發(fā)表評論 中國證監會(huì )發(fā)行部有關(guān)人士日前表示，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO或借殼上市實(shí)現做大做強。但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地等目的的IPO計劃，將不予核準。
這意味著(zhù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“圈錢(qián)拿地、再圈錢(qián)”模式宣告終結。開(kāi)發(fā)商將不得不關(guān)注資金回籠這個(gè)無(wú)比現實(shí)的問(wèn)題，從而加快開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售速度，而地價(jià)、房?jì)r(jià)可能因此回復理性。
從源頭上打擊囤地
昨日，上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“以往開(kāi)發(fā)商上市融資后，很大一部分資金是用來(lái)圈地的。而圈地后的上市公司，會(huì )備受投資者追捧，股價(jià)亦會(huì )隨之攀升。再融資后，大部分開(kāi)發(fā)商又將資金投入到土地市場(chǎng)，從而推高了地價(jià)�！�
鄒毅稱(chēng)，以前房地產(chǎn)公司土地的儲備量，是投資者衡量公司的重要比標準之一，從而導致更多的上市公司“瘋狂”地去圈地，因此創(chuàng )下一個(gè)又一個(gè)“地王”。而在高額融資的背后是高價(jià)拿地，其結果必然是房?jì)r(jià)的進(jìn)一步攀升。
仲盛集團銷(xiāo)售中心總經(jīng)理邵連祥昨日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，IPO募資購買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地被叫停，將從源頭上“砍斷”開(kāi)發(fā)商圈錢(qián)、囤地鏈。該政策實(shí)行后，開(kāi)發(fā)商將被迫加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，惟有通過(guò)銷(xiāo)售獲得的資金來(lái)買(mǎi)地。鄒毅同時(shí)指出，此次IPO募資購買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地被叫停，也是屬于政策調控的一部分，與信貸緊縮政策相一致，將進(jìn)一步控制開(kāi)發(fā)商拿地。
土地市場(chǎng)或趨于平淡
邵連祥認為，受叫停IPO募資購買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地政策影響，上半年的土地市場(chǎng)可能會(huì )比較平靜，土地受開(kāi)發(fā)商熱捧的現象或趨于平淡，政府推地的力度可能也不會(huì )很大。
事實(shí)上，去年年底開(kāi)始，上海一級土地招拍掛市場(chǎng)就顯得比較冷清，去年上海市房屋土地資源管理局13號土地出讓公告的最終報名競拍情況相當冷清，報名競拍地塊的開(kāi)發(fā)商數量相對較少，甚至出現了土地流拍。而土地流拍現象在北京似乎更為明顯，據媒體報道，來(lái)自北京市土地整理儲備中心公布的成交結果顯示，今年2月成交土地6宗，而今年1月和2007年12月的土地成交數量分別是32宗、21宗。之前，在各地也頻頻出現土地流拍事件，地產(chǎn)公司對土地的熱情正在進(jìn)入一個(gè)不同于以往的新時(shí)期。
鄒毅表示，去年的行情是“拿到地就能圈到錢(qián)”，開(kāi)發(fā)商非理性拿地的現象比較突出。但隨著(zhù)信貸緊縮，相當一部分開(kāi)發(fā)商手頭趨緊，企業(yè)的資金運作和融資能力以及項目管理水平開(kāi)始真正顯露。今后，行業(yè)分化將加劇。
地價(jià)或將回復理性
去年，不少房地產(chǎn)上市企業(yè)從股市募集到大量資金，然后又到土地市場(chǎng)圈地，圈地后再融資，再圈地……就是這樣一種惡性循環(huán)，導致土地的價(jià)格被越推越高。而如今，“囤地”、“地王”的情況或將不復返。
