住房預售制度本來(lái)是一種有利房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定的融資制度，但是由于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)剛從計劃經(jīng)濟中走出來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉軌性及這種制度選擇性的移植，從而使得中國住房預售模式不僅不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)，也制造了市場(chǎng)及銀行風(fēng)險。因此，早在2005年央行的房地產(chǎn)金融報告就指出，中國住房預售制度不健全、不完善，給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)及銀行造成很多風(fēng)險，因此建議取消住房預售制度。但是這個(gè)建議立即引起房地產(chǎn)界激烈的反對。當時(shí)，我撰文指出，央行從其專(zhuān)業(yè)的角度提出建議，為什么會(huì )引起房地產(chǎn)界激烈的反對？最為根本的問(wèn)題就在于住房預售制度對房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性，就在于報告指出了房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題的要害。因此，面對國內這種單邊風(fēng)險承擔的住房預售制度，即使不取消也得完善與修改。
比如，從目前的情況來(lái)看，盡管住房預售制度在一定程度上推動(dòng)了國內房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，但是，由于住房預售制度缺陷也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用其制度缺陷掠奪社會(huì )財富創(chuàng )造了條件。比如，房地產(chǎn)商通過(guò)“炒樓花”來(lái)制造出樓市的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價(jià)格；對房屋面積縮水、建筑設計變更、環(huán)境描述浮夸種種行為來(lái)侵犯購房者的權益；把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復預售，最后“攜款潛逃”等問(wèn)題�？梢�(jiàn)，房屋預售制度不僅妨礙國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，侵害了消費者利益，也給國內銀行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了一系列的風(fēng)險。
因此，對于國內住房預售制度，如何建立起一套有效的當事人共同分擔風(fēng)險機制勢在必行。有效住房預售制度風(fēng)險分擔機制應該貫穿于住房預售制度始終，合理分散或降低各環(huán)節的風(fēng)險，它應包括嚴格的市場(chǎng)準入與退出機制、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露機制、多種合同選擇與談判機制、住房預售款專(zhuān)項管理制度、市場(chǎng)的懲罰機制、風(fēng)險分擔機制、風(fēng)險約束機制、監管機制以及保護購房者利益的救助機制等。而住房預售款專(zhuān)管應該是其中最為重要的一個(gè)環(huán)節。
我們可以看到，在發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，許多國家對住房預售款項，沒(méi)有哪一個(gè)國家法律或制度會(huì )在預售時(shí)讓購買(mǎi)者一次付清并交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的�；蚴琴徺I(mǎi)者預付10%-20%保證金，其余的款項隨著(zhù)工程進(jìn)度分期支付；或是一次支付但由第三者專(zhuān)門(mén)保管。也就是說(shuō)，無(wú)論任何形式的預付，其款項都不會(huì )直接交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是由律師或第三者存入銀行保證賬戶(hù)，款項按工程進(jìn)度經(jīng)工程測量師及律師同意后才能撥付。
但是，就目前中國的情況來(lái)看，一方面是說(shuō)住房預售制度是國際先進(jìn)東西要引進(jìn)，但另一方面則僅是引進(jìn)一部分有利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的部分。比如開(kāi)發(fā)商做了預售，其款項就全部進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的賬戶(hù)。這樣做，不僅不符合國際慣例，也給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“空手套白狼”創(chuàng )造了條件。也正因為這點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費者及銀行金融風(fēng)險大大增加。
這次的住房預售制度改革，就是要讓住房預售款實(shí)行專(zhuān)戶(hù)管理。所謂預售款專(zhuān)戶(hù)管理，是指將開(kāi)發(fā)商在預售階段取得的住房預售款統一存入一個(gè)銀行賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監管部門(mén)的審核后提取用于本項目工程建設等所需的費用支出，如建筑工程款的支付。這樣，不僅能夠有效維護單個(gè)項目工程款的按期發(fā)放、保證不因此出現農民工工資拖欠，也防止個(gè)別開(kāi)發(fā)商挪用預售款等，而且也降低了住房預售中消費者及銀行的風(fēng)險。
可以說(shuō)，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，住房預售款專(zhuān)戶(hù)管理看上去制度改進(jìn)動(dòng)作不大，但是卻把到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的命門(mén)。因為，通過(guò)住房預售制度不僅降低了進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)準入標準，讓一些僅是持有土地的人或企業(yè)輕易進(jìn)入房地產(chǎn)，因為資金的問(wèn)題完全可以通過(guò)住房預售制度來(lái)解決。同時(shí)，通過(guò)住房預售制度也能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在短期內迅速擴張。比如，目前國內絕大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅僅是將預售款用于后期建設，而是拿來(lái)購買(mǎi)新的土地和項目，達到快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。這就是為什么國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對改革住房預售款制度反映十分強烈的原因所在。如果采取住房預售款專(zhuān)戶(hù)管理，這就使得一個(gè)項目的款項歸一個(gè)項目，不僅不利于房地產(chǎn)企業(yè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，也便利了政府對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的征稅管理，減少了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逃稅可能性，也易于把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利率水平暴露在第三者的監督之下。
可以說(shuō)，住房預售款的專(zhuān)戶(hù)管理不僅對房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大影響，因為部分對預售款依賴(lài)較大的開(kāi)發(fā)商將要重新調整開(kāi)發(fā)戰略，同時(shí)也預示著(zhù)中央政府落實(shí)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控的開(kāi)始。盡管幾年來(lái)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政策不斷，但要看到政府手上調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的工具及手段仍然很多。(易憲容 作者為中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員)
