發(fā)表評論 回眸2007年的南京樓市，有人用“始于瘋狂，止于平淡”來(lái)概括。但無(wú)論是瘋狂，還是觀(guān)望，左右樓市氣候的決定性力量始終都是需求。歲末年初，市場(chǎng)供應和需求之間的博弈還在持續，令2008年的樓市走向愈加撲朔迷離。
究竟新的一年里樓市需求會(huì )上升還是下降？各路購房大軍分別又會(huì )選擇什么樣的樓盤(pán)，對2008年的南京樓市有多大的推動(dòng)力呢？
關(guān)鍵詞：婚房需求
猜想：持續升溫
近幾年的結婚熱一直有增無(wú)減，2008年奧運會(huì )首次在中國舉辦，不少新人特地將“好日子”定在了奧運年，結婚熱將再掀新的高潮。
南京婚慶主持人俱樂(lè )部的一位負責人在對去年和今年上半年南京的結婚人數進(jìn)行估算后，認為從今年8月到明年8月期間全市預計約有5萬(wàn)對新人結婚。
伴隨著(zhù)眾多的70后、80后在奧運年步入婚姻的殿堂，今年的婚房需求勢必持續升溫，成為剛性需求的主力之一。
這些購房者受到經(jīng)濟承受能力限制，以及累計加息的影響，通常會(huì )選擇交通方便、配套齊全、總價(jià)相對較低的中小戶(hù)型。
關(guān)鍵詞：改善型購房
猜想：穩中有升
東凱置地董事長(cháng)沈和連表示，改善型購房是與結婚、拆遷、城市化等因素并列的樓市四大剛性需求之一。
另外有調查顯示，中國接下來(lái)20年的時(shí)間將會(huì )產(chǎn)生1/10的富裕人口，就是1300萬(wàn)，其中的1/3人口將是富裕級的，加上中國人特殊的心理因素，他們的購買(mǎi)能力不容忽視。
改善型需求的客戶(hù)以中年人為主，他們已經(jīng)有了一定的經(jīng)濟實(shí)力，希望通過(guò)以小換大、以次換優(yōu)的方式，來(lái)改善自己的居住環(huán)境、提升自己的生活品質(zhì)。
因此環(huán)境優(yōu)美的大戶(hù)型最受他們青睞，加息或者提高首付的政策對他們一般影響不大。
關(guān)鍵詞：“新南京人”
猜想：受政策影響大
據了解，2008年江蘇省的高校畢業(yè)生預計有42.7萬(wàn)人，其中，畢業(yè)研究生2.95萬(wàn)人，本科生16.9萬(wàn)人，專(zhuān)科生22.85萬(wàn)人，總數比2007年增加7.2萬(wàn)人。而2006年的結果顯示，當年89%的高校畢業(yè)生最終在江蘇就業(yè)，而且還有大量外省高校畢業(yè)生涌入江蘇。
作為長(cháng)三角地區重要的中心城市，南京的區位和經(jīng)濟優(yōu)勢明顯，吸引了來(lái)自全國各地的夢(mèng)想者來(lái)到這里求學(xué)、工作、經(jīng)商、創(chuàng )業(yè)……他們最初大多要租房生活，在工作了幾年有了一定的積蓄之后，加上家人的支持以及銀行貸款再買(mǎi)房，因此這些“新南京人”的購買(mǎi)力是逐漸釋放出來(lái)的，如果房?jì)r(jià)漲幅過(guò)大或者銀行頻繁加息，就會(huì )影響到他們的購房計劃。
關(guān)鍵詞：人口老齡化
猜想：需求不斷擴大
江蘇是全國老齡化最明顯的省份之一。未來(lái)一段時(shí)間，我省人口老齡化趨勢將呈現加速趨勢， 2001年到2010年，平均每年增加老年人口27萬(wàn)人；到2010年，老年人口將達1260萬(wàn)人，老齡化水平將達到16%以上。
隨著(zhù)人口老齡化時(shí)期的來(lái)臨，老年住宅市場(chǎng)的需求不斷加大。在經(jīng)濟水平較為發(fā)達的城市比如南京，許多父母與成年子女更愿意相對獨立、分開(kāi)居住，因此老年人購房也成了一種潮流。他們買(mǎi)房一般都非常重視樓盤(pán)周邊和小區內的自然、人文環(huán)境，同時(shí)對樓盤(pán)附近的生活、醫療等配套也比較關(guān)注。
關(guān)鍵詞：投資型購房
猜想：或將受到抑制
2007年股市和樓市雙雙飄紅，但去年股市的“5.30”大跌以及后六千點(diǎn)時(shí)代的大幅下跌都令投資者對于股票市場(chǎng)的風(fēng)險性有了更深層次的理解，而購房人群中的部分投資型買(mǎi)家對于未來(lái)樓市的持續上漲也產(chǎn)生了一定的不確定性。
因此，我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心相關(guān)專(zhuān)家認為，2008年股市與樓市聯(lián)動(dòng)的因素將依舊存在，但是在政府貨幣政策進(jìn)一步緊縮的宏觀(guān)背景下，大量的短期持有者將會(huì )被逐漸清洗出市場(chǎng)，投資需求進(jìn)一步受到抑制，大多數投資樓市的購房者將轉向追求長(cháng)期和平穩的投資回報。（劉莉）
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