自建設部等七部門(mén)11月30日發(fā)布了新《經(jīng)濟適用住房管理辦法》以來(lái)，經(jīng)濟適用房賣(mài)還是不賣(mài)、二手經(jīng)濟適用房買(mǎi)還是不買(mǎi)？都成為不少消費者最關(guān)心的問(wèn)題。記者今天從北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司天通苑店了解到，由于新辦法的出臺，這兩天來(lái)電咨詢(xún)相關(guān)政策的購房者比平時(shí)增加了約40%，成交量也明顯回升。
按照新辦法規定，購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房不滿(mǎn)5年，購房人因特殊原因確需轉讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。政府回購的經(jīng)濟適用住房，仍應用于解決低收入家庭的住房困難。
購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房滿(mǎn)5年，購房人上市轉讓經(jīng)濟適用住房的，應按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權。個(gè)人購買(mǎi)的經(jīng)濟適用住房在取得完全產(chǎn)權以前不得用于出租經(jīng)營(yíng)。
已經(jīng)購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房的家庭又購買(mǎi)其他住房的，原經(jīng)濟適用住房由政府按規定及合同約定回購；已參加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房；已購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房的家庭不得再購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房。
新辦法明確，該辦法僅適用尚未銷(xiāo)售的經(jīng)濟適用住房的準入和退出管理等，對于已銷(xiāo)售的經(jīng)濟適用房仍按照北京市原有規定執行。因此，如果是滿(mǎn)5年的經(jīng)濟適用房現在轉售，需要繳納三個(gè)款項：相當于總成交額10%的綜合地價(jià)款、總成交額1.5%的契稅(140平米以下)、以及總成交額萬(wàn)分之五的印花稅；如果是未滿(mǎn)5年的經(jīng)濟適用房現在轉售，則需繳納五個(gè)款項：綜合地價(jià)款(成交價(jià)與原購買(mǎi)價(jià)差額的10%)、成交價(jià)1.5%的契稅(140平米以下)、成交價(jià)萬(wàn)分之五的印花稅、成交價(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅，以及按成交價(jià)1%或成交價(jià)與原購買(mǎi)價(jià)的差額20%繳納個(gè)人所得稅。
我愛(ài)我家分析認為，新辦法的一個(gè)重要亮點(diǎn)就是明確了經(jīng)濟適用房的“有限產(chǎn)權”，而成交量回升的主要原因則是新辦法的出臺，打消了部分消費者的觀(guān)望態(tài)度。
據統計，北京市現有15萬(wàn)套已售經(jīng)濟適用房，主要集中在北部天通苑和回龍觀(guān)地區。目前天通苑已滿(mǎn)5年經(jīng)濟適用房均價(jià)為每平米8500至9000元，滿(mǎn)5年與未滿(mǎn)5年經(jīng)濟適用房的交易比例則為4：1左右。
此外，新辦法還明確了經(jīng)濟適用房的面積在60平米左右。北京鏈家地產(chǎn)在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，這些規定都使經(jīng)濟適用房更加回歸其“自身居住”的功能。60平米面積的限制，不僅可以增加住房套數，一定程度上也降低了住房舒適度，以此糾正以往建設的經(jīng)濟適用房戶(hù)型過(guò)大、舒適性偏高，從而導致經(jīng)濟適用房沒(méi)能真正售給中低收入群體的問(wèn)題。
鏈家地產(chǎn)認為，新辦法在土地用途上也更加確保了經(jīng)濟適用房的供應。新辦法規定：“嚴禁以經(jīng)濟適用住房名義取得劃撥土地后，以補交土地出讓金等方式，變相進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)�！倍�2004年出臺的舊經(jīng)濟適用住房管理辦法中，僅簡(jiǎn)單規定了“不得改變土地用途”，實(shí)際操作中，部分開(kāi)發(fā)商則通過(guò)補交土地出讓金的方式達到商品房開(kāi)發(fā)的目的。新辦法從源頭上禁止了此類(lèi)行為的發(fā)生。(記者 陳晶晶）
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