為實(shí)現“以時(shí)間換空間”的樓市調控目標，當務(wù)之急是促供給、抑需求、嚴征稅、調預期、補保障
最新出爐的10月份全國房?jì)r(jià)毫無(wú)懸念地再創(chuàng )新高，同比上漲9.5%。自6月以來(lái)，房?jì)r(jià)漲幅已連續5個(gè)月創(chuàng )下對房?jì)r(jià)實(shí)施月度統計以來(lái)的最高水平。
與此相伴，多項樓市調控政策密集出臺。受此影響，上海、深圳等熱點(diǎn)地區的住宅成交日漸清淡，房地產(chǎn)市場(chǎng)局部進(jìn)入觀(guān)望狀態(tài)。但供求偏緊、房?jì)r(jià)處在高位上行通道、后市看漲預期強烈等基本狀況并無(wú)逆轉。
業(yè)內人士認為，國內經(jīng)濟形勢決定了樓市調控不可能使用“休克療法”，畢其功于一役，只能采用“漸進(jìn)療法”，以“時(shí)間換空間”。當務(wù)之急，應明確并堅定執行“促供給、抑需求、嚴征稅、調預期、補保障”的調控對策，以避免類(lèi)似去年房?jì)r(jià)在短暫觀(guān)望后絕地反彈的重演。
全面普漲局部觀(guān)望
國家發(fā)改委、國家統計局11月14日發(fā)布的調查數據顯示，10月房?jì)r(jià)漲幅創(chuàng )歷史新高：全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.5%。其中新建商品住房售價(jià)漲幅首次超10%，達10.6%。如果將今年4月份以來(lái)的房?jì)r(jià)漲幅排列在一起——5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%、9.5%，再清晰不過(guò)地顯示：全國房?jì)r(jià)進(jìn)入了全面加速上漲通道。
不容忽視的是，全國房?jì)r(jià)普漲是在調控政策不斷出臺的背景下發(fā)生的。10月，國土資源部發(fā)布第39號令，規定未繳清全部土地出讓價(jià)款，不得發(fā)放土地證，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放土地證；9月，央行、銀監會(huì )發(fā)布第359號文，要求提高第二套房首付比例；8月，國務(wù)院發(fā)布24號文，明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內容……
同時(shí)，作為全國樓市“風(fēng)向標”的上海，10月份，一手住宅成交量比9月下降兩成多；二手房成交量較9月下降近三成。但同期的房?jì)r(jià)不降反升，10月前28天的新房平均成交價(jià)比9月份同期上漲了13.06%。二手房成交價(jià)格也保持前期水平并略有上升。在深圳，中原地產(chǎn)深港研究中心日前發(fā)布的報告顯示，10月份一手住宅交易量大幅萎縮，較9月下降一半，全月僅成交16萬(wàn)平方米，為近3年來(lái)的罕見(jiàn)低量。但國家發(fā)改委、國家統計局新發(fā)布的調查數據顯示，深圳10月新房售價(jià)同比漲幅仍然高達16.8%，在全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)漲幅中位列第五。
滬、深等局部地區成交縮量的原因在于市場(chǎng)陷入觀(guān)望。連續加息以及提高第二套房首付比例等金融調控政策，令買(mǎi)方進(jìn)入觀(guān)望階段。一些商業(yè)銀行由于上半年超額發(fā)放房貸，進(jìn)入三季度開(kāi)始出現無(wú)錢(qián)發(fā)放房貸的狀況，也在一定程度上制約了成交量。而由于需求仍在，緊張的供求關(guān)系并未逆轉，而實(shí)際負利率背景下的儲蓄大搬家也并未停止，“出籠”的購買(mǎi)力仍在追尋可以保值增值的投資品，作為不動(dòng)產(chǎn)的房產(chǎn)量縮而價(jià)漲便不難理解。
不過(guò)局部樓市漸入觀(guān)望階段對于全國樓市的影響卻不宜放大。觀(guān)望很可能只是短暫的“冬眠”而非真正的降溫。去年下半年，東部地區一些城市的房?jì)r(jià)也曾縮量小跌，但一進(jìn)入2007年第一季度，報復性反彈即勃然而起。
“以時(shí)間換空間”
