話(huà)題一：日本房地產(chǎn)泡沫危機對我國有什么啟示？
中國社會(huì )科學(xué)院發(fā)布的《2006~2007年世界經(jīng)濟形勢分析與預測》黃皮書(shū)，提出中國應該記取當年日本房地產(chǎn)泡沫的教訓，避免重蹈覆轍。究竟中國當前的房地產(chǎn)業(yè)存在哪些日本當年所面臨的泡沫誘因？在哪些領(lǐng)域中國與日本存在相似性？中國房地產(chǎn)業(yè)的泡沫究竟有多大？為避免日本教訓在我國重演，我們該做些什么？近日記者專(zhuān)訪(fǎng)了中國社科院黃皮書(shū)中撰寫(xiě)“日本房地產(chǎn)泡沫形成與破滅的原因及其對中國的啟示”章節的作者薛軍博士。
前車(chē)之鑒：政府反應遲鈍判斷失誤
日本政府對出現房地產(chǎn)泡沫缺乏警惕性，制定了不恰當的金融政策推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格猛漲。而當1987年房地產(chǎn)泡沫急劇膨脹時(shí)，日本政府又一次反應遲鈍，并沒(méi)有采取任何宏觀(guān)調控措施來(lái)緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現象，并錯誤地認為日本經(jīng)濟發(fā)展形勢一片大好，任憑房地產(chǎn)價(jià)格一路狂漲。另外，日本政府在1991年房地產(chǎn)泡沫破滅之后，也沒(méi)有及時(shí)認清其對日本中長(cháng)期經(jīng)濟發(fā)展可能帶來(lái)的嚴重破壞性后果。日本政府當時(shí)的工作重心是擺脫由于日元升值帶來(lái)的經(jīng)濟衰退、促進(jìn)內需、穩定物價(jià)以及保持國際收支平衡，根本沒(méi)有將房地產(chǎn)泡沫這一新生的關(guān)鍵因素考慮在內。
后果：泡沫破滅貽害無(wú)窮
記：日本房地產(chǎn)泡沫破滅帶來(lái)了什么后果？
薛：泡沫破滅對日本經(jīng)濟的影響主要表現在6個(gè)方面：第一，在泡沫破滅之后的10年間，造成大量房地產(chǎn)公司以及與其相關(guān)的大量金融機構倒閉；第二，造成了大量不良資產(chǎn)，破壞了金融正常的運轉機制；第三，大量過(guò)剩的房地產(chǎn)投資使企業(yè)負債過(guò)度，使日本企業(yè)投資不振；第四，房地產(chǎn)價(jià)格持續下跌，部分在泡沫經(jīng)濟時(shí)期購買(mǎi)房地產(chǎn)的日本人生活陷入窘境，甚至破產(chǎn)；第五，企業(yè)和國民的心理狀態(tài)跌入深淵，信心指數下降；第六，使日本經(jīng)濟陷入十幾年的蕭條期。
對比：中日情況驚人相似
記：當前我國房地產(chǎn)業(yè)和當時(shí)的日本存在哪些相似性？
薛：其一，當前我國人民幣同樣在升值。其二，目前我國金融政策同樣比較寬松。其三，物價(jià)穩定，容易迷惑決策者對調控手段的運用。其四，社會(huì )上大量的游資源源不斷地注入房地產(chǎn)業(yè)。其五，多數人迷信房地產(chǎn)只漲不跌的神話(huà)，這也是中日兩國最大的共同點(diǎn)。
記：哪些方面是當前中國與當時(shí)日本不同的？
薛：日本當時(shí)是處于穩定的經(jīng)濟增長(cháng)期，而我國目前還處于高度經(jīng)濟增長(cháng)期。我國政府從2004年起就十分重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢，不斷出臺政策規范房地產(chǎn)業(yè)。而日本政府當時(shí)輕視了這種趨勢的副作用，以致誤判，縱容泡沫形成、變大、破滅。
警惕：“冒泡”現象由點(diǎn)到面
記：你認為當前我國房地產(chǎn)業(yè)最值得警惕的是什么？
薛：目前幾乎所有的一、二線(xiàn)大城市，都有不同程度的房?jì)r(jià)上漲�，F在我國房地產(chǎn)業(yè)的危險在于，個(gè)別城市如北京、上海等城市的大幅漲價(jià)現象，已經(jīng)傳染甚至延伸到周邊地區，照這樣的發(fā)展，中國房地產(chǎn)應該警惕多地區“冒泡”現象。
記：房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化是否意味著(zhù)國家經(jīng)濟的泡沫化？
