中新網(wǎng)12月20日電 據中國人民銀行網(wǎng)站消息，中國人民銀行副行長(cháng)劉士余近日在加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專(zhuān)題會(huì )議上強調，要高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險的國際教訓。
劉士余說(shuō)，國際上很多國家和地區都經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性劇烈波動(dòng)，甚至房地產(chǎn)泡沫的破裂。特別是近幾年，多數發(fā)達國家和一些發(fā)展中國家，房地產(chǎn)價(jià)格持續上升后，已明顯進(jìn)入下行階段，有的正在尋找“軟著(zhù)陸”措施。我們對此應予以密切關(guān)注。大家對日本上世紀90年代發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫危機、香港在亞洲金融危機后發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫危機、美國今年發(fā)生的次貸危機均比較了解，對這些危機事件乃至國際房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的典型危機或問(wèn)題進(jìn)行深層次、多角度分析，可以總結出一些具有警示價(jià)值的觀(guān)點(diǎn)。
第一，房地產(chǎn)業(yè)往往是一國(或地區)經(jīng)濟增長(cháng)的重要推動(dòng)力或支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與其它行業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，涉及到50多個(gè)行業(yè)，因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整體經(jīng)濟的增長(cháng)密切相關(guān)。在經(jīng)濟處于周期的上行階段時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì )出現持續的增長(cháng)，但是，在經(jīng)濟處于周期的下行階段時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的投資與消費會(huì )出現相對較大幅度的回落。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現泡沫，一旦泡沫在國際或國內某種經(jīng)濟或政治因素作用下破裂，房地產(chǎn)價(jià)格的下降在時(shí)間上或領(lǐng)先于經(jīng)濟增長(cháng)的回落，在速度上會(huì )比整體經(jīng)濟下降得更快，對消費者信心的打擊和對經(jīng)濟增長(cháng)的沖擊也高于其它行業(yè)。
第二，房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型行業(yè)。沒(méi)有金融的支持，也就沒(méi)有房地產(chǎn)的發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又為金融發(fā)展和創(chuàng )新提供了廣闊的空間。但是，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也決定了金融業(yè)的冷暖安危。如果銀行不注意防范房地產(chǎn)貸款中的風(fēng)險，放松貸款標準，過(guò)度發(fā)放個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款，就有可能催生房地產(chǎn)泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是銀行的貸款安全乃至金融安全，從而影響經(jīng)濟穩定、社會(huì )穩定乃至政治穩定。
第三，住房是民生之本，解決低收入家庭的住房問(wèn)題，又是政府所追求的公共目標。在這方面，政府采取一些保障措施，是非常必要的，銀行等金融機構，也應履行一定的社會(huì )責任，在解決低收入家庭住房方面發(fā)揮積極的作用。但是，如果把“有房住”片面地理解為“有房產(chǎn)”，默許或鼓勵銀行對低收入家庭提供大量貸款購置房產(chǎn)，就會(huì )引發(fā)新的風(fēng)險。美國次貸危機發(fā)生前，多數貸款買(mǎi)房的低收入借款人過(guò)于樂(lè )觀(guān)地高估了收入前景，超越自身能力大量借貸，購買(mǎi)了實(shí)際上無(wú)力承擔的房產(chǎn)。但是市場(chǎng)是多變的，經(jīng)濟周期的走勢并未按照購房人的意愿發(fā)展，當個(gè)人收入下降，或者經(jīng)濟運行進(jìn)入加息階段時(shí)，還貸負擔就變得越來(lái)越重，潛在的風(fēng)險演變成了現實(shí)的危機。
第四，按揭貸款證券化以及信用衍生產(chǎn)品等金融創(chuàng )新在分散住房按揭貸款風(fēng)險方面發(fā)揮了積極的作用，使更多的金融機構和其他機構投資者參與了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，有利于分散集中于銀行體系的信用風(fēng)險。但是，如果商業(yè)銀行、投資銀行、機構投資者、會(huì )計審計機構和評級機構缺乏前瞻性，信息披露不完善，就會(huì )掩蓋或低估房地產(chǎn)金融的風(fēng)險，使風(fēng)險更具有隱蔽性。美國次貸危機中，正是由于上述各市場(chǎng)參與者低估了以次貸為基礎的證券化產(chǎn)品或信用衍生產(chǎn)品的風(fēng)險，才加劇了次貸風(fēng)險的隱蔽性、突發(fā)性、擴散性。
第五，為了充分發(fā)揮金融市場(chǎng)對資源配置的基礎性功能，給金融創(chuàng )新提供寬松的環(huán)境，改善或放松金融管制是必要的。但是，政府必須把握市場(chǎng)運行的規律性，如果缺乏對市場(chǎng)運行的監測和早期預警，缺乏必要的具有前瞻性的風(fēng)險指引和勸告，不能對市場(chǎng)各類(lèi)參與者進(jìn)行及時(shí)的風(fēng)險提示，就會(huì )失去對危機的防范。第六，在國際經(jīng)濟一體化的發(fā)展進(jìn)程中，對外開(kāi)放、利用外資，是發(fā)展中國家實(shí)現經(jīng)濟快速發(fā)展的必然選擇。但是，隨著(zhù)國際流動(dòng)性過(guò)剩資本跨境流動(dòng)規模的增大，境外資本對本國資產(chǎn)市場(chǎng)的影響越來(lái)越大，尤其是那些經(jīng)濟持續增長(cháng)，本幣處于升值階段的國家和地區，更是短期國際游資在資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)套利的主要對象。
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