如果潛心沉入市場(chǎng)，當前國內房?jì)r(jià)的漲速確實(shí)有些瘋狂，高房?jì)r(jià)、低保障的現實(shí)使得系統性風(fēng)險越積越重。一是社會(huì )風(fēng)險在滋生，低收入者無(wú)力買(mǎi)房，越來(lái)越多的中等收入人群也不堪重負，人們對住房問(wèn)題的不滿(mǎn)已隨時(shí)隨處可聞；二是金融風(fēng)險在累積，銀行房貸規模急速擴張，高房?jì)r(jià)所蘊含的風(fēng)險已向金融機構轉移。在《第三季度貨幣政策執行報告》中，央行首次對房貸違約風(fēng)險發(fā)出警示：“住房抵押消費貸款增長(cháng)很快，違約風(fēng)險已有抬頭趨勢�！贝饲�，建設銀行也有專(zhuān)門(mén)研究報告。不久前美國爆發(fā)的次貸危機，從一個(gè)側面反映了建立在“房頂”上的金融危如累卵。
但對于樓市泡沫，現在還不能一刀刺破，只能一點(diǎn)點(diǎn)擠出。高房?jì)r(jià)問(wèn)題不止是房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題，上關(guān)乎4萬(wàn)多億元的商業(yè)貸款和1萬(wàn)多億元的個(gè)人貸款，下涉及40多個(gè)相關(guān)行業(yè)，中間還夾雜著(zhù)千家萬(wàn)戶(hù)的一家一當。這決定了任何過(guò)速的“休克療法”可能都是危險的，樓市調控只能采用“漸進(jìn)療法”�；驹瓌t應是在發(fā)展中“以時(shí)間換空間”，即邊通過(guò)不斷釋放調控信號來(lái)干預市場(chǎng)預期，邊切實(shí)采取措施，增加廉租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房、中小戶(hù)型中低價(jià)位房的有效供給，以舒緩供求關(guān)系；同時(shí)，捏緊銀根(開(kāi)發(fā))、收緊房貸(個(gè)人)，對民怨徐以安撫，讓銀行緩釋風(fēng)險；最終實(shí)現以時(shí)間的延長(cháng)來(lái)?yè)Q取房?jì)r(jià)上漲空間的下降，甚至是負增長(cháng)，而不累及金融。兩三年后，即便房?jì)r(jià)沒(méi)有絕對下降，但只要降低(或穩住)了漲幅，只要保障體系實(shí)打實(shí)地建立起來(lái)、全覆蓋了低收入階層，同時(shí)經(jīng)濟增長(cháng)也會(huì )使中等收入群體的購買(mǎi)力有所增強。這樣，政府也就有望在發(fā)展中消弭民怨、穩定民心，逐步解決安居問(wèn)題。
促供給、抑需求、嚴征稅、調預期、補保障
影響房?jì)r(jià)的微觀(guān)因素有四：供給、需求、購買(mǎi)力和預期，為實(shí)現“以時(shí)間換空間”的樓市調控目標，當務(wù)之急，得對準靶的下藥，五味“藥方”略述如下：
促供給。當前樓市的主要矛盾是供求失衡，新房竣工增速落后于銷(xiāo)售增速。供給嚴重不足，在賣(mài)方市場(chǎng)下，任何減緩供應的措施，其作用皆屬火上澆油、抬高交易成本的做法，帶來(lái)的也只是稅負轉讓和房?jì)r(jià)的持續上漲。
三條路徑可資考慮：一是嚴厲打擊囤地行為，切實(shí)落實(shí)一年不開(kāi)發(fā)重罰，兩年不開(kāi)發(fā)無(wú)償收地的規定。否則，政府出讓的土地再多，被開(kāi)發(fā)商圈占不開(kāi)發(fā)，坐享土地升值，對緩解供求有害無(wú)益。最近，國土資源部出臺的有關(guān)開(kāi)發(fā)商不付清全部地價(jià)不得分期發(fā)放土地證的“39號令”，應得到切實(shí)執行。二是督促各地政府嚴格執行“90/70”政策，鼓勵地方政府和開(kāi)發(fā)商建設一定規模的“限價(jià)房”；三是嚴厲打擊捂盤(pán)惜售行為。來(lái)自市場(chǎng)的信息顯示，目前上海深圳等地的一些開(kāi)發(fā)商仍在有意放慢推盤(pán)速度，變相捂盤(pán)，待價(jià)而沽。
抑需求。除了保障安居需求(低收入人群)、改善型需求(中等收入人群)外，對投資和投機需求(高收入人群)，尤其是利用信貸杠桿的投機需求，政府務(wù)須采取有效手段加以抑制。
有三個(gè)辦法可以選擇：一是明確以戶(hù)為單位，提高第二套及以上住房的首付比例。央行、銀監會(huì )日前出臺的相關(guān)政策應立即統一執行標準，不能由各銀行自行掌握，否則，政策會(huì )被架空；二是嚴格落實(shí)限制外資購房的政策，對于港澳臺人士亦實(shí)行一人僅能購買(mǎi)一套的制度；三是加快推進(jìn)物業(yè)稅試點(diǎn)，對大戶(hù)型和單個(gè)家庭持有的第二套以上住宅征收累進(jìn)制保有稅，增加持有房產(chǎn)的成本。