薛：泡沫是針對房地產(chǎn)而言，宏觀(guān)經(jīng)濟只能說(shuō)過(guò)快、過(guò)熱，資產(chǎn)泡沫包括股市和房地產(chǎn)兩個(gè)領(lǐng)域，目前我國的房地產(chǎn)、股市都是單方向上升。房地產(chǎn)泡沫越大，可以說(shuō)明國家經(jīng)濟的過(guò)熱現象在加劇。
啟示：面對泡沫應當機立斷
記：反思“日本泡沫破滅”的歷史教訓對中國經(jīng)濟發(fā)展有什么啟示？
薛：我們在大量游資泛濫的時(shí)候應該首先健全金融市場(chǎng)、豐富金融投資產(chǎn)品、規范和引導民間過(guò)剩流動(dòng)資金的投向。
1.中國現階段當務(wù)之急是適當調高利率，以收緊銀根緩解房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱現象。2.避免被穩定的物價(jià)指數所迷惑而錯失再次調整貨幣供給的最佳時(shí)間。3.在平衡貿易順差、擴大內需的過(guò)程中，避免因國家宏觀(guān)戰略的轉變而造成資產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。4.發(fā)現泡沫后要堅決果斷地實(shí)施宏觀(guān)調控，泡沫破滅后不可抱僥幸態(tài)度，掩蓋不良資產(chǎn)。5.健全金融市場(chǎng)，豐富金融投資產(chǎn)品，規范和引導民間過(guò)剩流動(dòng)資金。
薛軍PK任志強
“泡沫”辯論白熱化
北京華遠集團董事長(cháng)任志強3月22日晚在他的博客上公開(kāi)針對社科院的《黃皮書(shū)》進(jìn)行了反駁。他提出：“中日房地產(chǎn)有差別，日本不能當鏡子�！边�明確地表示“中國不可能出現日本式的泡沫”。
接著(zhù)，原書(shū)作者薛軍在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)對任志強的言論進(jìn)行了反駁。他指出，“當前中日房地產(chǎn)行業(yè)間最大的相同點(diǎn)是，因土地的稀缺性，市場(chǎng)普遍陷入一種誤區，認為‘地價(jià)只會(huì )升不會(huì )跌’，這與上世紀80年代日本房地產(chǎn)泡沫現象形成的市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)基本一致�！比沃緩姾脱姷臓幷摪选胺康禺a(chǎn)泡沫”辯論推向了高潮。
日本房地產(chǎn)泡沫是這樣破滅的
日本曾在上世紀50年代起的30多年經(jīng)歷了經(jīng)濟的“黃金歲月”，創(chuàng )造出一個(gè)“經(jīng)濟神話(huà)”。然而，日本經(jīng)濟增長(cháng)在1991年便戛然而止，并從此陷入了一場(chǎng)前所未有的衰退，至今仍未見(jiàn)起色。
日本經(jīng)濟為什么會(huì )衰退？對此，人們幾乎一致認為，從上世紀80年代中期開(kāi)始越吹越大的房地產(chǎn)泡沫，是把日本經(jīng)濟推向深淵的罪魁禍首。本文將為您展示日本房地產(chǎn)泡沫形成及破滅的來(lái)龍去脈。
生成：“廣場(chǎng)協(xié)議”是導火索
“廣場(chǎng)協(xié)議”簽訂后，日元逐步升值。大量資金流向了股市和房地產(chǎn)。股價(jià)扶搖直上，地價(jià)暴漲。在巨額虛擬資產(chǎn)的光環(huán)下，一個(gè)巨大的泡沫產(chǎn)生了。
脹大：地價(jià)房?jì)r(jià)同時(shí)暴漲
自1985年起，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶(hù)六大城市的土地價(jià)格每年以?xún)晌粩瞪仙?990年，六大城市中心的地價(jià)指數比1985年上漲了約90%。過(guò)高的房地產(chǎn)價(jià)格使得城市住宅成為只有少數人才能擁有的“奢侈品”。
破滅：股市低迷房企破產(chǎn)
泡沫破滅的導火索是銀行利率的提高。面對泡沫，日本政府不得不決定提高利率，進(jìn)行宏觀(guān)調控。利率的大幅度提高刺破了日本的泡沫經(jīng)濟，1989年最后一天股價(jià)創(chuàng )下接近4萬(wàn)日元的歷史最高，但以這一天為轉折點(diǎn)，1990年市場(chǎng)交易的第一天，股價(jià)就落入了地獄。自那時(shí)候開(kāi)始，日本股票市場(chǎng)陷入長(cháng)達十多年的熊市之中，大量不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)破產(chǎn)。（柳建云 龍蕾）
