當今年下半年北京樓市成交慘淡已成為路人皆知的“秘密”，大大小小的新盤(pán)卻并未放緩價(jià)格上漲的腳步，人們發(fā)現，去年此時(shí)9000多元一平方米的房子，如今15000元都買(mǎi)不下來(lái)了———一份新出爐的行業(yè)報告顯示，2007年開(kāi)盤(pán)均價(jià)12290元/平方米，同比2006年上漲了53.6%，漲幅驚人。
在這種情況下，當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)有如一場(chǎng)博弈：人們越是不買(mǎi)房，房?jì)r(jià)越是一個(gè)勁兒往上躥；房?jì)r(jià)越漲，人們也越?jīng)Q心不買(mǎi)房。有專(zhuān)業(yè)人士形象地將這場(chǎng)博弈稱(chēng)為“空漲”，并且這種“空漲”很可能將伴隨我們跨越今年的最后一個(gè)月，邁進(jìn)2008年。據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)統計，2007年12月預計有45個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，21個(gè)位于四環(huán)以?xún)�。這21個(gè)項目均價(jià)已迫近每平方米18000元。
●新盤(pán)●12月新盤(pán)多四環(huán)內占47%
據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心統計數據顯示，盡管樓市前景不明，但本年度的最后一個(gè)月里，仍有45個(gè)樓盤(pán)表示將會(huì )有房源入市，其中頗為引人注目的是在這45個(gè)樓盤(pán)里，有21個(gè)位于四環(huán)內，占到了47%，巧合的是，純新盤(pán)同為21個(gè)。
從環(huán)線(xiàn)上看，12月份四環(huán)內供應量較大，達到21個(gè)。其中二環(huán)內有兩個(gè)項目，二至三環(huán)有8個(gè)項目，如金泰城中庭、東闕都等；三至四環(huán)的新盤(pán)將會(huì )有11個(gè)，多為老項目后期開(kāi)盤(pán)，其中包括美景東方三期、中海城四期和遠洋公館二期等。
從產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，12月即將入市的項目中有19個(gè)屬于公寓型產(chǎn)品，占供應總數的42%。這些樓盤(pán)絕大多數位于五環(huán)以?xún)�，而“高價(jià)格”將繼續成為它們最明顯的符號，如西海2008和遠洋公館，預計開(kāi)盤(pán)價(jià)都在25000元/平方米左右，國瑞城的開(kāi)盤(pán)價(jià)也在30000元/平方米。數量眾多的公寓項目上市，很可能將再次導致12月京城樓市銷(xiāo)售均價(jià)的持續上揚。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理趙晨明認為，由于較為優(yōu)越的區域位置，“四環(huán)內”已經(jīng)成為“高房?jì)r(jià)”的同義詞，加之12月新入市的四環(huán)內產(chǎn)品多為高檔公寓，其價(jià)格更會(huì )與普通購房者需求和可承受能力存在一定偏差，因此預計12月入市的城區樓盤(pán)將有一個(gè)較長(cháng)的市場(chǎng)消化期。
●亮點(diǎn)●年底中小戶(hù)型供應相對充足
令人欣慰的是，12月中小戶(hù)型的供應還算相對充足，預計將會(huì )有16個(gè)小戶(hù)型項目入市，比例達到36%。16個(gè)小戶(hù)型項目中有9個(gè)純新盤(pán)供應，包括西海2008、城南大道、文成建筑、美利山、伯朗峰、金地名京、東外公館等，大部分位于四至五環(huán)之間。
事實(shí)上，今年下半年以來(lái)，中小戶(hù)型供應量一直持續升溫，而市場(chǎng)對此反應熱烈，表現出了強大的消化能力，很多小戶(hù)型樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)不到一個(gè)月時(shí)間即全部售罄。趙晨明指出，通過(guò)小戶(hù)型的熱銷(xiāo)可以看出，市場(chǎng)需求并非已經(jīng)完全淡化，確切地講，在高房?jì)r(jià)、大戶(hù)型的雙重擠壓下，強大的市場(chǎng)需求其實(shí)是被“冷藏”了起來(lái)。這種現象其實(shí)應該給一些發(fā)愁房子賣(mài)不出去的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一些啟發(fā)，畢竟，“苦苦支撐”恐怕并非明智之舉。