嚴征稅(費)。樓市調控可考慮動(dòng)用兩項稅費措施，一是對囤地開(kāi)發(fā)商征收懲罰性土地閑置費，通過(guò)經(jīng)濟杠桿壓縮其囤地空間，迫使其改變囤地生財的牟利模式。這并非新規，政策依據早有，但一直沒(méi)有執行。1994年《閑置土地處置辦法》即頒布，但變相“延長(cháng)開(kāi)發(fā)時(shí)間”的比比皆是，《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議》示范文本也約定了征收土地閑置費，但鮮有執行。對逾期不開(kāi)發(fā)者，須適當提高土地閑置費征收上限，直至無(wú)償收回土地使用權，否則圈地之風(fēng)難禁；二是開(kāi)征并提高土地增值稅稅率。
補保障。有四條措施可資參考：一是快速擴大廉租房政策的覆蓋面，除占城鎮人口10%的最低收入群體外，還要把占比10%的低收入群體也納入廉租保障范疇，同時(shí)在政策主導的前提下，運作機制要多樣化、靈活化，鼓勵企業(yè)和民間機構參與到廉租房的建設和運作中來(lái)；二是適度建設經(jīng)濟適用房，讓占城鎮人口比重20%的中等偏下收入家庭有機會(huì )購買(mǎi)經(jīng)濟適用房，但建設規模不宜過(guò)大，占住宅供應套數的比重宜保持在10%～15%；三是限價(jià)商品房也是緩解自住需求的有效途徑，比較適于面向中等收入群體。目前僅有部分城市在進(jìn)行嘗試，擴大區域范圍和建設規模勢在必行；四是建立住房租賃體系，通過(guò)政策性補貼，建設城市“青年公寓”，緩解以大學(xué)畢業(yè)生為主體的新就業(yè)人群居住問(wèn)題。同時(shí)建設“農民工公寓”，改善進(jìn)城務(wù)工人員的居住條件。
調預期。高位運行的房?jì)r(jià)在相當程度上受預期影響。泡沫化的房地產(chǎn)經(jīng)濟其實(shí)就是一種預期經(jīng)濟，美國的次貸危機已表明了這點(diǎn)。要防止房?jì)r(jià)暴漲，要么增加供給，要么改變預期減少需求。目前，盡管在整治房地市場(chǎng)秩序中打擊捂盤(pán)，可以稍稍緩解但并不能從根本上改變住宅供應量短缺的局面。在不能急速增加供給的情況下，可以考慮改變預期，從而分流需求。
調整預期應考慮從兩方面入手，一是調整房?jì)r(jià)的預期，可行的辦法是盡快激活存量土地，并放大新增用地的供給，加快開(kāi)工步伐。相關(guān)主管部門(mén)不停吹風(fēng)，讓人們相信，未來(lái)土地、房屋供給是有保障的，并且是會(huì )逐漸放量的，房?jì)r(jià)會(huì )趨穩并可能漲幅下降，甚至會(huì )絕對下降；二是調整人們對通脹的預期。特別是在當前油價(jià)持續上漲、食品價(jià)格上行的背景下，如果人們對未來(lái)通脹形成強烈預期，那么，不管房?jì)r(jià)多高，工薪階層都會(huì )背負重壓舉債沖進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，因為人們擔心手里的余錢(qián)會(huì )貶值，將來(lái)越來(lái)越買(mǎi)不起房。于是，即期購房便成了通脹預期的自我實(shí)現形式。這需要政府在宏觀(guān)政策上采取適當措施關(guān)注物價(jià)上漲和資產(chǎn)膨脹。
上述五味“藥方”，促供給、抑需求，意在雙向平衡供求關(guān)系；嚴格征收土地增值稅、土地閑置費，開(kāi)發(fā)商會(huì )重新考慮其提價(jià)的風(fēng)險收益，有利于遏制房?jì)r(jià)漲速。而抑制需求、調整預期，使得賣(mài)方市場(chǎng)被打破，可防止開(kāi)發(fā)商將稅負轉嫁到購房人頭上，這是封其進(jìn)路；征收懲罰性土地閑置費直至回收閑置土地，可以防止開(kāi)發(fā)商在利潤下降、需求減少的市場(chǎng)中，囤地不開(kāi)發(fā)，這是堵其退路；利用土地增值稅、閑置費等收入去補貼住房保障體系建設，這是給低收入群體安居一條出路。(記者 徐壽松)
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