中國房?jì)r(jià)一路走高，原因縱有千條萬(wàn)條，而最根本的，一定是房屋供給不足。假如房產(chǎn)市場(chǎng)有求必應，房?jì)r(jià)怎會(huì )漲上去？
近來(lái)輿論差不多一邊倒地口誅筆伐，指責房產(chǎn)商哄抬房?jì)r(jià)。于是，要求公布開(kāi)發(fā)成本、反對暴利的呼聲不絕于耳。消費者希望房?jì)r(jià)回落自不必說(shuō)。但要指出的是，這種指望公布成本打壓房?jì)r(jià)的想法，是隔山打牛，開(kāi)錯了藥方。
本人與房地產(chǎn)商絕無(wú)瓜葛。所以這么看，是因為按照經(jīng)濟學(xué)理論，價(jià)格并不完全取決于成本。
研讀經(jīng)濟學(xué)數十年，沒(méi)見(jiàn)哪家經(jīng)濟學(xué)講，低成本商品只能賣(mài)低價(jià)。日常生活里，低成本高售價(jià)的例子多的是。我曾參觀(guān)一家成衣廠(chǎng)，原來(lái)一件襯衣不過(guò)百元，后與港商合資，打上“金利來(lái)”商標，價(jià)格陡漲至500多元。是成本增了5倍嗎？非也�！拔母铩睍r(shí)期的郵票，當年8分錢(qián)一張，今天賣(mài)一百元，成本未變，價(jià)格卻漲了千多倍。
當然，按成本加成定價(jià)是有的，不過(guò)得有個(gè)前提，那就是商品短缺，供不應求。經(jīng)濟學(xué)說(shuō)，市價(jià)要由供求雙方定。但若從賣(mài)方看，定價(jià)必會(huì )考慮成本，蝕本的事沒(méi)人肯做。問(wèn)題是，廠(chǎng)商按成本加成定價(jià)，若消費者不買(mǎi)，價(jià)格也就形同虛設。反過(guò)來(lái)，假若商品奇缺，求之者若鶩，廠(chǎng)商也絕不會(huì )拘于成本，有錢(qián)不賺，天下沒(méi)有這樣蠢的商家。
我推測，要求公布開(kāi)發(fā)商成本的用意，無(wú)非是說(shuō)當下房?jì)r(jià)相對成本過(guò)高了，政府應該反暴利。但專(zhuān)家學(xué)者中有誰(shuí)說(shuō)得清楚，價(jià)格高出成本多少算暴利？是40%，還是60%？若把利潤超出成本60%視為暴利，那么要反的，恐怕就不只房地產(chǎn)一家。
高科技如生物制藥，傳統產(chǎn)業(yè)如餐飲，高出這個(gè)比例的應該不少，難道要一桿子打倒一船人？再說(shuō)，若不允許企業(yè)以小博大，那么科技創(chuàng )新動(dòng)力從何而來(lái)？
對居高不下的房?jì)r(jià)，我的看法，癥結不在暴利，而在供求。供求原理說(shuō)，供不應求價(jià)漲，供過(guò)于求價(jià)跌。
電冰箱的價(jià)為何不漲？電視機的價(jià)為何也不漲？答案只一個(gè)，就是這些產(chǎn)品供應充足。記得當年廣本轎車(chē)新上市，也曾一度炙手可熱、價(jià)外加費，可后來(lái)隨著(zhù)生產(chǎn)量逐年增加，價(jià)格還是降下來(lái)了。
供應充足的商品，價(jià)格不可能持續地漲�？捎薪y計數字說(shuō)，國內房市目前空置率達26%，積壓面積過(guò)億平方米，這說(shuō)明房屋并不短缺。既如此，房?jì)r(jià)怎會(huì )只漲不跌呢？
高空置與高房?jì)r(jià)并存，是奇怪現象。不過(guò)做點(diǎn)調查，其中的原因也不難明白。由于政府控制建房用地，開(kāi)發(fā)商為了賺錢(qián)，就一窩蜂地建高端住宅，結果，高端房老百姓買(mǎi)不起，而買(mǎi)得起的又沒(méi)的賣(mài)，所以整體上，國內房市還是供不應求。
要追問(wèn)的是，高端房過(guò)剩，為何價(jià)格也不降？細說(shuō)原因，筆者認為有三：一是普通住房短缺。因為中低檔房供不應求，需求則拉動(dòng)房?jì)r(jià)上漲，于是高端房也就水漲船高。二是消費者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。開(kāi)發(fā)商清楚，若讓房?jì)r(jià)下跌，消費者必會(huì )持幣觀(guān)望，這對原本過(guò)剩的高端房是雪上加霜，所以開(kāi)發(fā)商寧愿空置，也不肯降價(jià)。三是人們對買(mǎi)房有樂(lè )觀(guān)預期。幾乎是普遍看法，認為房產(chǎn)將來(lái)會(huì )增值。既然收益看漲，房?jì)r(jià)被高估也就在情理之中。
由此看來(lái)，要讓過(guò)高的房?jì)r(jià)降下來(lái)，有兩件事需政府做：首先，鼓勵開(kāi)發(fā)商多建普通住宅。前不久，國務(wù)院出臺規定，限制了戶(hù)型面積。思路對，但手段不可取�？扇〉霓k法，是按建筑面積征累進(jìn)稅；其次，責令國有各商業(yè)銀行，必須在限期內收回開(kāi)發(fā)商的逾期貸款，而且新到期的貸款，不再延期。只要此舉一出，開(kāi)發(fā)商必會(huì )降價(jià)售樓，整頓房?jì)r(jià)，立竿見(jiàn)影。
至于房產(chǎn)的收入預期，是個(gè)復雜問(wèn)題。買(mǎi)房能否增值，不好說(shuō)，也說(shuō)不準。但有一點(diǎn)可以肯定，天下無(wú)包賺不賠的買(mǎi)賣(mài)。上世紀80年代，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，是教訓。10多年前，國內房?jì)r(jià)跌得慘，也是明證。我不信房產(chǎn)一定增值的神話(huà)，尤其考慮到將來(lái)人口減少、老齡化社會(huì )，預期房產(chǎn)增值兇多吉少。不同意我的朋友，盡可去與市場(chǎng)賭一手。
(來(lái)源：人民日報海外版 作者：王東京 作者為中共中央黨校經(jīng)濟學(xué)部主任、博士生導師)
