馬女士家是一個(gè)典型的工薪家庭，打算買(mǎi)房多年的她，受困于北京步步高升的房?jì)r(jià)以及經(jīng)濟適用房購買(mǎi)資格的日益苛刻，幾乎放棄了置業(yè)的打算。是今年限價(jià)房政策的出臺讓她重新看到了希望。
日前，位于朝陽(yáng)區常營(yíng)鄉總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的兩限房、保障性住房開(kāi)工，這意味著(zhù)北京市政府“年內開(kāi)工300萬(wàn)平方米限價(jià)房、200萬(wàn)平方米經(jīng)濟適用房”的承諾又向前邁進(jìn)了重要一步。這些住宅有望在明年陸續推向市場(chǎng)。
加起來(lái)總共500萬(wàn)平方米的“政策住宅”，被視為2008年樓市的關(guān)鍵砝碼。
●期待
●6萬(wàn)套“平價(jià)房”緩北京高房?jì)r(jià)之痛
截至目前，2007年北京已經(jīng)推出了9塊限價(jià)房用地，規劃總建筑面積超過(guò)310萬(wàn)平方米。根據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的計算，如果這些土地全部建成面積為90平方米的小戶(hù)型住宅，那么這些土地將在明年轉化成超過(guò)3.5萬(wàn)套房子；而如果加上以70平方米為單套標準的200萬(wàn)平方米經(jīng)濟適用房用地轉化成的2.8萬(wàn)多套住宅，有望明年進(jìn)入銷(xiāo)售期的“平價(jià)房”將達到6.3萬(wàn)千套。
前文提到的馬女士特別希望自己能成為有幸住上“平價(jià)房”的這6.3萬(wàn)戶(hù)家庭之一。
“現在普通商品房動(dòng)不動(dòng)就要上百萬(wàn)元一套，就算辦按揭，70萬(wàn)元的房貸壓力對我們也是不可想象的；而如果是一套80平方米的限價(jià)房，每平方米不到7000元，50多萬(wàn)元的總房款我就能夠接受了�！瘪R女士毫不掩飾自己對限價(jià)房的期待。
誠如馬女士所說(shuō)，總價(jià)50萬(wàn)元左右的限價(jià)房，讓不少無(wú)法承受高房?jì)r(jià)之痛的買(mǎi)房人看到了希望。而更大的希望則在于，明年“平價(jià)住宅”的總放量將達到近幾年的高峰。據專(zhuān)業(yè)機構統計數據顯示，2006年，北京市全年土地成交總規劃建筑面積為700多萬(wàn)平方米，而今年僅限價(jià)房、經(jīng)濟適用房?jì)身楅_(kāi)工土地的規劃建面就超過(guò)500萬(wàn)平方米。顯然，這些房源明年上市，將有效地緩解近些年捉襟見(jiàn)肘的中低價(jià)住房供應瓶頸。
另一個(gè)利好消息則是，很多購房人擔憂(yōu)的開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)惜售”局面，在限價(jià)房的銷(xiāo)售中被普遍認為不會(huì )重現。北京東部某大規模限價(jià)地塊的開(kāi)發(fā)商指出，這不但因為政府必然會(huì )加強限價(jià)房銷(xiāo)售過(guò)程的管控力度，更重要的在于，“限價(jià)房的利潤確實(shí)非常低，對企業(yè)而言只是開(kāi)發(fā)量的幫助，所以發(fā)展商的策略一定是快進(jìn)快出，以贏(yíng)得現金流層面的效益�！�
●觀(guān)點(diǎn)
●“500萬(wàn)”難變商品房市場(chǎng)格局
500萬(wàn)平方米的限價(jià)房、經(jīng)濟適用房得到了無(wú)數人的喝彩與期待，但是，專(zhuān)業(yè)人士同時(shí)指出，寄希望于這“500萬(wàn)平方米”改變現有市場(chǎng)格局，甚至讓北京樓市進(jìn)入迅速下行的通道，則是高估了這些房源的能量。
根據北京中原提供的數據，2006年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預售面積接近2200萬(wàn)平方米，這個(gè)數字在2004年為2586萬(wàn)平方米，2005年是2156萬(wàn)平方米。而如果計算商品房的預售套數，去年和前年分別達到了17.9萬(wàn)和17.8萬(wàn)套。再加上北京市今年預計總共規劃建筑面積可達1600萬(wàn)平方米的土地供應量，顯然，與這些數字相比，500萬(wàn)平方米、6.3萬(wàn)套的限價(jià)房、經(jīng)濟適用房供應很難給市場(chǎng)帶來(lái)方向性的變化。