●盤(pán)點(diǎn)●“冬天里的春天”畢竟還是“冬天”
11月最初幾天的樓市多少顯得有些驚人。11月1日至4日(周四至周日)，日均成交687套，4天的成交量逼近3000套大關(guān)，相當于10月一個(gè)多星期的成交量，不少人將此次樓市的突然火爆視為“冬天里的春天”。
但“冬天里的春天”畢竟還是“冬天”。其實(shí)，這4天的交易高峰并非市場(chǎng)需求的主動(dòng)大規模釋放，其根本原因在于10月底大批中小項目突然集中開(kāi)盤(pán)，市場(chǎng)供應量大增且小戶(hù)型的供給與消費者需求相符，因而帶動(dòng)了交易總量的驟然上升。然而在此之后，由于銷(xiāo)售淡季逐漸到來(lái)，加之房?jì)r(jià)不斷上漲給人們帶來(lái)的心理影響，北京樓市在11月4日后的兩個(gè)星期內一直處于“有價(jià)無(wú)市”的狀態(tài)。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理趙晨明認為，這種市場(chǎng)現象的形成，一方面是由于近期公寓、別墅類(lèi)高端產(chǎn)品的供應量加大，導致整體房?jì)r(jià)出現大幅度上揚；另一方面，在這種房?jì)r(jià)一路看漲的勢頭下，普通購房人的跟漲能力有限，導致短期內購買(mǎi)力下降；而且從明年1月1日起，購房貸款將執行今年5次加息后的利率，這也使購房者的購買(mǎi)欲望大打折扣，政府從多方入手緊縮銀根，收緊流動(dòng)性，在抑制了銀行的貸款沖動(dòng)、降低金融風(fēng)險的同時(shí)也把普通人購房的門(mén)檻大大提高。
●聲音●樓市進(jìn)入“博弈”期
人們越是不買(mǎi)房，房?jì)r(jià)反而越是一個(gè)勁兒地往上躥；房?jì)r(jià)越漲，人們也越傾向于決心不買(mǎi)房。這樣的“博弈”在趙晨明看來(lái)，其實(shí)背后是開(kāi)發(fā)商與購房人截然不同兩種市場(chǎng)判斷的交鋒。
“一方面買(mǎi)方心態(tài)已經(jīng)稍微緩和，對后市先采取觀(guān)望態(tài)度，不急于介入；另一方面賣(mài)方看好后市的心態(tài)也沒(méi)有改變，對未來(lái)預期價(jià)格的‘折現’意愿并沒(méi)有降低。這兩種認知造成了樓市價(jià)格和銷(xiāo)售量呈明顯反比的市場(chǎng)現狀，并且這種狀況將一直持續影響12月的京城樓市，甚至還會(huì )成為明年上半年市場(chǎng)的主旋律�！壁w晨明指出，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，今年年底到明年年初將會(huì )是一個(gè)較為微妙的關(guān)口。雖然無(wú)數業(yè)內人士都從供需關(guān)系的角度認為2008奧運之后房?jì)r(jià)不會(huì )下滑，但在民間對“后奧運樓市”表示擔憂(yōu)的心理影響下，有相當一部分存量房持有者、特別是投資者，都很有可能搶在奧運會(huì )之前把房產(chǎn)出手套現，對于一些獲益大戶(hù)，甚至不排除略降房?jì)r(jià)以求搶行出市的可能。而一旦這種行為成為普遍的“現象”，那必然會(huì )對一手房市場(chǎng)或多或少產(chǎn)生一些影響，雖然影響的幅度目前很難確定，但很可能會(huì )觸動(dòng)開(kāi)發(fā)商的心態(tài)和市場(chǎng)的格局。
與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商堅持高價(jià)策略，證明他們堅信供求失衡的大背景短期內無(wú)法撼動(dòng)。即便限價(jià)房有望在明年年初開(kāi)始構成一股很大的供應流，但市場(chǎng)的“饑餓感”并不是限價(jià)房能解決的問(wèn)題。因此，只要不是過(guò)于追求現金流，放緩銷(xiāo)售周期未嘗不是理想的選擇，支付能力更高以及“繃不住”被迫入市的消費者，都能幫助開(kāi)發(fā)商完成銷(xiāo)售目標。(高彤)
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