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　　在經(jīng)過(guò)5月31日、6月1日兩天的銷(xiāo)售后，廣州第四個(gè)限價(jià)房項目成交了約700套限價(jià)房，成交約九成左右，銷(xiāo)售情況遠好于其它商品房項目。

　　在廣州樓市連續數月成交量萎縮的情況下，廣州推出的四個(gè)限價(jià)房項目都能在一兩天內基本售罄，頗值得人尋味。緣何限價(jià)房能在樓市觀(guān)望階段熱銷(xiāo)？而限價(jià)房熱銷(xiāo)又會(huì )對樓市造成哪些影響？

　　政府讓利“夾心層”青睞限價(jià)房

　　5月31日，廣州第四個(gè)限價(jià)房項目——龍光限價(jià)房銷(xiāo)售現場(chǎng)聚集了千余名申購者及其家屬。據悉，有2071名市民通過(guò)廣州房管局審核而享有購房資格參與選房，而此次推出的只有794套限價(jià)房，而且不論朝向、戶(hù)型、樓層都統一售價(jià)4000元/平方米。

　　按照規定，在廣州市區沒(méi)有獨立套型住宅自有產(chǎn)權登記記錄；男性年滿(mǎn)25周歲，女性年滿(mǎn)23周歲；個(gè)人申購的，本人稅前年收入在10萬(wàn)元以下，以夫妻聯(lián)名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬(wàn)元以下，只要滿(mǎn)足以上相關(guān)條件都可以進(jìn)行申請。符合申購條件的劉先生認為，自己的收入及經(jīng)濟實(shí)力不足以讓他在市區買(mǎi)到一套滿(mǎn)意的住房，但限價(jià)房為他提供了一個(gè)實(shí)現愿望的機會(huì )。

　　價(jià)格低是限價(jià)房最吸引人的地方。4月份，廣州市新建商品住宅均價(jià)為10997元/平方米，而龍光限價(jià)房?jì)H為4000元/平方米。不少市民表示，買(mǎi)限價(jià)房就是沖著(zhù)4000元/平方米的價(jià)格來(lái)的，盡管限價(jià)房遠離市區。早上坐了一個(gè)小時(shí)的公交前來(lái)購買(mǎi)限價(jià)房的市民劉先生認為，雖然限價(jià)房有點(diǎn)遠，但是價(jià)格便宜，一套面積約90平方米的三房只要30多萬(wàn)元就可以買(mǎi)到。

　　“限價(jià)房之所以低價(jià)是因為政府減少了土地出讓金所得，讓利給‘夾心階層’�！饼埞饧瘓F廣佛區域公司副總經(jīng)理譚志宏表示。據悉，龍光限價(jià)房項目的樓面地價(jià)為1380元/平方米。除了龍光限價(jià)房外，廣州保利西子灣、萬(wàn)科新里程、中海金沙馨園等限價(jià)房項目也都是通過(guò)政府減少土地出讓金實(shí)現低價(jià)的。

　　目前，廣州保利西子灣、萬(wàn)科新里程、中海金沙馨園等限價(jià)房項目推出來(lái)的2000多套限價(jià)房已經(jīng)基本售罄。統一售價(jià)為6500元/平方米的保利西子灣二期556套住房更是在4月26日一天售完。

　　廣州合富輝煌首席分析師黎文江認為，不少市民購買(mǎi)限價(jià)房最主要原因還是因為限價(jià)房便宜。在均價(jià)萬(wàn)元的廣州市區，價(jià)格在6000元/平方米左右的新房已經(jīng)很難找到，而目前廣州推出的限價(jià)房中，最高價(jià)格也只有6500元/平方米，有的只有4000元/平方米。

　　限價(jià)房分流有效需求調控區域房?jì)r(jià)

　　限價(jià)房的熱銷(xiāo)直接對周邊樓盤(pán)產(chǎn)生了比較大的沖擊。業(yè)內人士分析認為，按照限價(jià)房銷(xiāo)售政策，限價(jià)房的價(jià)格按土地公開(kāi)出讓時(shí)同一區域、同一地段的同類(lèi)型商品住宅市場(chǎng)價(jià)格70%的標準計算，這直接分流了市場(chǎng)上的部分需求，從而拉低了周邊樓盤(pán)的價(jià)格。

