全管理處方恒聯(lián)提到，《條例》在解決當前業(yè)主委員會(huì )無(wú)政府傾向上做了有益的探索，相對1994年《深圳經(jīng)濟特區住宅區物業(yè)管理條例》而言，新《條例》提出了更加嚴格的管理辦法，體現了立法部門(mén)和主管部門(mén)對業(yè)主委員會(huì )建設在構建和諧社會(huì )工作中作用的關(guān)注。
首創(chuàng )“業(yè)必歸會(huì )”利于行業(yè)自律
建設部總經(jīng)濟師、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)謝家瑾說(shuō)，《條例》突出了協(xié)會(huì )在行業(yè)自律中的作用，有利于實(shí)施對企業(yè)和從業(yè)人員的自律性監管和約束，其主要從以下四個(gè)方面開(kāi)展制度建設：
1.在全國首次實(shí)行物業(yè)管理行業(yè)“業(yè)必歸會(huì )”。即要求“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自取得資質(zhì)證書(shū)之日起三個(gè)月內加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì )”。
2.《條例》賦予了市物業(yè)管理協(xié)會(huì )加強對企業(yè)及從業(yè)人員的自律性監管的責任。要求協(xié)會(huì )建立誠信檔案和誠信風(fēng)險預警公告制度，賦予協(xié)會(huì )對違規企業(yè)和人員要求其改正以及情節嚴重的給予警告、業(yè)內通報批評或者公開(kāi)譴責等制裁的權利。
3.賦予了協(xié)會(huì )自律性監管的權威性，有利于協(xié)會(huì )作用的發(fā)揮。即“受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì )公開(kāi)譴責的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，兩年內不得參加物業(yè)服務(wù)招標投標，業(yè)主大會(huì )可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì )公開(kāi)譴責的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩年內不得聘用其從事應當由取得物業(yè)服務(wù)相關(guān)資格證書(shū)的人員從事的工作”。
4.對協(xié)會(huì )自律性監管活動(dòng)的開(kāi)展加以規范，接受主管部門(mén)和社會(huì )監督。市物業(yè)管理協(xié)會(huì )給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員警告、業(yè)內通報批評和公開(kāi)譴責的，應當報區主管部門(mén)備案；給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員公開(kāi)譴責的，應當向社會(huì )公告。行業(yè)協(xié)會(huì )功能的強化以及協(xié)會(huì )自律性監管活動(dòng)的開(kāi)展，對促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法、誠信經(jīng)營(yíng)將發(fā)揮重要的作用。
廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)許建華認為，《條例》的出臺，不僅是深圳經(jīng)濟特區也是廣東省物業(yè)管理行業(yè)中的一件大事。
《條例》一方面明確了物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )的性質(zhì)、作用和責任，另一方面“業(yè)必歸會(huì )”為物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì )作出了硬性規定，并提供了法律保障。同時(shí)，也為物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律監管，以及違反法規、行規的行為，提出了相應具體的譴責措施，具有很強的指導性。這在我國的物業(yè)管理法律、法規中還是第一次。這一規定，必將對我省和各市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )的建設和發(fā)展，產(chǎn)生積極深遠的影響。
當前，“業(yè)必歸會(huì )”，主要是做好三個(gè)方面的工作：
一是要觀(guān)念歸會(huì )。就是說(shuō)企業(yè)未動(dòng)，觀(guān)念要先行。充分認識按市場(chǎng)化原則規范和發(fā)展行業(yè)協(xié)會(huì )的必要性，明確行業(yè)協(xié)會(huì )在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟中的定位和作用。
二是要組織歸會(huì )。就是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)應統一歸到行業(yè)協(xié)會(huì )中來(lái)。
三是要業(yè)務(wù)歸會(huì )。就是說(shuō)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )一方面要接受當地政府行政主管部門(mén)的監督管理和業(yè)務(wù)指導；另一方面要積極規范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，維護會(huì )員合法權益，維護市場(chǎng)秩序和行業(yè)經(jīng)濟利益，推動(dòng)行業(yè)的健康發(fā)展。
上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡興發(fā)說(shuō)，《條例》強化了行業(yè)協(xié)會(huì )在物業(yè)管理中的功能，這是一個(gè)亮點(diǎn)。這體現出在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下行業(yè)協(xié)會(huì )自我管理、服務(wù)和監督的功能，也符合國際慣例。從我國宏觀(guān)管理體制改革角度講，有利于政府對企業(yè)行政管理職能的逐步弱化，而由行業(yè)協(xié)會(huì )作為政府與企業(yè)的橋梁和紐帶，配合政府行使監督、管理企業(yè)的職能，包括加強行業(yè)的自律管理、市場(chǎng)管理和會(huì )員管理。
武漢市物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)駱毅民表示，從協(xié)會(huì )角度而言，該條例賦予了行業(yè)協(xié)會(huì )的“實(shí)權”，一是改變了以往會(huì )員自愿入會(huì )的做法，要求所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)后必須入會(huì )，納入行業(yè)自律和管理的范圍；二是進(jìn)一步賦予了行業(yè)協(xié)會(huì )一定的職責，承擔起行業(yè)內對企業(yè)自律的監管、規范、調解等職責，這有利于行業(yè)協(xié)會(huì )進(jìn)一步發(fā)揮作用。
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眾人贊《條例》有特色
謝家瑾(建設部總經(jīng)濟師、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng))：
相信隨著(zhù)《條例》的貫徹實(shí)施，深圳的物業(yè)管理將進(jìn)一步走上法制化軌道，繼續在全國發(fā)揮領(lǐng)跑作用。
許建華(廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng))：
《條例》是對深圳經(jīng)濟特區多年來(lái)物業(yè)管理實(shí)踐和經(jīng)驗的總結和完善，標志著(zhù)深圳經(jīng)濟特區的物業(yè)管理全面步入了業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)和政府監管相結合的新時(shí)代。
方恒聯(lián)(大連市國土房屋局物業(yè)和房屋安全管理處)：
《條例》八章127條，卻言之有物，不照抄上位法，體現特區之特，是《條例》的一大特色。另一個(gè)特色是《條例》規定得很細，物業(yè)管理工作中重大問(wèn)題的處理辦法，從中都可以找到。其實(shí)涉及百姓之事，涉及公眾之事，越細越好。規定得不細則不便管理，更談不上規范。實(shí)際上，有些地區規定得也很細，只是做法不同：深圳細在《條例》上，其他地區細在配套文件的制定上�？磥�(lái)還是細在《條例》上好，相關(guān)法律規定效力層級更高，用起來(lái)更有效。
王西濤(青島市物業(yè)管理辦公室副主任)：
深圳新頒布的《條例》解決了一些在實(shí)際工作中無(wú)據可依的問(wèn)題，值得其他地區借鑒。
(董超文 劉雙 虞海霞)
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