提高第二套房貸首付和利率的新政出臺一月有余，上海樓市迅速作出反應。不過(guò)，與以往不同的是，此次上海樓市的走勢在量?jì)r(jià)上出現了背離：新政引起的觀(guān)望情緒導致10月份成交量下降，房?jì)r(jià)卻依然持續走高。
量能急跌
上海樓市今年的購房主力軍來(lái)自中等收入群體的改善型需求，而這個(gè)需求與此次新政關(guān)系密切。因此,新政的推出，對于剛剛經(jīng)歷了近半年購房熱潮的上海樓市來(lái)說(shuō)影響較大。
據上海中原物業(yè)代理有限公司研究咨詢(xún)部在2007年上海秋季房展會(huì )上進(jìn)行的問(wèn)卷調查，對于購房套數的選擇，99%被調查者皆為購買(mǎi)第二套住房。這表明，當前高企的房?jì)r(jià)已經(jīng)令普通購房者難以承受，這使得已經(jīng)擁有房屋的富裕階層成為購買(mǎi)主力。對于這些特殊的消費人群而言，房屋能保值增值以及不能影響生活質(zhì)量往往成為他們購房的先決條件。而此次銀監會(huì )和央行不僅要求提高第二套房房貸首付，而且還提高了第二套房的貸款利率，這無(wú)疑會(huì )大大加重這些特殊消費者的負擔，令他們的態(tài)度發(fā)生變化。
上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的統計數據顯示，10月份，上海新房住宅成交量總量為231.68萬(wàn)平方米，比9月份的309.73萬(wàn)平方米下降25.2%，也低于今年樓市熱潮的起點(diǎn)——5月份的265.6萬(wàn)平方米。從成交比重來(lái)看，房?jì)r(jià)較低的郊區成為10月份新房成交的主力軍，外環(huán)以外成交量達到165.63萬(wàn)平方米，占總成交量的七成以上。
此外，上海二手房辦公室發(fā)布的最新報告顯示，10月份，上海二手房成交量較9月下降近三成。成交量下滑主要是新的房貸政策制約力開(kāi)始顯現，部分銀行以“家庭為單位”的貸款政策，使得不少人改變原先計劃，暫緩購房。
價(jià)格仍漲
盡管新政導致量能急速下滑，但上海房?jì)r(jià)依然上漲。
中房上海指數辦公室發(fā)布的最新報告顯示，10月中房上海綜合指數為1773點(diǎn)，比9月上漲了119點(diǎn)，環(huán)比漲幅為7.2%，比去年同期上漲398點(diǎn)，同比漲幅達28.9%。其中，中房上海住宅指數為1696點(diǎn)，環(huán)比上漲7.5%。在10月跟蹤的住宅調查樣本中，有81%的公寓樓盤(pán)出現明顯上漲，平均漲幅達9.6%。其中，15個(gè)樓盤(pán)漲幅達到或超過(guò)15%，上漲占比和平均漲幅均創(chuàng )下中房上海指數月度統計的新紀錄。
上海二手房辦公室的報告則顯示，10月份，上海二手房指數達到2089點(diǎn)，較9月份上漲80點(diǎn)，漲幅為3.97%。上海二手房指數辦公室分析認為，新的房貸政策在一定程度上是銀行規避風(fēng)險的表現，但影響的持續力較弱。目前實(shí)際利率偏低，資金流充裕，房地產(chǎn)依然是資金的主要投資行業(yè)，觀(guān)望后的購房者在市場(chǎng)企穩后還將入市。
上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現的供不應求局面是支持市場(chǎng)信心的主要依據。目前，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的住宅可售面積已從年初的1000余萬(wàn)平方米迅速下降到500多萬(wàn)平方米，按照當前上海月成交量計算，這甚至不夠兩個(gè)月的消耗。而11月第一周雖然商品住宅的成交量下降到37.67萬(wàn)平方米的7個(gè)月新低，但同期的供應量只有18.57萬(wàn)平方米，依然是嚴重的供不應求。分析人士認為，上海樓市優(yōu)質(zhì)房源和市區房源仍較緊缺，如果市場(chǎng)供應不能及時(shí)跟上，今后上海新房供需矛盾會(huì )更加突出。(記者 李良)
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