　　已經(jīng)購買(mǎi)了保利西子灣限價(jià)房的陳女士表示，結婚十年了，夫妻倆一直租房住，非常希望能買(mǎi)一套屬于自己的房子。如果沒(méi)有限價(jià)房出現，他們只能選擇買(mǎi)一套高價(jià)的商品房，那樣的話(huà)，供樓壓力會(huì )非常大，生活就會(huì )很辛苦。 　廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同也表示，除了金融政策影響外，廣州限價(jià)房的熱銷(xiāo)也影響了周邊樓盤(pán)的價(jià)格。比如在保利西子灣限價(jià)房出現以后，其旁邊的幾個(gè)樓盤(pán)均價(jià)都出現了不同程度的調整。同時(shí)，限價(jià)房也加劇了購房者的觀(guān)望心理。

　　據悉，2007年8月至今，廣州共公開(kāi)出讓14宗限價(jià)房用地，可以再推出1.5萬(wàn)套限價(jià)房。廣州房管局新聞發(fā)言人黃文波曾表示，限價(jià)房政策對抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)，尤其是抑制周邊商品房?jì)r(jià)格的過(guò)快增長(cháng)起到立竿見(jiàn)影的效果，對開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)起到了“風(fēng)向標”的作用。

　　限價(jià)房的熱銷(xiāo)，從另外一個(gè)側面反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的存在，只是房地產(chǎn)價(jià)格調整尚未完全到位�！霸诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上只有賣(mài)不出去的價(jià)格，沒(méi)有賣(mài)不出的房子�！币晃粯I(yè)內人士表示。

　　限價(jià)房熱銷(xiāo)但游戲規則尚需完善

　　盡管限價(jià)房受到了市民的青睞，但在今年2月16日，廣州首個(gè)限價(jià)房項目——保利西子灣項目首次銷(xiāo)售就有219套限價(jià)房遭遇了棄購，最后經(jīng)補售才得以售出。在此后的中海金沙馨園、龍光限價(jià)房項目銷(xiāo)售過(guò)程中也存在一些限價(jià)房被棄購的現象。

　　業(yè)界分析認為，那些獲得購買(mǎi)資格的申購者在最后時(shí)刻放棄了限價(jià)房，這從一個(gè)側面反映出限價(jià)房的銷(xiāo)售政策還有待進(jìn)一步完善。比如缺乏靈活的價(jià)格調整機制，不分房子的內外地段、樓層和朝向而實(shí)行統一價(jià)格，很可能會(huì )造成那些樓層、朝向差的房子沒(méi)人要。

　　同時(shí)，限價(jià)房也應該注重配套設施的建設。目前，廣州的限價(jià)房基本上都分散在廣州外圍行政區域，不少實(shí)地看過(guò)限價(jià)房的市民抱怨說(shuō)，雖然這些限價(jià)房便宜，但距離中心城區比較遠，多數樓盤(pán)需要轉車(chē)才能到達廣州市區，而且一些教育、醫療等配套設施尚處于規劃階段，生活配套設施不健全。

　　限價(jià)房還應該考慮供應量的問(wèn)題。盡管廣州房管局有關(guān)人士認為，市場(chǎng)漲得過(guò)快，政府就會(huì )多供應限價(jià)房；市場(chǎng)平穩了，政府就會(huì )考慮少供應或不供應限價(jià)房。但是，依靠房?jì)r(jià)做出判斷的政策具有一定滯后性。即當房?jì)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)，開(kāi)始大量建設限價(jià)房，但是等限價(jià)房建成開(kāi)售的時(shí)候，可能房?jì)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下滑了，這不但會(huì )進(jìn)一步?jīng)_擊商品房市場(chǎng)，也會(huì )造成限價(jià)房滯銷(xiāo)。

　　此外，也有一些專(zhuān)家表示，盡管目前限價(jià)房的出現豐富了住房供應種類(lèi)，滿(mǎn)足了“夾心階層”的住房需求，但是現階段政府更應該考慮廉租房和經(jīng)濟適用房的推廣。而且申購限價(jià)房大都是具有一定經(jīng)濟能力的年輕人，特別是單身青年，這些人是否應該在政府保障范圍還值得商討。 (陳先鋒)