據媒體報道，從北京市土地整理儲備中心的信息可以看到，2008年1月下旬和2月的土地成交價(jià)格與起始價(jià)之間的差距比以往減少，2月推出5宗住宅類(lèi)用地，其中4宗采取招標方式出讓?zhuān)山粌r(jià)格都只略高于招標底價(jià)；而2007年12月推出的土地中有17宗為住宅類(lèi)用地，其中11宗為掛牌出讓?zhuān)蟛糠殖山粌r(jià)格都遠遠高于起始價(jià)。
鄒毅認為，IPO募資購買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地被叫停，將緊縮開(kāi)發(fā)商的資金鏈。短期內，土地市場(chǎng)的競爭者會(huì )有所減少，當競爭下降時(shí)，地價(jià)或將隨之下降。
開(kāi)發(fā)商改走“股權獲地”
隨著(zhù)IPO募資購買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地被叫停，開(kāi)發(fā)商可能會(huì )“曲線(xiàn)獲地”。實(shí)力房產(chǎn)企業(yè)會(huì )更傾向于股權收購方式，間接獲得土地。
上海一位知名房地產(chǎn)公司高層向《每日經(jīng)濟新聞》透露，今年，公司將尋找機會(huì )獲得土地，但更期望通過(guò)股權收購的方式間接獲得土地。他表示，盡管股權收購模式存在的風(fēng)險較多，但由于當前一級土地市場(chǎng)招拍掛的地塊大多位于中外環(huán)、甚至外環(huán)以外區域，因此，更希望通過(guò)股權收購方式合作參與開(kāi)發(fā)。
事實(shí)上，不少房產(chǎn)上市公司紛紛在其年報中寫(xiě)道，將通過(guò)多種方式獲得土地�！敖衲�，華潤置地在上海將考慮通過(guò)多種途徑來(lái)增加土地儲備�！比A潤置地新上任的上海董事總經(jīng)理謝驥在啟動(dòng)2008年戰略品牌合作戰略會(huì )議上表示，今年在住宅用地外，還將考慮綜合體項目的開(kāi)發(fā)，但更傾向于通過(guò)招拍掛土地市場(chǎng)獲得土地。
局部房?jì)r(jià)可能松動(dòng)
上海易居房地產(chǎn)研究院研究所所長(cháng)李戰軍表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)。短期內，開(kāi)發(fā)商還是有一定的資金儲備的，但從長(cháng)遠來(lái)看，該政策將對開(kāi)發(fā)商的中長(cháng)期發(fā)展產(chǎn)生影響。
事實(shí)上，在獲得充足土地資源后，后續開(kāi)發(fā)仍是對開(kāi)發(fā)商資金鏈的考驗。泛海建設在2007年年報中表示，“為保證資金供給，滿(mǎn)足公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，公司擬通過(guò)資本市場(chǎng)募集資金、拓寬融資渠道，擴大融資規模，通過(guò)銀行新增授信(貸款)以及項目銷(xiāo)售回款等措施解決資金問(wèn)題”。
從最近的市場(chǎng)表現來(lái)看，部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)加快了新推房源量。佑威房地產(chǎn)研究中心數據顯示，上周(3月14日-20日)，商品住宅(剔除動(dòng)遷房、配套房)的新增供應量成為了今年最大的一周。上周全市新增供應商品房(剔除動(dòng)遷房、配套房)面積為30.55萬(wàn)平方米，較前周增長(cháng)了41.17%。其中商品住宅的新增供應面積也環(huán)比增長(cháng)了60.71%，為23.56萬(wàn)平方米。
鄒毅認為，盡管開(kāi)發(fā)商加速推盤(pán)，但購房者仍處于觀(guān)望之中。從房?jì)r(jià)來(lái)看，上海中內環(huán)以?xún)�，房�(jì)r(jià)仍將堅挺。隨著(zhù)地價(jià)回歸，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的終極產(chǎn)品——樓盤(pán)價(jià)格或將隨之下調。外圍供應量相對集中的區域，房?jì)r(jià)可能會(huì )出現一定的松動(dòng)。(李麗)
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