“6萬(wàn)多套的平價(jià)房從數量上確實(shí)很龐大，但就其購買(mǎi)群體而言能與當下主流置業(yè)人群發(fā)生重合的部分其實(shí)并不多，特別加上肯定較高的購買(mǎi)資格準入門(mén)檻，絕大多數人還是要選擇普通商品房。大規模的經(jīng)適房、限價(jià)房上市不會(huì )對其他住宅銷(xiāo)售造成太大影響�！敝性禺a(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰指出。
一位不愿意透露姓名的分析人士告訴記者，今年政府在保障型住房和限價(jià)房上下了很多工夫，體現出了政府在解決中低收入家庭居住問(wèn)題方面的誠意與決心。而同時(shí)，將精力和重心更多放在“平價(jià)住宅”的舉措也證明有關(guān)部門(mén)開(kāi)始認識到市場(chǎng)與行政之間的區別和差異，開(kāi)始強調將行政手段專(zhuān)門(mén)用于社會(huì )保障型住房和限價(jià)房建設；而對于普通商品房領(lǐng)域，則側重于更多通過(guò)金融手段和市場(chǎng)手段進(jìn)行疏導和協(xié)調，而不是強加干涉，導致市場(chǎng)與行政的錯位。
該人士認為，500萬(wàn)平方米中低價(jià)房的推出，其直接目的并不在于抑制房?jì)r(jià)，而是在于扎扎實(shí)實(shí)地解決普通收入者購房難的問(wèn)題。同樣，500萬(wàn)平方米的體量很難造成市場(chǎng)格局的突變，但其對部分購房需求的稀釋作用仍然可以促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回到更為理性的發(fā)展軌道。
●追蹤●
購買(mǎi)標準成最大懸念
3月30日，北京市國土資源局、建委、規劃委三部門(mén)聯(lián)合推出今年首批三塊限價(jià)房用地時(shí)，有關(guān)部門(mén)負責人曾作出了兩項承諾。一是要“確保年內300萬(wàn)平方米限價(jià)房順利開(kāi)工”，二是“銷(xiāo)售辦法、包括購買(mǎi)人群將于‘近期’向社會(huì )公布”。
如今，第一項承諾已經(jīng)基本實(shí)現。自9月9日西三旗兩限房項目正式開(kāi)工至今，已有多個(gè)限價(jià)房樓盤(pán)陸續開(kāi)工，即便是最后出讓的通州區半壁店兩限房，開(kāi)發(fā)商龍湖地產(chǎn)也已制訂了開(kāi)工的時(shí)間表，12月動(dòng)工板上釘釘。按此推算，最遲到2009年中旬，今年推出的限價(jià)房將陸續具備交房入住條件。
問(wèn)題出在第二項承諾上。
事實(shí)上，早在西三旗限價(jià)地出讓的標書(shū)里，對限價(jià)房購買(mǎi)人群的輪廓就有了一定闡述：“具有本市常住戶(hù)口；本市中低收入家庭優(yōu)先；解危排險、環(huán)境整治、文保危改、城中村整治、奧運工程及其配套設施等重點(diǎn)項目的本市被征地、拆遷家庭優(yōu)先”。不過(guò)該文件同時(shí)強調，“具體購買(mǎi)人資格由市建委另行確定”。
出人意料的是，這個(gè)“另行確定”的購買(mǎi)資格，一拖就是8個(gè)多月，至今仍然沒(méi)有給出最終解釋�？峙抡鞘芾в谫徺I(mǎi)資格政策的“難產(chǎn)”，當初表示“10月應該可以銷(xiāo)售”的鴻基花園二期限價(jià)房至今毫無(wú)動(dòng)靜，而一度準備最早“年底開(kāi)賣(mài)”的西三旗項目很可能也將來(lái)年再見(jiàn)。某限價(jià)房的開(kāi)發(fā)商近日向記者明言：“如果想賣(mài)，現在就能賣(mài)，關(guān)鍵是等政府的標準出臺�！�
從另一個(gè)層面看，關(guān)于限價(jià)房銷(xiāo)售政策的傳聞幾乎從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)。從最開(kāi)始“北京戶(hù)口、家庭年收入6萬(wàn)元以下、初次置業(yè)”，到近來(lái)“主要照顧奧運拆遷戶(hù)”，這些傳言雖然各有區別，但總體上殊途同歸。特別是10月23日，大批市民在政策尚未明朗之際便自發(fā)到西三旗限價(jià)房辦理“排隊登記”，更是體現出接近首批限價(jià)房預計銷(xiāo)售之時(shí)，人們對于政策的敏感。
“這些傳言恐怕并非完全無(wú)中生有，從一定程度上也體現了政策制定者內部的觀(guān)點(diǎn)分歧�！庇蟹治鋈耸窟@樣指出。而不久前，北京萬(wàn)科副總經(jīng)理王欣在一次論壇上更是表示，萬(wàn)科為其所開(kāi)發(fā)的紅獅涂料廠(chǎng)限價(jià)地塊曾與有關(guān)部門(mén)進(jìn)行了多次討論，但一直沒(méi)有結論，最終可能“定向賣(mài)給這個(gè)項目周邊的拆遷戶(hù)”，因為政府“也沒(méi)有辦法認定哪些人有資格”。
●延伸
●限價(jià)地“限”不住周邊二手房
由于價(jià)格較低，限價(jià)房所產(chǎn)生的“鯰魚(yú)效應”將通過(guò)抑制周邊房產(chǎn)價(jià)格的提升給整個(gè)京城樓市形成“降溫”。這是當初限價(jià)地推出時(shí)，在業(yè)內形成的市場(chǎng)認知。然而如今，距首批限價(jià)地公布已有8個(gè)月時(shí)間，其對房?jì)r(jià)的緩沖作用并未得到明顯體現，從周邊二手房市場(chǎng)的走勢便可以得出這一結論。
據“中大恒基”、“鏈家地產(chǎn)”的統計，各限價(jià)地塊周邊二手房?jì)r(jià)格月均漲幅都在2.9%-4.8%之間，其中西三旗、東鐵匠營(yíng)、常營(yíng)、半壁店四個(gè)區域自限價(jià)地推出以來(lái)的二手房?jì)r(jià)格漲幅最為明顯，月均漲幅超過(guò)4%。以西三旗地塊為例，在其今年4月推出之時(shí)，當地年代較新的二手房均價(jià)在7400元3平方米左右，而截至目前，這個(gè)數字已經(jīng)攀升至9673元3平方米，總漲幅達到30%以上，平均每月漲幅4.3%。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心分析認為，限價(jià)房周邊區域為二手房交易的熱點(diǎn)區域，供需比相對較大。例如，整個(gè)清河的交易熱點(diǎn)基本集中在西三旗和小營(yíng)兩個(gè)區域，而西三旗的二手房?jì)r(jià)格相比小營(yíng)又具有一定的價(jià)格優(yōu)勢，使得需求增加，價(jià)格增長(cháng)較快。在整體市場(chǎng)房?jì)r(jià)大環(huán)境上漲的趨勢下，典型區域上漲情況會(huì )更加突出。
更為重要的一點(diǎn)則在于，絕大多數限價(jià)房周邊區域二手房?jì)r(jià)正處于“追漲”過(guò)程中�！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認為，北京市二手房交易起步較晚，區域化差異又較大，造成了部分典型區域異軍突起的同時(shí)，部分區域也始終處于相對被忽視的地位。
而近一兩年來(lái)，這種情況正在逐漸淡化，原先弱勢區域的房產(chǎn)價(jià)值被重新認定，從而使房產(chǎn)價(jià)格處于一種“追漲”狀態(tài)，漲幅遠高于一些成熟區域。而絕大多數限價(jià)房周邊的區域幾乎恰屬于這種處于追漲狀態(tài)下的地區。
例如，朝青板塊房?jì)r(jià)近年一路走高，而常營(yíng)區域是朝青板塊最后被重視的區域；南城房產(chǎn)交易進(jìn)入正軌后，隨著(zhù)方莊、馬家堡交易逐漸走向成熟，首先帶動(dòng)的是周邊諸如東鐵匠營(yíng)、宋家莊、花鄉等次級區域房產(chǎn)交易及房?jì)r(jià)的走高。這也不難解釋?zhuān)斶@類(lèi)區域近期雖然漲幅驚人，但其市場(chǎng)價(jià)格基本仍然保持在二手房全市均價(jià)以下。同樣也因為這個(gè)原因，有專(zhuān)業(yè)人士預測，當限價(jià)房周邊二手房?jì)r(jià)接近全市均值之后，其上漲速度將會(huì )有明顯的放緩。(高彤）
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